Нередко на практике управляющие компании сталкиваются с такой ситуацией, что новый многоквартирный дом только введён в эксплуатацию, а им должен кто-то управлять. Возникает вопрос, как осуществляется управление МКД от застройщика , пока собственниками не выбран способ управления этим домом?

Определение субъекта управления МКД

После ввода МКД в эксплуатацию одним из приоритетных правовых вопросов является определение субъекта управления многоквартирным домом . Иначе говоря, нужно определить, кто будет управлять многоквартирным домом, введённым в эксплуатацию. Сложностью в ситуации является то, что на момент ввода МКД в эксплуатацию и некоторое время спустя не все жилые и нежилые помещения находятся в собственности. Поэтому не представляется возможным де-юре и де-факто провести общее собрание собственников для выбора способа управления МКД.

В ситуации, когда собственность в МКД зарегистрирована далеко не на все помещения, следует обратиться к нормам жилищного законодательства. Если обрисовать ситуацию вкратце, то схема действия такова. Сначала застройщик получает разрешение на ввод дома в эксплуатацию . Затем в течение 5 дней с этого момента он по своему усмотрению выбирает УК, с которой на 3 месяца заключает договор управления.

В это же время в течение 20 дней с момента ввода МКД в эксплуатацию орган местного самоуправления извещает о выставлении дома на открытый конкурс по выбору УК . В течение 40 дней с уведомления о мероприятии орган местного самоуправления должен провести этот конкурс и информировать всех дольщиков о его результатах в течение 10 дней со дня его завершения. Далее уже избранная по итогам открытого конкурса УК начинает управлять данным домом и заключает договоры управления с жильцами после регистрации ими права собственности на помещения в данном доме.

Таким образом, жилищное законодательство узаконило возможность не проводить общее собрание собственников для выбора способа управления МКД, а застройщику - заключить договор на управление МКД с выбранной им УК. А теперь рассмотрим эту схему подробно и по-порядку.

Управление МКД после ввода в эксплуатацию

До введения лицензирования УК застройщик мог сразу после ввода МКД в эксплуатацию заключить договор управления с управляющей компанией или управлять домом самостоятельно до заключения соответствующих договоров с избранной по итогам открытого конкурса управляющей компанией. Открытый конкурс, напоминаем, проводится органом местного самоуправления.

При этом лицензирование не внесло каких-то существенных коррективов в этой области и не лишило застройщика права выбора управляющей компании. До заключения договора управления МКД между застройщиком (п.6 ч.2 ст.153 ЖК РФ) и УК, выбранной по результатам открытого конкурса, управление домом осуществляется управляющей компанией, с которой застройщик должен заключить договор управления не позднее чем через 5 дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома (ч.14 ст.161 ЖК РФ).

После ввода МКД в эксплуатацию органы местного самоуправления должны провести открытый конкурс по выбору УК для управления многоквартирным домом, если в течение года до дня проведения конкурса собственники не выбрали способ его управления или принятое жильцами решение не реализовано (ч.4 ст.161 ЖК РФ).

Таким образом, после ввода МКД в эксплуатацию и до проведения открытого конкурса по выбору УК застройщик вправе заключить договор с любой управляющей компанией по своему усмотрению. Выбранная застройщиком УК будет осуществлять управление домом, пока МКД не будет выставлен на открытый конкурс или собственники не выберут на общем собрании другую управляющую компанию или иной способ управления.

В данном случае управляющая компания будет выступать в роли подрядчика у застройщика. Данная УК должна заключить договоры с РСО на основании акта ввода МКД в эксплуатацию (ПП РФ №124 от 14.02.2012). Застройщик после сдачи МКД в эксплуатацию должен платить УК за жилое помещение и коммунальные услуги (ст.153 ЖК РФ).

Если же застройщик сам осуществляет управление МКД без заключения договора управления с УК, то плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится дольщиками, принявшими помещения от застройщика по передаточному акту, с момента его передачи (п.6 ч.2 ст.153 ЖК РФ , п.7.3 ч.2 ст.155 ЖК РФ).

Должен ли застройщик учитывать мнение дольщиков при выборе УК?

На самом деле нет, поскольку застройщик не обязан считаться с мнением дольщиков в выборе управляющей компании. Данные лица до регистрации права собственности на жильё не имеют права высказывать своё мнение по вопросам управления МКД. Решение о выборе способа управления домом принимается исключительно собственниками помещений в МКД (ч.2 ст.161 ЖК РФ).

Основаниями для возникновения у застройщика права на заключение договора управления МКД с УК являются устав, разрешение на ввод дома в эксплуатацию и решение органа управления застройщика, уполномоченного на принятие соответствующих решений (Приказ Минстроя РФ №411/пр от 31.07.2014 года). Поэтому решение о заключении договора управления МКД и выборе конкретной УК может приниматься застройщиком единолично и по своему усмотрению.

Открытый конкурс

Коммунальные платежи в новостройке до ввода в эксплуатацию МКД

До ввода МКД в эксплуатацию застройщик заключает договоры с РСО для нужд строительства. Это могут быть временные договоры электроснабжения, теплоснабжения для пусконаладочных и отделочных работ в холода. После ввода МКД в эксплуатацию необходимо заново заключить договоры ресурсоснабжения по постоянным схемам.

До ввода МКД в эксплуатацию обязанность по содержанию помещений ложится на застройщика по договорам с РСО (ст.210 ГК РФ).

После ввода МКД в эксплуатацию обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у дольщиков, принявших от застройщика помещения в доме по передаточному акту, с момента такой передачи (п.6 ч.2 ст.153 ЖК РФ).

Дольщик, получивший от застройщика помещение по акту приёма-передачи, считается потребителем коммунальных услуг (ПП РФ №354 от 06.05.2011). Следовательно, размер платы для потребителей КУ в жилых помещениях рассчитывается по тарифам для населения. Объём предоставленных КУ определяется по показаниям приборов учёта или по нормативам потребления (при отсутствии счётчиков).

Дольщики, признанные потребителями коммунальных услуг и вносящие за них плату, вправе требовать предоставления КУ надлежащего качества или перерасчёта размера оплаты за некачественные услуги (разд. IX Правил предоставления коммунальных услуг).

После заключения договора с выбранной застройщиком УК в течение 5 дней после получения разрешения на ввод МКД в эксплуатацию, а также после заключения договора управления с УК, выбранной на открытом конкурсе обязательства застройщика по договорам ресурсоснабжения прекращаются (ст.416 ГК РФ).

Это происходит потому, что вместе с передачей МКД в управление УК передаётся энергопринимающее оборудование, входящее в состав общего имущества собственников помещений в доме. Исполнителем коммунальных услуг становится управляющая компания.

Если застройщик не докажет, что заключал договор с УК или УК была выбрана на открытом конкурсе либо на общем собрании собственников помещений, то он не сможет доказать передачу компании энергопринимающих устройств. В данном случае он будет считаться абонентом по договору с РСО и обязан платить за коммунальные ресурсы до передачи МКД в управление УК или расторжения договоров ресурсоснабжения.

