Обзоры загородной недвижимости и новостроек

ЖК Волна

 7 740 000 за 86 кв.м. Мне кажется - это уже перебор. Особенно за такое. Вообще, перебор с ценами на бетонометры везде в Севастополе. Ведь севастопольцы привыкли свой родной город сравнивать с Москвой. Поэтому и цены берут с потолка  оттуда. Все понимаю, море там, воздух, лето. Но не могу понять ценообразование. Вот и с ЖК Волна ситуация один в один.

 Комплекс описывают, как сданный в эксплуатацию. Увы, в реальности здесь все иначе. На стройке были замечены два гостя из ближнего зарубежья. Все. Более никого. А ведь там еще строить и строить. До полной готовности здесь еще пол-года трудиться, как минимум. Но в рекламациях: "Вы покупайте! Все уже готово!" говорят нам.

 ООО "Уверенность" застройщик. Странное дело, что в некоторых объявлениях написано, что отопление- электрический котел. А заявлено, что есть газ. Нелогично как-то. Ведь дома - то не выше 10 этажей. Поэтому, логично, что должно быть отопление индивидуальное, газовое.

 В целом, внешняя отделка мне понравилась. Благородный цвет, выглядит дорого, богато. Взгляду приятно. По заявлению застройщика- это дагестанский камень. Пусть будет так. С подъездом к комплексу тоже нет проблем. Асфальтированный проезд, переходящий в тротуарный камень на территории комплекса. Расположение ЖК Волна тоже не может не радовать. Тут вам и Парк Победы (который пока еще в режиме реконструкции, но все же), набережная Парка Победы и пляж Парка Победы. Недалеко реконструированный Проспект Октябрьской Революции. Качественный, приятный променад к морю гарантирован. Инфраструктура в виде магазинов, детских садов, школ, платных развивающих секций.

 Прогулявшись по домам увидел хорошие пластиковые стеклопакеты, панорамные окна, как в самих кваритрах, так и на лестничной клетке. Однозначный плюс.

 Открыт вопрос про официальный ресурс. Где, по идее, все должно быть описано, написано и освещено. Хотелось бы видеть все документы. Мне бы, например, очень хотелось бы увидеть раcпоряжение об утверждении плана границ, решение о присвоении объекту адреса, кадастровый паспорт объекта, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, свидетельство о регистрации юридического лица. Да и еще бы пару- тройку. Увы. Нет такой информации в век информатизации. Отсталые что-ли?

 

 А теперь к неприятному. Крайне неприятному. Неприятнейшему! Занудливому, но информативному. Особенно, если вы собрались покупать недвижимость в Севастополе, или где-то здесь в окрестности, в пригороде.

Официальный адрес: РФ, город Севастополь, улица Волнистая, участок 2.

 Не надо быть гением, чтобы понять что и к чему в этом жилом комплексе по части землеотвода. И вообще, правомерности постройки ЭТОГО на землях с резрешенным использованием для индивидуальной жилой застройки. Итак, смотрим для начала инфу по земельному участку:

То есть банальное ИЖС, со всеми вытекающими. А какие вытекающие?

А сейчас вот и расскажу.

Но для начала - объекты капитального строительства.

 Все верно. На земле ИЖС, можно строить жилые дома. Земли этой категории предоставляются гражданам для чего? Для возведения малоэтажного дома. На таких территориях разрешено возводить дома для одной семье (ну по законодательной базе), предназначенную для проживания одной семьи. Этажность - не выше 3-ех этажей. Допускается обустройство мансардного этажа. Площадь объекта не должна превышать 1,5 тыс. кв. м. Так вот, законно здесь то, что дом-то не выше 3-ех этажей и он жилой. Все! По итогу постройка самовольная. Чисто теоретически.

 Однако же, есть дырки нюансы в Гражданском Кодексе РФ.

 Сейчас будет простынка текста. Причем, нагло сдернутого с какого-то ресурса, про который я просто даже не вкурсе был и просто так его не найдешь. А ведь информация архиважная. И это даже не статья, а комментарий юриста. Вот так, все для инфомированности населения делается.

 В общем, кому интересно, читаем от первой горизонтальной черты до второй. Кому диаметральна "пробежка" по законам, могут смело пропускать.

 Итак, поехали!


Согласно п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является в том числе жилой дом, созданный на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Самовольной постройкой признается жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей, в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (статья 222 Гражданского кодекса РФ).

