ЖК РФ Статья 23. Порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение
1. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий перевод помещений).
2. Для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе - заявитель) в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (далее - многофункциональный центр) в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии представляет:
1) заявление о переводе помещения;
2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);
4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения);
6) протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий решение об их согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение;
7) согласие каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, на перевод жилого помещения в нежилое помещение.
2.1. Заявитель вправе не представлять документы, предусмотренные пунктами 3 и 4 части 2 настоящей статьи, а также в случае, если право на переводимое помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, документы, предусмотренные пунктом 2 части 2 настоящей статьи. Для рассмотрения заявления о переводе помещения орган, осуществляющий перевод помещений, запрашивает следующие документы (их копии или содержащиеся в них сведения), если они не были представлены заявителем по собственной инициативе:
(см. текст в предыдущей редакции)
1) правоустанавливающие документы на переводимое помещение, если право на него зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости;
(см. текст в предыдущей редакции)
2) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);
3) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение.
2.2. Примыкающими к переводимому помещению признаются помещения, имеющие общую с переводимым помещением стену или расположенные непосредственно над или под переводимым помещением. Согласие каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, на перевод жилого помещения в нежилое помещение оформляется собственником помещения, примыкающего к переводимому помещению, в письменной произвольной форме, позволяющей определить его волеизъявление. В этом согласии указываются фамилия, имя, отчество (при наличии) собственника помещения, примыкающего к переводимому помещению, полное наименование и основной государственный регистрационный номер юридического лица - собственника помещения, примыкающего к переводимому помещению, паспортные данные собственника указанного помещения, номер принадлежащего собственнику указанного помещения, реквизиты документов, подтверждающих право собственности на указанное помещение.
3. Орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать от заявителя представление других документов кроме документов, истребование которых у заявителя допускается в соответствии с частью 2 настоящей статьи. Заявителю выдается расписка в получении от заявителя документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим перевод помещений, а также с указанием перечня сведений и документов, которые будут получены по межведомственным запросам. В случае представления документов через многофункциональный центр расписка выдается указанным многофункциональным центром. Государственные органы, органы местного самоуправления и подведомственные государственным органам или органам местного самоуправления организации, в распоряжении которых находятся документы, указанные в части 2.1 настоящей статьи, обязаны направить в порядке межведомственного информационного взаимодействия в орган, осуществляющий перевод помещений, запрошенные ими сведения и документы. Запрошенные сведения и документы могут представляться на бумажном носителе, в форме электронного документа либо в виде заверенных уполномоченным лицом копий запрошенных документов, в том числе в форме электронного документа.
(см. текст в предыдущей редакции)
4. Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частями 2 и 2.1 настоящей статьи документов органом, осуществляющим перевод помещений, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления в данный орган документов, обязанность по представлению которых в соответствии с настоящей статьей возложена на заявителя. В случае представления заявителем документов, указанных в части 2 настоящей статьи, через многофункциональный центр срок принятия решения о переводе или об отказе в переводе помещения исчисляется со дня передачи многофункциональным центром таких документов в орган, осуществляющий перевод помещений.
(см. текст в предыдущей редакции)
5. Орган, осуществляющий перевод помещений, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия одного из указанных в части 4 настоящей статьи решений выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, либо через многофункциональный центр заявителю документ, подтверждающий принятие одного из указанных решений. В случае представления заявления о переводе помещения через многофункциональный центр документ, подтверждающий принятие решения, направляется в многофункциональный центр, если иной способ его получения не указан заявителем. Форма и содержание данного документа устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. Орган, осуществляющий перевод помещений, одновременно с выдачей или направлением заявителю данного документа информирует о принятии указанного решения собственников помещений, примыкающих к помещению, в отношении которого принято указанное решение.
(см. текст в предыдущей редакции)
6. В случае необходимости проведения переустройства, и (или) перепланировки переводимого помещения, и (или) иных работ для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения указанный в части 5 настоящей статьи документ должен содержать требование об их проведении, перечень иных работ, если их проведение необходимо.