Надеемся, что вам все было понятно. Если у вас остались вопросы, вы всегда можете обратиться к нам за консультацией. Также мы помогаем управляющим компаниям соответствовать 731 ПП РФ о Стандарте раскрытия информации (заполнение портала Реформа ЖКХ , сайта УК, информационных стендов) и ФЗ №209 (). Мы всегда рады вам помочь!

Законом предоставлено право лицам, владеющим жилым помещением, самим определять, как они будут управлять своим домовым имуществом .

Одним из способов управления является организация собственников жилья – ТСЖ.

Это организация, которая не ведет коммерческой деятельности , то есть не извлекает прибыли из нее. Она занимается только содержанием в надлежащем порядке дома. Вопросы, которые связанны с обслуживанием дома, она решает самостоятельно.

Для этого оно привлекает или организации со стороны, или выполняет свои задачи собственными силами. Объединение, будучи юридическим лицом, имеет собственный счет в банке, вправе набирать для выполнения уставных задач персонал.

Главным учредительным документом является .

Деятельность товарищества должна соответствовать заявленным в его уставе задачам, то есть обслуживанию дома. Иные работы не допускаются.

Кому разрешено?

Объединение создается только собственниками жилья. Основанием, а равно и условием создания служит наличие в многоквартирном доме жильцов-собственников и решение их общего собрания.

Но для того, чтобы оно имело законную силу нужно, чтобы проголосовало более 50%, присутствующих на собрании. Необходимо так же, чтобы в голосовании участвовали не менее пятидесяти процентов от списочного состава владельцев жилых помещений.

То есть, к примеру, от 100 жильцов-владельцев жилых помещений на заседании должно быть 50 +1 человек.

Только в этом случае, создание товарищества будет законным .

Итак, только человек обладающий собственностью в доме, может быть , создавать его, ликвидировать и т.д.

Но среди жильцов могут быть и наниматели жилища . Как обстоит дело с этими гражданами? За нанимателя членом может быть мэрия или ее представитель УК, как собственник жилого помещения.

Сложнее с несовершеннолетними людьми. С одной стороны такой гражданин может иметь в собственности недвижимость, с другой – он не полностью дееспособен, до 18 лет.

А его представитель, опекун, или родители, не имеющие в данном доме собственности, в товарищество ни сами, ни за своего подопечного вступить не могут. Этот юридический казус, по сей день, не разрешен законодательно.

Этапы

Открытие любой организации включает в себя два периода:

• организационный;
• регистрация.

Начнем с первого этапа организации. Он включает в себя:

• подготовительный этап;
• проведение собрания.

Подготовку нужно начинать с создания инициативной группы и изучения законодательной базы.

То есть ознакомиться с тем, какими законодательными актами регулируется деятельность товарищества, требования к нему, его , направления деятельности, порядок создания, ликвидации, реорганизации.

В инициативную группу желательно включить людей , которые имеют опыт в управлении, а так же в вопросах, юридических и финансовых, естественно, они должны пользоваться доверием у жильцов.

Кстати говоря, инициатором могут быть и не жильцы, а например, домоуправление или мэрия.

Затем начинаем саму подготовку к проведению собрания .

Действия следующие:

1. Группа опрашивает собственников, разъясняет им, для чего создается ТСЖ и его необходимость.
2. К заседанию готовятся документы, бюллетени, уведомления, .
3. Определяется и назначается дата, место проведения собрания.
4. Собственникам рассылаются уведомления о собрании. Они вручаются под расписку, лично или почтовым отправлением с уведомлением о вручении адресату.
5. Подготовительные документы.

Уведомление — приглашение на собрание. В нем содержится следующая информация:

1. Цель собрания.
2. Место его проведения.
3. Данные собственника.
4. Контактные телефоны и другие контакты, где можно получить информацию по интересующим вопросам, связанным с собранием.

Бюллетень – документ, предназначенный для голосования. В нем полные данные о собственнике, включая общую площадь его жилья, правоустанавливающие документы.

Кроме этого — повестка дня . На каждый вопрос владелец недвижимости должен дать ответ (письменно). Вариантов ответа два: за или против.

Собственники предупреждаются за 10 дней до проведения собрания.

Узнайте из об обязанностях управляющего.

Собрание

Собственники должны прибыть на него с паспортом и документами на жилище. На данные документы нужно приготовить ксерокопии.

Сначала выбирают председателя собрания и секретаря . Затем оглашается повестка, после этого проводятся прения по каждому вопросу проекта ТСЖ.

В случае положительного решения утверждается устав ТСЖ, затем избирается его правление. Председателя его может избрать собрание или правление на своем заседании. Отдельно утверждается состав комиссий. Их должно быть две: ревизионная и счетная .

Как проводить собрание, определено в ЖК, в . На этом, собственно, организационный период заканчивается и начинается следующий.

Регистрация

Как ? Это юридическое действие осуществляется председателем . Он может поручить зарегистрировать организацию своему доверенному лицу, оформив на него доверенность, нотариально заверенную.

Регистрируется товарищество в Налоговой службе. При постановке на учет представитель должен сдать пакет документов (о них ниже) и паспорт. Кроме этого нужно предоставить и копии их, заверенные нотариусом.

За регистрацию полагается уплатить пошлину . Размер ее – 4000 рублей.

После завершения регистрации открывается расчетный счет. Его открывает председатель и комиссия мэрии. После открытия в мэрию должно быть направлено письменное уведомление.

В регистрационный орган сдаются следующие документы :

О том, читайте на нашем сайте.

Стоимость и сроки

Мы уже говорили выше, что оригиналы документов сопровождаются заверенными нотариально копиями. То есть помимо пошлины придется уплатить стоимость нотариальных услуг .

Сколько, точно сказать нельзя, поскольку цена зависит от региона страны. Кроме этого еще нужно заказывать бюллетени, уведомления, а они тоже имеют цену.

Возможны и другие расходы . Например, на почтовые отправления и тому подобное. Поэтому расходы по созданию заранее спланировать трудно, а то и невозможно.

Регистрация проводится в течение 7 дней после того, как документы примет Налоговая служба. Товарищество заносится, как юридическое лицо в единый реестр (ЕГРЮЛ) и выдается свидетельство о госрегистрации.

Нюансы

Отказать могут в случае, когда поданы не все документы, не все они, а так же подписи заявителя заверены нотариусом.

Отказ возможен в том случае, когда не выполняются требования закона , которые предъявляются к подобным организациям, когда сведения, приведенные в документах, искажены или не соответствуют действительности. Есть грубые ошибки, помарки, подчистки. Не уплачена пошлина.

Заявление на регистрацию направляется в то подразделение Налоговой службы, которое занимается регистрацией. В противном случае, все придется начинать заново, включая оплату нотариуса и пошлины.

Сложности создания товарищества заключаются в основном оформлении необходимых документов и носят технический характер .