Проанализировав указанную норму закона, можно выделить следующие признаки самовольной постройки:

- создание объекта недвижимости на земельном участке, не отведенном для этих целей;

- создание объекта недвижимости без получения на это необходимых разрешений;

- создание объекта недвижимости с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

 Говоря иными словами, собственник земельного участка, предназначенного для индивидуального жилищного строительства, возводит на своем земельном участке малоэтажный многоквартирный жилой дом с целью дальнейшей продажи квартир в этом доме. На практике квартиры в таких домах продаются, как доли в праве общей долевой собственности на дом, т.е. объектом гражданских прав является не квартира, а доля в праве общей долевой собственности на жилой дом. При строительстве таких домов допускаются серьезные нарушения санитарных норм и правил, фактически отсутствует техническая возможность водоснабжения, сброса и приема хозяйственно-бытовых стоков, отсутствует необходимая инсоляция индивидуальных жилых домов и участков, ухудшаются условия проживания смежных землепользователей. Практически отсутствуют подъездные дороги к таким домам, в том числе для подъезда скорой помощи и пожарных машин, а также возможность эвакуации жильцов.

 В итоге можно без труда выявить наличие всех вышеперечисленных признаков самовольной постройки, что свидетельствует о том, что такие объекты строительства однозначно являются самовольными постройками.

 Каковы же последствия возведения самовольной постройки?

 Предлагаю рассмотреть несколько вариантов развития события.

 Вариант первый - собственник земельного участка, построивший на нем многоквартирный жилой дом, регистрирует право собственности на него, как на индивидуальный жилой дом. Исходя из положений статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, для строительства индивидуального жилого дома требуется получение разрешения на строительство. При этом согласно части 4 статьи 8 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" до 1 марта 2015 г. не требуется получение разрешения на ввод объекта индивидуального жилищного строительства (далее - объект ИЖС) в эксплуатацию, а также представление данного разрешения для осуществления технического учета (инвентаризации) такого объекта, в том числе для оформления и выдачи технического паспорта такого объекта. Согласно положениям пункта 1 статьи 25.3 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) основаниями для государственной регистрации в упрощенном порядке права собственности гражданина на объект ИЖС, создаваемый или созданный на земельном участке, в том числе расположенном в границе населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), являются:

1) документы, подтверждающие факт создания указанного объекта недвижимого имущества и содержащие его описание;

2) правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества.

 В соответствии с пунктом 4 статьи 25.3 Закона о регистрации документами, подтверждающими факт создания объекта ИЖС на земельном участке, расположенном в черте поселения и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства, и содержащими описание объекта ИЖС, являются кадастровый паспорт объекта ИЖС и разрешение органа местного самоуправления на ввод объекта ИЖС в эксплуатацию или в случае, если объект ИЖС является объектом незавершенного строительства, разрешение на строительство. При этом до 1 марта 2015 г. кадастровый паспорт объекта ИЖС является единственным документом, подтверждающим факт его создания на указанном земельном участке и содержащим описание такого объекта. Таким образом, до 1 марта 2015 г. представление разрешения на строительство, а также разрешения на ввод объекта ИЖС в эксплуатацию для государственной регистрации права собственности гражданина на указанный объект недвижимости не требуется.

 В итоге, собственник земельного участка, предназначенного для индивидуального жилищного строительства, возведя на таком участке самовольную постройку в виде малоэтажного многоквартирного жилого дома, вполне может зарегистрировать свое право собственности на эту самовольную постройку, как на объект ИЖС. Здесь следует отметить, что у регистрирующего органа может возникнуть сомнение в наличии оснований для государственной регистрации прав, что согласно пункту 1 статьи 19 Закона о регистрации может стать основанием для приостановления государственной регистрации прав.

 К примеру, у регистрирующего органа вполне могут возникнуть обоснованные сомнения в том, что согласно техническому паспорту домовладения он окажется разделенным на несколько изолированных жилых помещений, совмещенных лестничными пролетами, что свидетельствует о возведении многоквартирного жилого дома, в то время как для регистрации прав на многоквартирный жилой дом законом установлены иные основания, чем для объекта ИЖС.

 В таком случае регистрирующим органом будет отказано в регистрации права на такой объект. Но в случае, если у регистрирующего органа не возникнет сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав и им будет соблюден формальный подход, право собственности на такой многоквартирный жилой дом вполне может быть зарегистрировано, как на индивидуальный жилой дом, что даст право собственнику дома продавать в нем доли в праве общей долевой собственности другим лицам. Формально законодательство не запрещает заключение подобных сделок, однако о последствиях совершения таких сделок для покупателя, мы поговорим ниже.

 Итак, в первом рассмотренном варианте описан благоприятный сценарий развития событий для лица, построившего самовольную постройку. Однако существует и иной вариант развития событий, который может оказаться для обладателя самовольной постройки не столь благоприятным.

 Рассмотрим и его.