пунктом 5 части 2 настоящей статьи, и (или) иных работ с учетом перечня таких работ, указанных в предусмотренном частью 5 настоящей статьи документе.
9. Завершение указанных в части 8 настоящей статьи переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ подтверждается актом приемочной комиссии, сформированной органом, осуществляющим перевод помещений (далее - акт приемочной комиссии). Акт приемочной комиссии, подтверждающий завершение переустройства и (или) перепланировки, должен быть направлен органом, осуществляющим перевод помещений, в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный Правительством Российской Федерации на осуществление государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, его территориальные органы (далее - орган регистрации прав). Акт приемочной комиссии подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого помещения.
(см. текст в предыдущей редакции)
10. При использовании помещения после его перевода в качестве жилого или нежилого помещения должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством требования, в том числе требования к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах.
С 9 июня перевести жилое помещение в нежилое станет сложнее. Теперь нужно получить письменное согласие соседей со всех сторон, а в списке документов появился протокол общего собрания. Причем для этого собрания установили отдельный порядок определения кворума и подсчета голосов.
Екатерина Мирошкина
экономист
Это касается не только предпринимателей, которые покупают квартиры, чтобы потом открыть там салон красоты. Еще это имеет прямое отношение к жильцам многоквартирных домов: без их согласия в квартире по соседству не появится бизнес. Даже если у вас квартира на верхних этажах, вы все равно можете повлиять на перевод любых помещений в своем доме в нежилые.
С 9 июня для изменения назначения помещения нужно проводить общие собрания и получать согласие от каждого соседа. Вот главное:
В жилом помещении можно только жить или совмещать проживание с личными подработками. Но в квартире нельзя открыть офис для клиентов, переоборудовать ее под продуктовый магазин, склад или хостел. Чтобы так сделать, придется изменить назначение помещения - сделать его официально нежилым.
Перевод жилого помещения в нежилое - это отдельная процедура. Для нее нужно выполнить требования к самому помещению, например оборудовать отдельный вход, усилить звукоизоляцию и установить пожарную сигнализацию. Еще нужно собрать документы по списку из статьи 23 жилищного кодекса. Специальный орган рассмотрит заявление, и, если все в порядке, назначение помещения изменят. А если документов не хватит или перевод вообще невозможен, будет отказ.
Если вас коснулся закон о запрете хостелов и вы планировали переводить квартиру в нежилое помещение, чтобы сохранить бизнес, то новые требования придется учитывать уже сейчас. Они начинают действовать раньше запрета гостиничных услуг.
Раньше. Формально согласие всех жильцов многоквартирного дома на перевод помещения в нежилое было не нужно. Протокола общего собрания не было в списке обязательных документов. Но такое согласие приходилось получать, если перевод предусматривал какие-то действия с общим имуществом. Например, предприниматель выкупил квартиру и решил открыть там салон красоты. Для этого он сделал отдельный вход с улицы и пристройку - но занять часть общего участка возле дома можно только с согласия всех жильцов. А если он его не получит, соседи могут подать в суд и заставить вернуть все как было. Помещение останется жилым, салона там не будет, а крыльцо с козырьком заставят убрать.
С 9 июня. В список документов для перевода помещения в нежилое добавили протокол общего собрания собственников. Теперь это обязательный документ. Судьбу и назначение помещения будет решать не только его владелец, но и соседи. Если они против, то даже без реконструкции и переустройства перевод невозможен.
Вот что придется собирать дополнительно:
Если бабушка из соседней квартиры против перевода помещения в нежилое, на заявление ответят отказом. Даже если все остальные жильцы мечтают о продуктовом магазине и аптеке в соседнем подъезде - без бабушки этот вопрос теперь не решить. Вся слава бабушкам.
Кворум - это сколько голосов нужно для того, чтобы собрание вообще могло рассматривать какой-то вопрос. Количество голосов зависит от повестки. Если на собрании рассматривают согласие на перевод помещения в нежилое, кворум определяют по специальным правилам из нового закона.