Необходимо оформлять их в соответствии с требованиями, которые предъявляются к заполнению.

Например, форма Р11001 заполняется печатными буквами, все листы должны быть прошиты, пронумерованы, скреплены личной подписью заявителя и заверены нотариусом. И таких нюансов много, начиная с оформления и заканчивая органом, который и занимается регистрацией.

Поэтому, создавая товарищество, лучше сразу, еще в период подготовки, привлечь в помощь квалифицированного юриста , который и будет сопровождать всю процедуру открытия ТСЖ. Это дополнительные расходы, зато сэкономите время и нервы.

А вот в новостройке товарищество лучше создать сразу же, как только дом будет сдан в эксплуатацию и жильцы зарегистрируют право собственности на жилье.

Дело в том, что застройщик передает дом тому, кто первый подаст заявку на его приемку. С момента сдачи дома до окончания объявленного конкурса и выбора УК, здание находится в ведении застройщика, который и управляет им.

Выгода для жильцов здесь в том, что, принимая ТСЖ дом непосредственно от строителей, можно сразу решить все спорные вопросы и устранить недоделки.

В этом случае для обслуживания дома можно привлечь застройщика . И это, наверно, наилучший вариант, поскольку, кто лучше его знает объект им построенный.

Можно ли создать товарищеское объединение на нескольких домах? Закон допускает такую возможность. Несколько домов могут объединиться в товарищество.

Единственный нюанс заключается в том, что они должны граничить территориями друг с другом . Создать такое объединение можно либо, как говорится, с нуля, либо путем слияния ранее существовавших товариществ.

Протокол собрания

В нем содержится следующая информация:

Приложения к протоколу — список участвовавших, а так же бюллетени и уведомления. Последние должны иметь доказательства, что они вручены адресату.

Протокол необходим для документального подтверждения принятого решения и регистрации товариществ в госорганах.

Товарищеское объединение на сегодняшний день, наверно, наиболее работоспособная форма управления, поскольку вопросы, связанные с обслуживанием дома, решаются им самостоятельно. А это, согласитесь, большой плюс.

Пошаговая инструкция в этом видео:

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .

Передача дома управляющей компании должна быть осуществлена не позже, чем через 5 дней с момента получения допуска на ввод в эксплуатацию. Данное правило регламентируется 14 пунктом Жилищного Кодекса России.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Дом отдается застройщиком на баланс только после проведения конкурса местным муниципалитетом, то есть органом самоуправления.

Чтобы принять участие, управляющая компания должна подать определенные документы. После проведенного конкурса заключается договор, который подписывается застройщиком.

Правовая сторона вопроса

Стоит обратить внимание на тот факт, что возможно выбрать управляющую компанию без проведения конкурса в соответствии со статьей 161 частями 4, 13 Жилищного кодекса РФ, но только в том случае, когда открытый конкурс считается несостоявшимся.

Согласно пункту 14 статьи 161 ЖК РФ договор должен быть заключен не позже, чем через 5 дней после ввода дома в эксплуатацию.

Если за год собственники квартир не определятся со способом управления, то в соответствии со статьей 161 Жилищного кодекса РФ, органом местного самоуправления будет проведен открытый конкурс на выбор управляющей компании.

Порядок организации конкурса регламентируется Постановлением Правительства РФ N 75 от 6 февраля 2006 года.

Передача дома от застройщика управляющей компании

Передача многоквартирного дома от застройщика управляющей компании осуществляется на основании проеденного конкурса.

Ранее было возможно заключить договор на управление многоквартирным домом только застройщиком и управляющей компанией. На сегодняшний день застройщик только подписывает документ, заключенный между дольщиками и управляющей компанией.

Многоквартирного

Управляющая компания с собственниками квартир заключает договора на обслуживание, но после того, как застройщик и владельцы примут помещения на основании акта передачи дома и будет проведен конкурс.

Порядок действий

До получения разрешения на ввод в эксплуатацию можно начать собирать документы. Но собственники помещений должны определиться с УК приблизительно за год до ввода объекта на общем собрании.

Если этого не произойдет, то управляющая компания будет та, что выбрана по результатам конкурса.

Договор при этом заключается на год, и даже если владельцы квартир подберут другую УК, то, вероятней всего, придется ждать окончания срока действия установленной конкурсом компании.

Но если организовать ТСЖ, то поменять управляющую компанию будет намного проще.

Сдача в эксплуатацию

В соответствии со статьей 161 пунктом 14 договор на обслуживание должен быть заключен не более, чем через 5 дней после ввода в эксплуатацию.

Но с этим часто возникают сложности, поскольку открытый конкурс может занимать довольно длительный период времени – до 50 дней.

Следует отметить, что до момента сдачи дома в эксплуатацию можно осуществить сбор всех необходимых документов – проектную, техническую и прочую.

Но при этом УК должна активно работать с владельцами жилья, чтобы в будущем именно она была выбрана.

Выбор УК

В том случае, когда собственники квартир не успели определиться с выбором управляющей компании, то органами местного самоуправления проводится открытый конкурс.

Собственники помещений могут:

• организовать собрание;
• подобрать управляющую компанию самостоятельно.

Но сделать это могут только те, которые имеют с компанией-застройщиком договор или в соответствии с актом приемки-передачи получили жилье.

Следует отметить, что выборы считаются легитимными, если на собрании присутствует не менее 50% собственников.

Заключение договора

Заключение договора должно соответствовать части 5 РФ, а конкретно:

• договор должен быть заключен не менее, чем на 1 год и при этом не более, чем на 3 (но только в том случае, когда документ подписывается на основание проеденного конкурса);
• договор может быть заключен на 3 месяца только между управляющей компанией и застройщиком.

В соответствии с законодательством РФ договор заключается с каждым, кто принял и подписал передаточный акт с застройщиком, то есть с собственниками квартир.

Только после этого договор управления многоквартирным домам может считаться действительным.

Договор застройщика и управляющей компанией уже дано не существует. Данная процедура регламентируется статьей 161 частью 14 ЖК РФ. Но тем не менее, на документах должна стоять подпись и печать застройщика.

Необходимые документы

В соответствии с Постановлением Правительства N 75 регулируется не только порядок проведения конкурса, но и процедура подачи необходимых документов.

Управляющие компании, желающие принять участие в конкурсе, обязаны предоставить:

• заполненную в соответствии с образцом заявку;
• все документы учредительного характера;
• копии всех имеющихся сертификатов и лицензий;
• балансовый отчет за предшествующие 6 месяцев;
• если имеются рекомендации и благодарственные письма, то их также нужно предъявить;
• проект договора управления и смету годовую;
• определенные предложения по вывозу отходов;
• данные о сотрудниках – ИТР и техперсонал в разбивке;
• сколько имеется уборочной техники и какая она.

Также могут потребоваться и дополнительные документы. Следует также уточнить, в течение какого периода требуется предоставить все необходимые бумаги.