 В соответствии с пунктом 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан. Согласно указанной норме закона собственник земельного участка, на котором он произвел возведение самовольной постройки, может попытаться приобрести право собственности на такую постройку если докажет, что сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц (как правило, это собственники смежных земельных участков - соседи) и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

 Как видится, это не простой способ признания прав на "самострой", т.к. придется доказывать не только отсутствие нарушения прав соседей, но и отсутствие угроз жизни и здоровью граждан, а это привлечение противопожарных служб, санэпидемнадзора, различных экспертных организаций и прочее. В той же ситуации, когда обладателю "самостроя" не удается прийти к соглашению с соседями, возможность положительного рассмотрения судебного спора и вовсе стремится к нулю. Если в суде не удастся доказать отсутствие нарушений прав и охраняемых законом интересов других лиц, а также угроз жизни и здоровью граждан, то суд обяжет снести самовольную постройку с отнесением расходов по сносу строения на лицо, которое его возвело.

 Итак, как мы видим, в том случае если обладателю "самостроя" не удастся зарегистрировать право собственности на него, как на индивидуальный жилой дом во внесудебном порядке, иного пути, как признавать его в судебном порядке, не остается. В итоге мы разобрались в последствиях возведения самовольной постройки для лица, осуществившего строительство и плавно подошли к основной теме - последствиях для лица, которое приобретет "квартиру" в таком доме.

 Для покупателя имеется также не один вариант развития событий.

 Как правило, "квартиры" в таких домах предлагается приобрести еще на стадии строительства. Схема заключения сделки очень проста, это заключение предварительного договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на дом с выплатой покупателем при его заключении полной стоимости доли. По такому договору продавец в установленный срок после окончания строительства и оформления прав собственности на дом обязуется заключить с покупателем договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на дом. Купив такую "долю" покупателю не остается ничего другого, как ждать развития событий, т.е. удастся ли продавцу приобрести право собственности на возведенный жилой дом одним из указанных выше способов либо не удастся. Если не удастся, то естественно, что у и покупателя не появится возможность приобретения прав на долю в праве общей долевой собственности на дом. Уплаченные денежные средства по предварительному договору купли-продажи доли в таком случае подлежат возврату покупателю, как неосновательное обогащение.

 Описывать весь процесс возврата денег, думаю, не имеет смысла, т.к. все мы понимаем, что, даже получив после долгих судебных тяжб решение суда о взыскании с продавца уплаченной за "квартиру" суммы, вероятность исполнить такое решение с учетом того, что покупателей будет несколько, а взыскиваемые суммы значительны, будет практически невозможно.

 В том же случае, если продавцу все же удается приобрести право собственности на жилой дом, у покупателя появится возможность заключить с продавцом сделку купли-продажи доли в доме, т.е. подписать основной договор купли-продажи и далее зарегистрировать в установленном законом порядке свое право собственности на долю в праве общей долевой собственности на дом.

 Здесь не лишним будет отметить следующие риски, связанные с обладанием такой "квартирой".

 С регистрацией прав собственности на "квартиру" проблемы у покупателя не закончатся.

 Во-первых, в том случае если продавец приобрел право собственности на жилой дом во внесудебном порядке, описанном в настоящей статье, в любой момент можно ожидать иска в суде от правообладателей смежных земельных участков, либо от иных заинтересованных лиц и государственных органов, о признании жилого дома самовольной постройкой и его сносе.

 Во-вторых, даже в случае, если право собственности на жилой дом за продавцом было признано в судебном порядке, это не исключает в дальнейшем предъявление исков о признании жилого дома самовольной постройкой и его сносе от других заинтересованных лиц, не участвовавших в судебном споре о признании права собственности продавца на жилой дом.

 Также немаловажным риском приобретения "квартиры" будут являться сложности, связанные с обслуживанием и эксплуатацией такого жилого дома, т.к. получить технические условия, необходимые для подключения дома к объектам инженерной инфраструктуры, будет получить если не невозможно, то очень не просто и без дополнительных расходов здесь не обойтись. Стоит помнить также о том, что в случае если покупатель соберется продать впоследствии свою "квартиру", то сделать он это сможет только с соблюдением требований статьи 250 Гражданского кодекса РФ с предоставлением другим участникам долевой собственности преимущественного права покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.


 И такой недвижимости, к сожалению, масса. И люди покупают. Не читая, принимая тонны лапши от продавцов таких "квартир". Сами того не зная, вовлекают себя в череду неприятностей. Страшно другое. Все получилось, у вас есть право собственности, вы живете год, два, три ... и внезапно, жилье под снос. Безоговорочно и безповоротно.

Уж извиняйте, это не мой вариант.

И в конце немного видео.

 

Полное или частичное копирование материалов сайта возможно только с письменного разрешения администрации, а также с указанием прямой активной ссылки на источник.

© 2016-2019. MediaZagorod.ru

Яндекс.Метрика