В доме один подъезд
В доме несколько подъездов
Собственники, которым принадлежит более ⅔ голосов
Собственники, которым принадлежит не менее 50% голосов во всем доме
В том числе собственники, которым принадлежит более ⅔ помещений в том же подъезде
Если в доме несколько подъездов, два условия должны соблюдаться одновременно. И их нельзя путать, иначе кворума не будет и решение оспорят. Если организуете собрание в доме с несколькими подъездами, нужно собрать не ⅔ голосов во всем доме, а хотя бы половину. Зато должны прийти собственники с более чем ⅔ голосов именно из нужного подъезда.
Голоса считают не по количеству собственников, а по площади помещений, которые им принадлежат. У троих владельцев однушки меньше голосов, чем у одного владельца трешки. То есть людей может быть меньше, а голосов при этом будет больше. А кворум зависит даже от тех людей, что живут в другом подъезде и далеко от будущего магазина.
Кворум - это еще не решение о согласии на перевод. Если наберется кворум, это значит, что собрание правомочно и можно выносить на рассмотрение вопрос о назначении помещения.
Участники собрания принимают решение: согласны они на перевод помещения в нежилое или нет. Для такого решения тоже установили специальный порядок.
В доме один подъезд
В доме несколько подъездов
И одновременно большинство от общего количества голосов участников из того же подъезда
Эти условия нужно учесть при оформлении протокола общего собрания. Любая проверка должна явно увидеть, кто в каком подъезде живет и как считались голоса. Если набрать большинство голосов во всем доме, но не набрать большинства в конкретном подъезде, перевод не согласуют.
Один экземпляр протокола нужно приложить к документам на согласование перевода помещения в нежилое. А еще один - передать в УК или ТСЖ, по общему правилу. Так что составляйте два оригинала бюллетеней и протокола, чтобы потом не собирать соседей заново.
Если удалось получить решение общего собрания о переводе помещения в нежилое, нужно собрать письменные согласия от всех соседей. Это отдельные документы. Собственники примыкающих помещений вообще могли не участвовать в собрании, а кворум набрался и без их голосов. Но письменное согласие от них придется получать в любом случае.
Такое согласие составляют в произвольной форме, специального бланка нет. Но нужно соблюдать требования к реквизитам. Вот что обязательно должно быть указано:
Можно сделать шаблон и попросить соседей написать согласие от руки. При этом нужно убедиться, что согласие дает именно собственник, а не его супруга, мама или квартиросъемщик. Голоса есть только у собственников по документам, а не у фактических жильцов.
Если перевод помещения в нежилое предусматривает реконструкцию, перепланировку или переустройство и придется как-то задействовать общее имущество, нужно получить согласие 100% собственников. Не большинства, не ⅔ и не только собственников примыкающих помещений, а вообще всех, кто владеет квартирами и другими помещениями в этом доме и имеет право на общее имущество.
В этом плане ничего не изменилось: такое согласие при реконструкции нужно было получать и раньше. А реконструкцией могут признать не только пристройку, но даже крыльцо с металлическими поручнями, которое не влияет на прочность стен и не затрагивает несущих конструкций.
Если помещение переводят в нежилое, там должен быть отдельный вход или возможность его оборудовать. Это требование было всегда, но его уточнили.
С 9 июня при переводе помещения в нежилое нужно сделать так, чтобы доступ в этот магазин или салон был вообще невозможен через те помещения, где люди проходят в свои квартиры. Теперь мало оборудовать отдельный вход. Нежилое помещение нужно изолировать от общей площадки или лестницы так, чтобы доступ через них был полностью исключен.
В новых домах первые этажи обычно сразу отводят под магазины, салоны, фитнес-клубы или офисы. Это часть проекта, там сразу предусмотрен отдельный вход и нежилое назначение помещения. То есть покупатели соседних квартир заранее знают, что под ними будет офис продаж, компьютерный клуб или «Пятерочка». И что вид из окна частично закрывает входная группа, а рядом всегда будут парковаться посторонние люди.