Обязательно, чтобы вся бухгалтерия управляющей компании была в порядке – отсутствовали долги и прочее.

Кроме того, негативные отзывы тоже влияют на результат принятого решения. Если управляющей компанией многие недовольны, то у такой организации практически нет шансов.

Плата за управление МКД

Порядок оплаты в 2018 не отличается от 2018 года. Работа управляющей компании заключается в предоставление жилищно-коммунальных услуг, и плата включается в их стоимость.

Согласно обычной российской практике эта сумма составляет от 3 до 9% от цены на оказанные услуги.

В соответствии со и Приказом Госстроя РФ от 11.12.1997 года N 17-132 оплата за услуги, работы и прочее осуществляется в установленном УК тарифе.

Необходимо заострить внимание на отдельных случаях:

• если договор оказания услуг заключен между управляющей компанией и собственником помещения, то оплата за предоставленные коммунальные услуги вносится УК;
• если договора на оказания услуг с управляющей компанией нет, то оплата осуществляется застройщику (на основании статьи 155 ЖК РФ);
• если договор заключил с управляющей компанией застройщик, то оплата вносится все равно УК.

Законодательство призвано защищать, в первую очередь, интересы собственников.

Товарищество собственников жилья – это организация собственников многоквартирного дома, целью которой является совместное управление комплексом имущества МКД и его комфортной эксплуатации, а также урегулирование вопросов владения и пользования недвижимостью, согласно установленным нормам. Товарищество дает возможность контроля самими жильцами целевого использования их денег.

Управляющие органы ТСЖ – правление, председатель и ревизионная комиссия – избирают на общем собрании, а не назначаются вышестоящими органами. В компетенции – решение вопросов о расходах на содержание дома. Объединение жильцов контролирует общие деньги, не допуская воровства. На сегодняшний день ТСЖ – единственная возможность поставить работу ЖКХ () под реальный контроль собственников жилья.

Создание ТСЖ

Создание ТСЖ происходит поэтапно, первый шаг — собрание собственников многоквартирного дома по вопросу организации ТСЖ. Если предложение поддержано большинством владельцев жилья, формируют товарищество. Важный момент в голосовании — принцип пропорциональности: чем больше площадь квартиры, тем больше голосов собственник отдает за учреждение товарищества. После результативного голосования здесь же, на общем собрании собственников принимают и устав ТСЖ, ведь товарищество – лицо юридическое, а значит, подлежит обязательной регистрации. Необходимо также сделать печать данной организации, и открыть в банке расчетный счет.

Товарищества собственников жилья могут создавать не только собственники многоквартирных домов и их объединений – создание ТСЖ возможно и в коттеджном поселке для нескольких дачных или жилых домов, если их объединяют земельные участки с общей границей, а также инженерно-технической инфраструктурой, предназначенной для обеспечения не одного объекта. Решение о создании некоммерческой организации принимается по соглашению всех собственников коттеджного поселка. На общем собрании при голосовании большинством в 2/3 голосов принимаются устав, избирается правление и председатель, а также представители с полномочиями заявителя для обращения с регистрацией юридического лица в соответствующие органы.

По существующим законам собственники МКД могут создавать одну некоммерческую организацию для управления жилищно-коммунальным хозяйством. Параллельно допускается создание ТСЖ в нескольких многоквартирных домах, в состав которого будут входить собственники соседних МКД. Собственники жилых помещений могут вступать или не вступать в ТСЖ, но при этом количество членов товарищества должно превышать 50% всех голосов, отданных в поддержку учреждения некоммерческой организации.

Создание ТСЖ возможно и в новостройке — застройщик создает товарищество до оформления права собственности на жилплощадь. После того, как у дольщиков появляется право собственности на жилплощадь, они уже как собственники могут изменять и устав ТСЖ, и провести перевыборы правления.

Пошаговая инструкция по созданию ТСЖ

Обозначив основные моменты по созданию ТСЖ, прописанные в Жилищном Кодексе РФ, можно переходить к детальному плану разработки и организации ТСЖ.

В создании , ведь это далеко не самая идеальная форма для управления МКД. В любом многоэтажном доме живет немало людей со своими интересами и не всегда удается привести их к общему знаменателю. Взять хотя бы благоустройство двора: пенсионерам нужны лавочки-беседки, подросткам – спортивный уголок, родителям малышей – детская площадка, автолюбителям – парковка. Конфликт интересов наяву, но именно демократические принципы ТСЖ помогают находить компромиссы. А какие минусы любят выделять представители управляющих компаний?

1. В ТСЖ воруют также, как и в ЖКХ. Конечно, непорядочные люди встречаются в правлении отдельных ТСЖ. Если власть в доме захватили мошенники, они могут использовать средства своих соседей для личного обогащения. Но в управляющей компании подобные факты встречаются гораздо чаще, а правление выбирают сами жильцы, в их силах переизбрать туда честных и проверенных людей. Контролировать работу товарищества с помощью ревизионной комиссии намного проще, чем управляющую компанию.
2. ТСЖ – непрофессионалы, не способные управлять домом так же качественно, как коммунальщики из УК. Не в каждом доме проживает профессиональный коммунальщик, способный работать в ТСЖ. Но на деле — непрофессионалы — собственники выполняют своим обязанности добросовестнее, чем работники УК. Да, правление ТСЖ может совершать ошибки, на которых достаточно быстро они учатся, так как работают для себя. В реальности дома, управляемые ТСЖ, находятся в лучшем состоянии, чем те, где хозяйничают УК. В крайнем случае, для «ленивых» ТСЖ всегда есть возможность заключить контракты на обслуживание с одной или несколькими подрядными организациями.
3. На баланс ТСЖ перейдут долги, накопившиеся в доме за все годы, и оно просто разорится. ТСЖ – новая организация, начинающая свою работу с чистого листа. Потому и никаких долгов на нее не переводится – они принадлежат той УК, которая не смогла их собрать. Напротив, на счета ТСЖ должны быть переведены деньги, собранные жильцами на капитальный ремонт. Так что начинать свою работу организация будет с положительным балансом.
4. ТСЖ будет сложно «выбивать» долги из злостных неплательщиков. Должники – вечная проблема любого дома. Но на практике именно ТСЖ решают эту проблему лучше всего. Во-первых, в ход идет моральное давление: одно дело – не платить какой-то абстрактной УП – давнему врагу и недоброжелателю, иное – грабить своих соседей, которых ежедневно встречаешь на лестничной клетке и они в курсе, кто живет за их счет.
5. ТСЖ стоит создавать только в больших новых домах. Небольшой дом не сможет содержать председателя, бухгалтера и весь необходимый набор персонала – дворников и техничек слесарей и сантехников. Выход есть: в одно ТСЖ могут объединиться сразу несколько домов. Законом не запрещено создание ТСЖ в нескольких многоквартирных домах. Известны случаи, когда в товарищество объединялись жители целого квартала, застроенного однотипными домами. В самом деле: у однотипных домов – одинаковые проблемы и идентичные методы их решения. Вполне разумно решать их вместе, ведь времени и сил на подобную процедуру надо столько же, сколько в большом многоквартирном доме.

Нередко приходится слышать, что ТСЖ – сложный и дорогой проект. Конечно, один раз жителям дома надо постараться, чтобы соблюсти все формальности по созданию некоммерческой организации. Но потом жизнь собственников МКД станет лучше и комфортнее. Определенных расходов не избежать, но эти траты будут заметно ниже, чем нынешние расходы на содержание УК. И платить члены ТСЖ будут только за услуги, которые реально получают, а не за те, которые навязывает УК.

1. http://www.suprema.ru/bibl/own_material/?id=143

Собственные материалы

Управление многоквартирным домом на стадии строительства.

Позиция 1

1. В Жилищном Кодексе Российской Федерации (далее ЖК) для строящихся многоквартирных домов предусмотрена только одна форма управления таким домом. А именно Статья 139.п.1. ЖК даёт возможность лицам, которым будет принадлежать право собственности на помещения в таких домах, создать товарищество собственников жилья (далее ТСЖ).

2. Статья 139 п.2. ЖК разъясняет, что порядок проведения общего собрания, на котором принимается решение о создании такого ТСЖ должен соответствовать Статьям 45-48 ЖК.

3. Голос на собрании. В Статье 48 п.3 ЖК устанавливается то, что «Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме, на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме». Следуя указаниям Статьи 139 п.2 ЖК для нашего случая данную статью следует трактовать так: Количество голосов, которым обладает каждое лицо, которому будет принадлежать право собственности на помещение в строящемся многоквартирном доме, на общем собрании будущих собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

Понятие «доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме» дано в Статье 37 ЖК. А именно: «Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения». Следуя тому, что Статья 139 ЖК указывает на Статьи 45-48 ЖК и то, что в Статье 48 ЖК употреблено понятие, изложенное в Статье 37 ЖК, мы можем для нашего случая трактовать Статью 37 ЖК так: «Доля в праве общей собственности на общее имущество в строящемся многоквартирном доме будущего собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру будущей общей площади указанного помещения».

Т.о. мы получаем понятие о том, что: Количество голосов, которым обладает каждое лицо, которому будет принадлежать право собственности на помещение в строящемся многоквартирном доме, на общем собрании будущих собственников помещений в данном доме, пропорционально размеру будущей общей площади указанного помещения. Т.е. количество голосов инвесторов пропорционально указанному в инвестиционном договоре количеству метров общей площади, которую он проинвестировал.

4. Следуя Статье 45 п.4 ЖК любой будущий собственник помещения, может выступить с инициативой о созыве общего собрания лиц, которым будет принадлежать право собственности на помещения в строящемся многоквартирном доме.

Он обязан сообщить будущим собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания будущих собственников помещений в строящемся многоквартирном доме должно быть направлено каждому будущему собственнику помещения в данном доме заказным письмом, или вручено каждому будущему собственнику помещения в данном доме под роспись. Форма такого сообщения описана в Статье 45 п.5 ЖК.

Основная цель этого собрания: создание ТСЖ и избрание правления ТСЖ.

5. Согласно Статьи 45 п. 3 ЖК (при применении Статьи 139 ЖК) Общее собрание будущих собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие будущие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.

В соответствии со Статьёй 46 п.1 ЖК Если кворум имеется, то Решение о создании ТСЖ, и избрание его правления принимается простым большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании (подсчёт голосов ведётся соответственно см.выше п.3.). Однако для принятия Устава необходимо большее число голосов, поскольку, хотя Статья 46 п.1 ЖК нас и не ограничивает, к принятию Устава по аналогии будет применена Статья 135 п.2 ЖК Т.е. для принятия Устава необходимо большинство голосов от общего числа голосов всех будущих собственников помещений в строящемся многоквартирном доме.

6. О членстве в таком ТСЖ законодательство оставляет пробел.

Наверняка можно только утверждать, что членами такого ТСЖ смогут быть те будущие собственники помещений в строящемся многоквартирном доме, которые проголосовали на этом заседании «ЗА» создание ТСЖ.

Мало того, ЖК не регулирует дальнейшее вступление членов в такое ТСЖ. Т.е., если новый будущий собственник помещения в строящемся многоквартирном доме подаст в такое ТСЖ заявление о принятии в члены,

ТСЖ может принять его, применив анaлогию Статьи 143. п.1 ЖК «Членство в товариществе собственников жилья возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в товарищество собственников жилья», т.е. распространив на Статью 143 ЖК действие Статьи 139 ЖК.

А может и отказать на основании того, что Статья 139 ЖК распространяется только на Статьи 45-48 ЖК, и в Статьях 139, 45-48 ЖК нет указаний на Статью 143 ЖК.

Следует заметить, что существенным моментом в этом вопросе играют указания в Уставе ТСЖ, поскольку в Статьях 139, 45-48 ЖК идёт речь о создании ТСЖ, а при создании ТСЖ должен приниматься Устав, а в Уставе должно быть прописано условие членства в ТСЖ. Но, опираясь на ЖК, учредители ТСЖ будут абсолютно правы, если пропишут в Уставе, что условием принятия заявлений от новых членов должно быть зарегистрированное право собственности на помещения. Но если они в Уставе распространят Статью 139 ЖК на Статью 143 ЖК, то приём в состав членов новых будущих собственников станет возможным.

2. http://www.tsj.ru/rate.asp?art_id=9290&rubr_id=758

1. на основании каких норм ЖК РФ НЕсобственники помещений могут вступить в ТСЖ, созданное застройщиком? как это соотноситься со ст.143 ЖК РФ, где отражено, что членами ТСЖ могут стать собственники помещений?
2. В случае создания ТСЖ будущими собственниками помещений в соответствии со ст.139 ЖК РФ, становяться ли эти будущие собственники членами созданного ими ТСЖ, если прав собственности на помещения у них еще нет? и если становяться/нестановяться, то какой нормой закона нужно руководствоваться в данной ситуации. практики (ни судебной, ни иной не нашел нигде).
спасибо.

Позиция 2

Ст. 139 ЖК РФ не соответствует ЖК РФ в целом. Само название «Товарищество собственников жилья» говорит о том, что в него должны входить только собственник жилья.

Это же подтверждается ст. 143 ЖК РФ, которая определяет, что членство в товариществе собственников жилья возникает у собственника помещения (обращаю внимание - у собственника помещения) в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в товарищество собственников жилья.
Если в многоквартирном доме создано товарищество собственников жилья, лица, приобретающие помещения в этом доме, вправе стать членами товарищества после возникновения (обращаю внимание – после возникновения) у них права собственности на помещения.

Анализируя ЖК РФ, можно прийти к выводу, что «будущие собственники» могут создать ТСЖ в строящемся доме, но членами ТСЖ смогут стать только после регистрации права собственности.