В таком случае согласие этих соседей на работу магазина или салона не понадобится. Их права не нарушаются. Кто не хочет жить рядом с магазином, покупает квартиру с окнами на противоположную сторону, в другом подъезде или другом доме.
Этот закон защищает тех собственников, что рассчитывали жить в тихом районе рядом с пенсионерами, а через полгода в соседней квартире внезапно открыли пивной бар, а еще одну продают под зоомагазин.
Допустим, рядом с вашей квартирой на первом этаже появилось объявление, что соседнее жилье продается под торговые площади. Или его начали переделывать, чтобы сдать в аренду. Если это точно была квартира, такие действия можно запретить.
У вас должны спросить согласия на реконструкцию и перевод. Если вы против, никакой магазин рядом не откроют. А если собственнику удастся получить согласование, его можно оспорить в суде. Есть случаи, когда все получалось, а о требовании 100% голосов для реконструкции все давно знают.
Если в доме проводят собрание по поводу перевода какого-то помещения в нежилое, примите в нем участие. Тогда ваш голос повлияет на решение. Если у вас примыкающая квартира, можете не давать письменного согласия на перевод, даже если по итогам собрания его одобрили. Без такого согласия с 9 июня изменить назначение помещения невозможно. Или пусть собственник позаботится о вашем комфорте в обмен на согласие: поменяет окна, усилит звукоизоляцию фасада или просто даст денег на ремонт. Вы не обязаны жертвовать своим комфортом ради его бизнеса.
Предприниматели, ¯\_(ツ)_/¯
Ознакомьтесь с нашей услугой "Оформление перепланировки, реконструкции. Перевод из жилого в нежилое. Сохранение самовольной постройки."
Не секрет, что многие помещения на первом этаже используется как офисы, магазинчики, складские помещения и, как это бывает, владелец решил, что переводить помещение в нежилой фонд, т.е. менять его разрешенное использование, слишком хлопотно. Однако это может повлечь за ряд сложностей для владельца такого помещения.
Гражданин, в том числе ИП, может использовать собственное жилье, в котором он проживает, для своей профессиональной или предпринимательской деятельности (например, для репетиторства или для адвокатского кабинета), но только в случае, если он при этом (пп.2-4 ст.17 ЖК):
Так же возможно зарегистрировать юридическое лицо по адресу жилого помещения, но лишь когда он совпадает с адресом проживания учредителя или директора компании.
При использовании не по целевому назначению, Жилищная инспекция может оштрафовать собственника за нарушение порядка использования помещения, перевода жилого помещения в нежилое, а также прав использования и содержания общего имущества жилого дома: ст.ст. 7.21, 7.22, 23.55 КоАП.
В частности, за самовольное переустройство или использование не по целевому назначению штраф для граждан от тысячи до двух с половиной тысяч рублей.
За нарушение правил содержания и ремонта жилых домов или жилых помещений штраф для должностных лиц от четырех тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц - от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей.
То, что в квартире на самом деле находится офис, может быть установлено в ходе проверки технического состояния жилищного фонда, проведенной Жилинспекцией. Она может обосновать факт использования квартиры не по назначению, в частности, тем, что в квартире оборудована стойка для приема посетителей, установлена офисная мебель, имеются несколько компьютеров и другая оргтехника (например, мини-АТС), отсутствуют ванна или душевая комната, а также оборудование для приготовления пищи (плита или СВЧ-печь).
Порядок осуществления проверок Жилинспекцией проводится на основании Письма Минрегиона РФ от 14.10.2008 N 26084-СК/14 "Об изменении практики осуществления государственного контроля за содержанием общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме в соответствии с новым жилищным законодательством Российской Федерации".
В качестве примеров можно привести ряд судебных актов:
Кроме того, негативным последствие может являться продажа жилого помещения с публичных торгов.