Позиция 3

ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
по проверке законности и обоснованности решений
арбитражных судов, не вступивших в законную силу

(извлечение)

Резолютивная часть постановления объявлена 18 января 2007 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 25 января 2007 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Д.Н., судей Д.К., М.Г., при ведении протокола судебного заседания Д.М., при участии в заседании от истца: П. - адвокат, по доверенности N 02-А/06 от 12.07.06, удостоверение N 2515 от 24.12.02; от ООО "Стройтехинвест": Б. по доверенности от 21.09.04; от ООО "Мегастрой": Н. по доверенности от 11.01.07, рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ТСЖ "Семь-А" на решение Арбитражного суда Московской области от 17 октября 2006 года по делу N А41-К1-17475/06, принятое судьей М.А., по иску ТСЖ "Семь-А" к ООО "Стройтехинвест", ООО "Мегастрой" об обязании передать в управление жилые дома,

УСТАНОВИЛ:

Товарищество собственников жилья "Семь-А" (далее ТСЖ "Семь-А") обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском (с учетом уточнения - л.д. 78 - 79 т. 1) к обществу с ограниченной ответственностью "Стройтехинвест" (далее - ООО "Стройтехинвест") и обществу с ограниченной ответственностью "Мегастрой" (далее - ООО "Мегастрой") об обязании ООО "Стройтехинвест" передать в управление ТСЖ "Семь-А" общее имущество многоквартирных жилых домов, расположенных по адресу: 143007, Московская область, Одинцовский район, г. Одинцово, ул. Маршала Толубко, дом N 3 корп. N 1 - 4; обязании названного ответчика передать истцу сопроводительную документацию на данные дома, в том числе:
- план участка в масштабе 1:1000 - 1:2000 с жилыми зданиями и сооружениями,
- проектно-сметную документацию и исполнительные чертежи на каждый дом,
- акты приемки жилых домов от строительных (подрядных) организаций,
- акты технического состояния каждого жилого дома на передачу жилищного фонда другому собственнику,
- схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, электроснабжения и др.,
- паспорта на установленные приборы учета,
- паспорта лифтового хозяйства,
- паспорта на иное установленное оборудование, подлежащее паспортизации,
- паспорта БТИ на каждый жилой дом, квартиру, земельный участок,
- исполнительные чертежи контуров заземления,
- сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт,
- акты технических осмотров,
- журналы заявок жителей и журналы производства работ по заявкам жителей,
- протоколы измерения сопротивления электросетей,

о признании права истца на управление общим имуществом упомянутых домов и права на обеспечение эксплуатации их общего имущества; пресечении действия ООО "Мегастрой", нарушающих право истца на обеспечение эксплуатации общего имущества вышеназванных домов (л.д. 2 - 5 т. 1).
Решением суда от 17.10.2006 по делу N А41-К1-17475/06 в удовлетворении исковых требований отказано (л.д. 114 - 117 т. 1).
Не согласившись с данным судебным актом, ТСЖ "Семь-А" обратилось в арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции нарушены нормы материального права (л.д. 4 - 7 т. 2).
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке ст. ст. 257, 258, 266, 268 АПК РФ.
В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель заявителя поддержал в полном объеме доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить, исковые требования удовлетворить.
Представитель ООО "Стройтехинвест" возражал против доводов заявителя по мотивам, изложенным в отзыве (л.д. 27 - 29 т. 2), просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.
Представитель ООО "Мегастрой" поддержал позицию ООО "Стройтехинвест", просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.
Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Иск предъявлен в соответствии со ст. ст. 11, 12, 291 ГК РФ, ст. ст. 44, 47, 135, 137, 139, 161 ЖК РФ.
Арбитражный апелляционный суд согласен с выводом суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.
Из материалов дела видно, что 12.12.05 в строящихся многоквартирных жилых домах по адресу: 143007, Московская область, г. Одинцово, ул. Маршала Толубко, дом N 3 корп. N 1 - 4 в порядке, предусмотренном п. 1 ст. 139 ЖК РФ, было создано ТСЖ "Семь-А" (л.д. 10 - 19, 21 т. 1).
Постановлением главы Одинцовского района Московской области от 30.12.05 N 4074 утверждены акты приемочных комиссий от 29.12.05 по приемке в эксплуатацию вышеназванных жилых домов с нежилыми первыми этажами, подземной автостоянкой и объектами инженерной инфраструктуры ООО "Стройтехинвест" (л.д. 25 - 33 т. 1).
При этом оформление вещных прав членов ТСЖ "Семь-А" на помещения в упомянутых жилых домах до настоящего времени не осуществлено. Данное обстоятельство подтверждено истцом в судебном заседании арбитражного апелляционного суда.
05.07.06 в целях исполнения функций по технической эксплуатации, обеспечению коммунальными услугами и надлежащему содержанию придомовой территории между застройщиком - ООО "Стройтехинвест" и ООО "Мегастрой" были заключены договоры N 07/183 - 07/186 на управление вышеназванными многоквартирными жилыми домами (л.д. 84 - 95 т. 1).
Данные договоры в установленном законом порядке не оспорены. Оснований для признания их ничтожными не имеется.
Буквальное и логическое толкование положений ст. 135 ЖК РФ позволяет сделать вывод о том, что объектом уставной деятельности ТСЖ является общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, а обязанностями, определяющими уставную деятельность ТСЖ, являются управление общим имуществом, его содержание, обслуживание и ремонт.
Члены ТСЖ "Семь-А" не являются правообладателями в отношении комплекса недвижимого имущества в указанных выше жилых домах, так как права на данное имущество возникают лишь у собственников помещений в многоквартирных домах (ст. 36 ЖК РФ).
Следовательно, правомочия по управлению упомянутыми жилыми домами могут быть реализованы истцом лишь после оформления членами ТСЖ "Семь-А" вещных прав на помещения в данных домах.
Из материалов дела не усматривается факт наличия обстоятельств, свидетельствующих об обоснованности исковых требований, и доказательств обратного суду не представлено (п. 1 ст. 65 АПК РФ).
Учитывая изложенное выше, в иске ТСЖ "Семь-А" отказано правомерно.
При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется. Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, являются несостоятельными.
Руководствуясь ст. ст. 257, 258, 266 - 268, п. 1 ст. 269, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области по делу N А1-К1-17475/06 от 17 октября 2006 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Позиция 4

АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ
Именем Российской Федерации

(извлечение)

Резолютивная часть решения объявлена 04.10.2006.
В полном объеме решение изготовлено 17.10.2006.
Арбитражный суд Московской области в составе председательствующего судьи М., при ведении протокола судебного заседания судьей М., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ТСЖ "Семь-А" к ООО "Стройтехинвест" и ООО "Мегастрой" об обязании совершить действия, при участии в заседании лиц согласно протоколу судебного заседания,

УСТАНОВИЛ:

Иск заявлен с учетом уточнения заявленных требований об обязании общества с ограниченной ответственностью "Стройтехинвест" передать в управление ТСЖ "Семь-А" общее имущество многоквартирных жилых домов, расположенных по адресу: 143007, Московская область, Одинцовский район, г. Одинцово, ул. Маршала Толубко, дом N 3 корпус 1, дом N 3 корпус 2, дом N 3 корпус 3, дом N 3 корпус 4; обязании общества с ограниченной ответственностью "Стройтехинвест" передать ТСЖ "Семь-А" сопроводительную документацию на многоквартирные жилые дома, расположенные по адресу: 143007, Московская область, Одинцовский район, г. Одинцово, ул. Маршала Толубко, дом N 3 корпус 1, дом N 3 корпус 2, дом N 3 корпус 3, дом N 3 корпус 4; а именно:
- план участка в масштабе 1:1000 - 1:2000 с жилыми зданиями и сооружениями;
- проектно-сметную документацию и исполнительные чертежи на каждый дом;
- акты приемки жилых домов от строительных (подрядных) организаций;
- акты технического состояния каждого жилого дома на передачу жилищного фонда другому собственнику;
- схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, электроснабжения и др.;
- паспорта на установленные приборы учеты;
- паспорта лифтового хозяйства;
- паспорта на иное установленное оборудование, подлежащее паспортизации;
- паспорта БТИ на каждый жилой дом, квартиру, земельный участок;
- исполнительные чертежи контуров заземления;
- сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт;
- акты технических осмотров;
- журналы заявок жителей и журналы производства работ по заявкам жителей;
- протоколы измерения сопротивления электросетей;
- протоколы измерения вентиляции;
о признании права ТСЖ "Семь-А" на управление общим имуществом многоквартирных жилых домов, расположенных по адресу: 143007, Московская область, Одинцовский район, г. Одинцово, ул. Маршала Толубко, дом N 3 корпус 1, дом N 3 корпус 2, дом N 3 корпус 3, дом N 3 корпус 4;
о признании права ТСЖ "Семь-А" на обеспечение эксплуатации общего имущества многоквартирных домов, расположенных по адресу: 143007, Московская область, Одинцовский район, г. Одинцово, ул. Маршала Толубко, дом N 3 корпус 1, дом N 3 корпус 2, дом N 3 корпус 3, дом N 3 корпус 4;
о пресечении действий общества с ограниченной ответственностью "Мегастрой", нарушающих право ТСЖ "Семь-А" на обеспечение эксплуатации общего имущества многоквартирных домов, расположенных по адресу: 143007, Московская область, Одинцовский район, г. Одинцово, ул. Маршала Толубко, дом N 3 корпус 1, дом N 3 корпус 2, дом N 3 корпус 3, дом N 3 корпус 4.
Из материалов дела усматривается, в соответствии с Постановлением Главы Одинцовского района Московской области от 30.12.2005 N 4074 утверждены акты приемочных комиссий по приемке в эксплуатацию жилых домов с нежилыми 1-ми этажами, подземной автостоянкой и объектами инженерной инфраструктуры ООО "Стройтехинвест" по адресу: Московская обл., г. Одинцово, ул. Маршала Толубко, дом N 3, к-с 1, дом N 3 к-с 2, дом N 3 к-с 3, дом N 3 к-с 4. Застройщиком указанного жилого микрорайона является ООО "Стройтехинвест". Во исполнение распоряжения Главы Одинцовского района от 30.09.2005 N 1095-Р в целях совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества вышеуказанных многоквартирных домов решением общего собрания граждан-дольщиков создано ТСЖ "Семь-А".
23.12.2005 ТСЖ "Семь-А" обратилось к ООО "Стройтехинвест" с письменным требованием о передаче в управление ТСЖ "Семь-А" вышеуказанных многоквартирных домов. 06.03.2006 была создана двухсторонняя комиссия по передаче в эксплуатацию ТСЖ "Семь-А" указанных многоквартирных домов. В течение марта - апреля 2006 года продолжалась работа двусторонней комиссии с подписанием промежуточных актов передачи ключей от помещений, отдельного оборудования и систем инженерного обеспечения с одновременной подготовкой перечня недоделок (неисправностей), требуемых исправления ООО "Стройтехинвест" и принятием гарантийных обязательств. По завершении приема-передачи в эксплуатацию многоквартирных жилых домов, расположенных по адресу: Одинцовский район, г. Одинцово, ул. Маршала Толубко, д. 3 корп. 2, д. 3 корп. 3, д. 3 корп. 4, с объектами инженерной инфраструктуры в адрес ООО "Стройтехинвест" направлены окончательные акты приема-передачи принятых в эксплуатацию ТСЖ "Семь-А" указанных жилых домов с перечнем обнаруженных недостатков. ООО "Стройтехинвест" начиная с 15.04.2006 не возвратило ТСЖ "Семь-А" подписанных актов приема-передачи многоквартирных жилых домов и не передало ТСЖ "Семь-А" сопроводительной технической и проектной документации. Кроме того, с июля 2006 года ООО "Стройтехинвест" под угрозой невыдачи документов, необходимых для оформления права собственности на квартиру, навязывает гражданам-дольщикам в качестве управляющей организации ООО "Мегастрой", обязывая заключать с ним договоры на эксплуатацию многоквартирных домов, уже находящихся в управлении ТСЖ "Семь-А" и оплачивать не предоставляемые ООО "Мегастрой" услуги.
Исковые требования мотивированы неправомерностью оспариваемых действий ООО "Стройтехинвест".
В судебном заседании истец поддержал уточненные исковые требования.
Ответчик - ООО "Стройтехинвест" - иск не признали по основаниям, изложенным в отзыве на иск.
Ответчик - ООО "Мегастрой", надлежаще извещенный о времени и месте судебного заседания (заказное уведомление о вручении определения о назначении дела к судебному разбирательству), не обеспечил явку представителя в судебное заседание, отзыв на иск не представил. Дело рассмотрено в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствие представителя ООО "Мегастрой".
Заслушав представителей сторон, исследовав и оценив письменные доказательства в их взаимной связи, суд находит исковые требования необоснованными.
Материалами дела подтверждается и не оспаривается истцом, что застройщиком микрорайона 7А, является ООО "Стройтехинвест". 30 декабря 2005 г., в соответствии с требованиями Территориальных строительных норм 12-310-2000 Московской области (ТСН ПЭОН-2000 МО) "Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов недвижимости на территории Московской области", приемка законченного строительством объекта в эксплуатацию - юридическое действие официального признания уполномоченным органом (приемочной комиссией) факта создания объекта недвижимости и соответствия этого объекта утвержденному проекту, принятыми и введенными в действие распоряжением министра Министерства строительного комплекса Московской области от 10 ноября 2000 г., N 143, в редакции от 25.10.2004 (далее - ТСН), приемку в эксплуатацию законченного строительством объекта осуществляет Государственная приемочная комиссия, назначаемая соответствующим органом власти. В состав Государственной приемочной комиссии входят (помимо лиц, указанных в п. 6.7 ТСН) Застройщик и Эксплуатирующая организация. ООО "Стройтехинвест" в соответствии с условиями Инвестиционного контракта N 875 от 05 июня 2000 г., является Застройщиком микрорайона 7 - 7А, г. Одинцово, т.е. - юридическим лицом, выполняющим функции и заказчика и инвестора при строительстве объекта недвижимости (п. 3.8 ТСН).
В соответствии с п. 3.11 ТСН: "Эксплуатирующая организация (пользователь объекта) - юридическое или физическое лицо, осуществляющее на правах собственности или по поручению собственника (инвестора) эксплуатацию построенного объекта недвижимости".