Районная администрация может через суд потребовать продажи жилого помещения с публичных торгов, если собственник, получив от органов местного самоуправления письменное предупреждение с требованием прекратить использовать жилье не по назначению, продолжает нарушать закон. Вырученные от продажи деньги собственнику выплатят, но за вычетом расходов на исполнение судебного решения. Такие полномочия предоставлены органу местного самоуправления на основании ст. 293 ГК РФ.
Такие судебные прецеденты редки, но имеют место быть:
Перевести в нежилой фонд можно далеко не каждое жилое помещение, ведь к нему предъявляется еще целый ряд требований, установленных ст. 22 ЖК РФ.
Напомню, что по нормам технической эксплуатации жилищного фонда расширение и пробивка проемов в стенах крупнопанельных и крупноблочных зданий не допускается без дополнительного усиления проемов, поэтому такие процедуры всегда сложны и затратны.
Несоответствие жилья хотя бы одному из перечисленных требований - основание для отказа к переводу такого помещения в разряд нежилых.
Кроме того, перевод помещения из жилого в нежилое вряд ли будет возможен, если вы собираетесь разместить в переводимом помещении объект, запрещенный к размещению в многоквартирных жилых домах.
С 1 июля 2015 года вступили в силу изменения, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 26 декабря 2014 г. № 1521 "Об утверждении перечня национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений"
Согласно ЖК РФ "согласие соседей" не вошло в список требуемых при переводе документов. Однако оно необходимо почти всегда. В случае, если жилое помещение на первом этаже многоквартирного дома не имеет отдельного выхода на улицу, его оборудование неизбежно будет связано с разрушением части внешней несущей стены многоквартирного дома, а также с изменением режима пользования части прилегающей территории дома. Например, если планируется постройка входной группы, мощение брусчаткой дорожки или организация парковки. Поскольку и несущие стены и участок земли вокруг дома входят в состав общего имущества, принадлежащего собственникам помещений в многоквартирном доме, возникает логичное противоречие. Ст. 247 ГК РФ, ст.ст. 40 и 46 ЖК РФ говорят, что если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещения невозможны без присоединения к нему части общего имущества, на такие действия (требующие согласие всех участников долевой собственности) должно быть получено согласие собственников помещений в многоквартирном доме. Если такого согласия не будет, перевод помещения окажется невозможным. Согласие собственников помещений в многоквартирном доме оформляется в виде решения общего собрания о передаче в пользование части общего имущества, используемого при переустройстве/ перепланировке.
Судебная практика по таким вопросам всегда строит на стороне собственников помещений в многоквартирном доме:
Проект представляет собой пакет документов, содержащих технологические, планировочные, инженерные и иные решения, которые, помимо их описания, должны быть отображены в виде чертежей, схем, планов и т. п. Проект должен быть выполнен лицом - членом СРО, имеющим разрешение на проектирование зданий и сооружений. Для разработки проекта отдельного входа в помещение собственник должен будет заказать ситуационный план соответствующей территории, на основании которого изготавливается архитектурный эскиз отдельного входа. Проект согласовывается с Управлением архитектуры и градостроительства, с балансодержателем здания (ТСЖ, ДУК), органами пожарного и санитарно-эпидемиологического надзора. В случае, если дом газифицирован и перепланировка предусматривает перестановку газового оборудования, то нужно получить согласие от газовой инспекции.
Согласно положениям ЖК РФ, заявитель может и не представлять правоустанавливающие документы, план переводимого помещения и поэтажный план дома, тогда орган принимающий решение о переводе будет их запрашивать в соответствующих службах. Однако следует учитывать, что это существенно затянет сроки, а при отсутствии или недостаточности таких документов будет принято решение об отказе.
Органом, принимающим решение о переводе жилого помещения в нежилое, является орган местного самоуправления - Администрация г.Н.Новгорода. Свои полномочия по этому вопросу она делегировала главам Администраций районов города (Постановления Администрации города от 15.06.2011 № 2230 и от 27.06.2011 №2480).
Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты принятия. С этой даты начинается исчисление срока для принятия решения о переводе или об отказе в переводе помещения, который составляет сорок пять календарных дней.
К таким основаниям относятся:
Согласно Административному регламенту по предоставлению муниципальной услуги по согласованию переводов помещений из жилого в нежилое и наоборот рассмотрение заявления о переводе осуществляется межведомственной комиссией, утвержденной главой Администрации района. Заявитель получает информацию о дате проведения заседания комиссии не менее чем за 3 рабочих дня до заседания. Решение принимается открытым голосованием простым большинством голосов. Не позднее чем через 2 рабочих дня подготавливается проект решения комиссии, которое передается на подпись Главы Администрации района.
После подписания решения о переводе, готовится уведомление о переводе, которое уже направляется собственнику помещения. Также комиссия уведомляет собственников помещений многоквартирного дома, прилегающих к переводимому помещению, о принятом решении.
Уведомление о переводе является основанием проведения соответствующей перепланировки/переустройства.
По окончании строительных работ орган местного самоуправления, принявший решение о переводе, формирует приемочную комиссию, которая фиксирует в специальном приемочном Акте факт окончания перепланировки и переустройства помещения. Этот Акт является основанием для использования переведенного помещения в новом качестве - как нежилого, и внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Перевод жилого помещения в нежилое в многоквартирном доме - процедура, которая регулируется нормативными актами, а также жилищным кодексом РФ. В процессе изменение статуса объекта меняется его назначение, правовой режим, а также порядок применения.
Причины перевода могут быть различны, но чаще всего они связаны с обустройством офисов, магазинов или других торговых помещении в объектах, которые ранее были предназначены для проживания. Кроме того, одним из главных оснований для перевода жилой квартиры в нежилую недвижимость является признание помещения непригодным для использования с целью проживания.
Ниже рассмотрим пошаговую инструкцию по переводу в 2017 году, условия выполнения такой задачи, требуемый пакет бумаг и основания. Кроме того, уделим внимание вопросу согласования мероприятий с собственниками другого жилья в многоквартирном доме. Знание этих нюансов упрощает процесс перевода и позволяет избежать проволочек по времени при реализации процедуры.
Чтобы разобраться с тонкостями процесса, важно понимать особенности каждой из категорий помещения. По ЖК РФ (ст. 15, ч. 2) к жилым зданиям относятся изолированные объекты, в которых на постоянной основе могут проживать люди. Это значит, что недвижимость должна отвечать действующим санитарным и техническим нормам.
В состав общей площади жилого помещения входят все помещения (в том числе вспомогательные), которые необходимы для создания комфорта при проживании в определенном доме, квартире или комнате.
Что касается нежилого помещения, четкого определения термина в законодательстве нет. По этой причине возникает множество споров и непонятных ситуаций, которые разрешаются в судебных органах. Многие исходят от обратного определения и квалифицируют нежилое помещение, как тот объект недвижимости, который не предназначен для проживания людей. Такой подход ошибочен.
К главным характеристикам нежилого помещения стоит отнести:
С учетом рассмотренных определений ясно, что перевод помещения из категории жилого в нежилое проводится путем официального изменения его функции (назначения). Сам перевод подразумевает сбор необходимого пакета бумаг и обращение в уполномоченный орган для одобрения перевода с необходимым пакетом документов. Каков порядок, и какие бумаги потребуются, рассмотрено ниже.
Перевод жилой недвижимости в статус нежилого объекта разрешен по законодательству только при выполнении ряда условий. Так, в ЖК РФ имеется ряд ограничений для решения подобной задачи:
В ЖК РФ не указано главное основание, позволяющее перевести помещение из категории жилого в нежилое. Речь идет о непригодности объекта для проживания. Этот нюанс рассмотрен в специальном Положении под номером 47, утвержденном постановлением Правительства в 2006 году. С учетом бумаги основанием для перевода является непригодность для проживания, а если объект находится в многоквартирном доме, то его нахождение в аварийном состоянии и необходимости сноса. Распознается такой объект по следующим критериям:
Чтобы перевести жилой объект в категорию нежилой недвижимости владелец обращается в местные органы власти, которые занимаются такими вопросами. Ему необходимо лично прийти с бумагами в упомянутый орган или МФЦ, который предоставляет соответствующие услуги населению.