В связи с подготовкой к проведению комиссии по вводу в эксплуатацию законченных строительством объектов (далее - Комиссия) 01 ноября 2005 г., ООО "Стройтехинвест" и ООО "ЭЛЛОКС", заключили договор N 14/11-Э на техническое обслуживание (далее - Договор). В соответствии с Договором, ООО "ЭЛЛОКС" приняло на себя обязательства по техническому обслуживанию, ежедневному обеспечению функционирования и эксплуатации помещений, зданий, сооружений, территорий вышеуказанных многоквартирных жилых домов. Генеральным директором ООО "ЭЛЛОКС" является К. ООО "ЭЛЛОКС" в качестве эксплуатирующей организации принимало участие в работе Комиссии, что подтверждается подписью Генерального директора ООО "ЭЛЛОКС", а также печатью указанной организации.
Протокол общего собрания граждан - соинвесторов строительства микрорайона 7 - 7А, г. Одинцово, датирован 01 декабря 2005 г., т.е., решение, изложенное в протоколе принято до момента ввода в эксплуатацию вновь возведенных многоквартирных жилых корпусов микрорайона 7 - 7А, г. Одинцово.
В соответствии со статьей 139 Жилищного кодекса РФ в строящихся многоквартирных домах товарищество собственников жилья может быть создано лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в таких домах.
Решение о создании товарищества собственников жилья в строящихся многоквартирных домах принимается на общем собрании указанных в части 1 настоящей статьи лиц, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 настоящего Кодекса.
Однако, в соответствии со статьей 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии со статьей 219 ГК РФ, право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В данном случае на дату проведения общего собрания граждан - соинвесторов строительства микрорайона 7 - 7А, г. Одинцово, (протокол датирован 01 декабря 2005 г.), ни один из участников данного собрания не являлся собственником помещений в многоквартирных домах, микрорайона 7 - 7А г. Одинцово, Московской области. Таким образом, решение о выборе способа управления многоквартирными домами, граждане-соинвесторы смогут принять только после завершения процесса регистрации прав собственности на квартиры, права на которые им принадлежат в соответствии с заключенными договорами и только с соблюдением всех процедур, предусмотренных действующим Жилищным кодексом Российской Федерации.
Требование истца об обязании ООО "Стройтехинвест" передать истцу в управление общее имущество многоквартирных жилых домов необоснованно.
В соответствии со статьей 1 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом, - земельные участки, участки недр и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, предприятия как имущественные комплексы. В состав многоквартирных жилых домов входят как жилые, так и нежилые помещения, права на которые принадлежат физическим и юридическим лицам, в соответствии с заключенными договорами. В соответствии со статьей 15 ЖК РФ, объектами жилищных прав являются жилые помещения. В соответствии со статьей 16 ЖК РФ, к жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната. Жилым помещением признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанным с их проживанием в таком здании.
Собственникам помещений в многоквартирном доме в соответствии со статьей 36 ЖК РФ, принадлежат на праве общей долевой собственности помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме).
В соответствии с условиями договоров, заключенных ООО "Стройтехинвест" с гражданами-соинвесторами, ООО "Стройтехинвест" осуществляет передачу квартир гражданам с составлением необходимых передаточных актов.
Поскольку вновь возведенные многоквартирные дома вводятся в эксплуатацию застройщиком (ООО "Стройтехинвест"), право на выбор эксплуатирующей организации также принадлежит застройщику. В связи с тем, что ООО "Стройтехинвест" является инвестиционной компанией и эксплуатация жилых и нежилых объектов не является специализацией Общества, ООО "Стройтехинвест" заключило 05 июля 2006 г., договоры с ООО "Мегастрой". Указанные договоры необходимы для управления многоквартирными жилыми домами до момента выбора собственниками помещений в многоквартирных жилых домах способа управления домами в соответствии с положениями Жилищного кодекса РФ. Из условий договоров управления многоквартирными жилыми домами от 05.07.2006 N 07/183 - 07/186 усматривается, что предметом договора является управление общедомовым имуществом.
Заявляя настоящие исковые требования, ТСЖ "Семь-А" ссылается на статью 135 ЖК РФ.
Согласно пункту 1 названной статьи товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
Вместе с тем в силу положений пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации от 29.12.04 N 188-ФЗ, введенного в действие с 1 марта 2005 года, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (общее имущество в многоквартирном доме).
Таким образом, общее имущество в многоквартирном доме находится в общей долевой собственности собственников помещений, а не принадлежит на праве собственности товариществу собственников жилья.
Истец как некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме (пункт 1 статьи 135 Жилищного кодекса Российской Федерации) не наделен полномочиями собственника недвижимого имущества.
Из смысла указанной нормы следует, что собственники помещений в многоквартирном доме образуют товарищество - некоммерческую организацию, где каждый остается собственником индивидуально-определенного помещения и одновременно - участником долевой собственности на общее имущество для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимости.
При таких обстоятельствах с учетом того, что в материалах дела отсутствуют доказательства передачи собственниками помещений товариществу права на обращение в суд за защитой их прав и законных интересов; нормами действующего законодательства не предусмотрено право товарищества собственников жилья на обращение от своего имени в суд за защитой интересов собственников помещений, суд полагает отказать в удовлетворении исковых требований.
В удовлетворении требований о признании права истца на управление общим имуществом указанных многоквартирных домов и признании права на обеспечение эксплуатации общего имущества этих домов следует отказать за необоснованностью. Действующим законодательством товариществам собственников жилья не предоставлено право на управление общим имуществом. Статьей 137 ЖК РФ товарищество собственников жилья вправе заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

В иске отказать.

Позиция 5

Товарищество, созданное решением общего собрания дольщиков, еще не зарегистрировавших право собственности на квартиры в доме, на который получено разрешение на ввод в эксплуатацию, ФАС ВВО признал полноправным ТСЖ, имеющим право истребовать у застройщика и организации, эксплуатирующей дом по договору с ним, техническую документацию. Арбитры не приняли доводов застройщика о том, что до регистрации права собственности дольщиков они не вправе выбирать способ управления многоквартирным домом, а сам застройщик является единственным собственником, решающим вопросы управления домом (Постановление от 10.06.2008 N А43-10275/2007-34-315).