Чтобы изменить статус объекта, потребуется пакет бумаг, а именно заявление, правоустанавливающая документация, техпаспорт недвижимости, паспорт заявителя, поэтажный план помещения и так далее. Подробно о документах, которые потребуются для оформления перевода, поговорим ниже.
По ЖК РФ уполномоченный орган не имеет права требовать от заявителя больший пакет бумаг, чем тот, который определен законодательством. После передачи документов человек получает расписку о приеме. По ЖК РФ у уполномоченного органа имеется 45 суток для рассмотрения обращения заявителя и принятия решения по интересующему его вопросу. Если оформление осуществляется через МФЦ, этот срок может быть немного выше, ведь точкой отсчет является не момент подачи заявления в многофункциональный центр, а факт передачи бумаг в муниципальный орган, осуществляющий перевод недвижимости в категорию нежилых объектов.
Главные трудности перевода жилого помещения в категорию нежилого связаны с получением одобрения от владельцев других объектов недвижимости в многоквартирном доме. Существует мнение, что такое согласование необходимо во всех случаях. Это представление ошибочно. На практике процедура обязательна в тех ситуациях, когда процесс перевода затрагивает общую собственность хозяев других квартир в доме, к примеру, лифтов, лестничных площадок, подвальных помещений, техэтажей и иного имущества, которое применяется для обслуживания группы жилых помещений.
К примеру, если владелец недвижимости в многоквартирном доме принял решение обустроить пристройку или занять участок возле дома, он должен согласовать вопрос с владельцами других квартир (тех людей, которые проживают в объекте на данный момент). Практика показывает, что с получением разрешения не возникает трудностей в домах, где имеется ТСЖ. В этом случае заинтересованная сторона действует следующим образом:
Нюансы перевода жилого объекта в нежилое помещение подробно рассмотрены в ЖК (Жилищном Кодексе) РФ. Ключевые моменты изложены в ФЗ №188 (статье 22) с изменениями, которые действуют с начала 2017 года. В положении указано, что перевод квартиры в нежилой фонд возможет в таких случаях:
Перевод помещения из категории жилого в нежилое запрещено, если хотя бы одно из перечисленных требований нарушено. С учетом действующей нормативной базы перед тем, как приступать к рассматриваемым мероприятиям, стоит убедиться в отсутствии ограничений и препятствий, которые не дадут довести начатую работу до конца. Это позволяет ускорить время оформления и снизить стоимость переделки.
Процедура перевода, как таковая, не дает дополнительных привилегий владельцу объекта. Изменению подвергается только содержание техпаспорта, в котором делается соответствующая запись о переводе объекта в нежилой фонд. Проживать в таком помещении и даже вести бизнес запрещено.
По законодательству для начала деятельности требуется признание объекта, как помещения, предназначенного для ведения коммерческой деятельности, получения выгоды. Для этого в техпаспорте должна быть запись «торговое помещение». Чтобы получить такой статус как раз и требуется затевать процесс перевода, о котором говорится в статье. Практика показывает, что иногда проще приобрести квартиру и переоборудовать ее для бизнеса, чем покупать готовую недвижимость под офис.
Выше кратко выделялись бумаги, которые требуются для изменения статуса помещения. Рассмотрим эти нюансы подробно. Стоит отметить, что сбором бумаг занимается владелец недвижимости или доверенное лицо (с нотариальным оформлением). Передача документов, как правило, осуществляется в Департаменте, занимающимся вопросами управления имуществом.
Пакет документов:
Также потребуется проект на переустройство объекта из жилого в нежилое. За создание такой документации берется специализированная проектная компания.