Участниками финансирования рынка недвижимости являются:

федеральные органы власти и управления;

местные органы власти и управления;

коммерческие банки;

инвесторы-юридические лица (резиденты и нерезиденты);

инвесторы-физические лица;

Участие государства в процессе финансирования недвижимости. Самым крупным источником финансирования отечественного рынка недвижимости являются государственные централизованные капитальные вложения. Такой участник финансирования имеет известные недостатки и сегодня может рассматриваться только как средство адресной социальной защиты малообеспеченных слоев населения.

Из федерального бюджета выделяются средства на строительство жилья:

для военнослужащих;

лиц, выезжающих из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей.

Из местных бюджетов средства выделяются:

на строительство жилых домов социального жилищного фонда для очередников бюджетных организаций;

коммунальное строительство, включая подготовку территорий для нового жилищного строительства;

развитие, ремонт и реконструкцию объектов жилищно-коммунального хозяйства.

1. Финансирование недвижимости

1. Формы кредитования объектов недвижимости

Финансовые ресурсы - это денежные средства, имеющиеся в распоряжении предпринимательской организации и предназначенные для осуществления текущих затрат и затрат по расширенному воспроизводству. Финансовые ресурсы формируются за счет целого ряда источников. Различают две крупные группы источников на основе права собственности: собственные и заемные денежные средства.

К собственным источникам финансирования относятся - амортизационные отчисления; средства, полученные от выпуска и продажи акций; чистая прибыль; суммы, выплачиваемые страховыми компаниями и учреждениями в виде возмещения ущерба от стихийных бедствий; средства, выделенные вышестоящими холдинговыми, акционерными компаниями, финансово-промыш-ленными группами на безвозвратной основе.

К внешним источникам финансирования относятся - ассигнования государственных и местных бюджетов; иностранные инвестиции; различные формы заемных средств, в том числе кредиты, полученные от государства и фондов поддержки предпринимательства на возвратной основе; кредиты банков, инвестиционных фондов и компаний.

1. Банковский кредит

В рыночных условиях хозяйствования банковский кредит - один из основных источников заемных средств. Субъектами кредитных отношений в области банковского кредита применительно к сфере недвижимости являются все субъекты рынка недвижимости и сами банки. В кредитной сделке каждый субъект выступает одновременно и как кредитор, и как заемщик. Кредиторами являются субъекты, передающие свои временно свободные средства в распоряжение заемщика на определенный срок. Заемщик - сторона кредитных отношений, получающая средства в пользование и обязанная их возвратить в установленный срок. Застройщик, помещая свои средства на расчетный счет в банке, выступает в роли кредитора, а банк - в роли заемщика. Испрашивая у банка кредит, застройщик превращается в заемщика, а банк играет роль кредитора.

Коммерческие банки предоставляют своим клиентам разнообразные виды кредитов, которые можно классифицировать по различным признакам:

1) сроку погашения - краткосрочные (до 1 года); среднесрочные (от 1 до 3 лет); долгосрочные (свыше 3 лет);

2) способу погашения - единовременные взносы и в рассрочку;

3) наличию обеспечения - доверительные ссуды, обеспеченные ссуды и ссуды под гарантии третьих лиц;

4) способу изменения ссудного процента - при погашении ссуды, в течении всего срока и в момент выдачи ссуды;

5) виду процентных ставок - фиксированные и плавающие.

6) целевому назначению - ссуды общего характера и целевые ссуды;

7) критериям заемщиков - межбанковские ссуды, аграрные, коммерческие, ссуды посредникам по фондовой бирже, ипотечные ссуды.

Кредит предоставляется на основе: срочности, платности и возвратности.

Принцип срочности означает, что кредит возвращается в строго определенный срок.

Принцип платности предполагает, что предприятие-заем-щик вносит в банк определенную плату за временное пользование денежными средствами. Плата за кредит определяется банковским процентом.

Принцип возвратности заключается в том, что кредит выдается лицам, которые, по мнению банка, в состоянии его своевременно вернуть.

При установлении платы за кредит коммерческие банки учитывают:

ставку рефинансирования ЦБР;

процентную ставку на межбанковском рынке;

среднюю процентную ставку, уплачиваемую банком своим клиентам по депозитным счетам различного вида;

структуру пассивов банка (чем выше доля привлеченных средств за счет дорогих депозитов, тем дороже выдаваемый кредит);

спрос на кредит;

сроки кредитования и кредитные риски в зависимости от вида обеспечения;

стабильность денежного обращения в стране.

Наиболее дешевые кредиты предоставляют крупные банки, имеющие широкую клиентскую базу. У таких банков значительный объем ресурсов образуется за счет устойчивых остатков средств на счетах клиентов, поэтому им нет необходимости обращаться за ресурсами к ЦБ или привлекать их на межбанковском рынке кредитов.

Применяемые банками методы оценки кредитоспособности заемщика различны, но все они основаны на использовании определенной системы финансовых коэффициентов.

Типичный набор включает:

коэффициент абсолютной ликвидности;

промежуточный коэффициент покрытия;

общий коэффициент покрытия;

коэффициент независимости.

Эти коэффициенты определяются по данным бухгалтерских балансов организаций-заемщиков. Для определения кредитоспособности могут использоваться и другие коэффициенты, например деловой активности, финансовой устойчивости, рентабельности и т.д.

Законодательство РФ предусматривает выдачу кредитов под различные виды обеспечения: залог имущества и имущественных прав, гарантии и поручительства третьих лиц, страхование кредитного риска, переуступка в пользу банка требований и счетов заемщика, предоставление «связанных» кредитов.

Заемщик в качестве кредитного обеспечения может использовать одну или несколько форм обеспечения. Обеспечение кредита закрепляется в кредитном договоре. Обязательства по обеспечению кредита и его возврату оформляются одновременно с кредитным договором и являются обязательным приложением к договору.

Страхование ответственности заемщика за непогашение кредита - это форма обеспечения кредита, в которой ведущую роль играют страховые компании. Страхование кредитного риска является взаимовыгодной сделкой для всех участников кредитного процесса. Организация-заемщик гарантируется от потери деловой репутации из-за несвоевременного погашения кредита. Банк получает высокие гарантии возвратности кредита, хотя и не является прямым участником сделки. Страховая организация получает вознаграждение в виде страховой премии. Страхование кредитного риска удорожает кредит, но он становится более надежным.

Переуступка (цессия) в пользу банка требований и счетов заемщика к получению (дебиторская задолженность) используется как одна из форм обеспечения кредита. Например, по договору о цессии строительная организация может передать банку право распоряжения выручкой (или ее частью) с целью погашения выданного кредита и уплаты процентов за него.

Предоставление «связанных» кредитов предполагает право банка определять состав исполнителей работ и поставщиков оборудования и материалов по кредитуемому проекту. Данный вид кредитования используется иностранными банками, работающими на российском рынке.

Все вышеприведенное фиксируется в договоре между кредитором и заемщиком.

Заключение кредитных договоров выполняется за ряд этапов. На первом этапе клиент представляет в банк:

кредитную заявку, в которой указывается сумма, цель и срок испрашиваемого кредита;

технико-экономическое обоснование кредита либо инвестиционный бизнес-проект, который обосновывает потребность и эффективность использования ссуды;

копии контрактов и других документов, подтверждающих цель кредита и возможности его погашения;

годовой баланс и баланс на последнюю отчетную дату, необходимые для определения кредитоспособности клиента;

проект кредитного договора по принятой в банке форме;

договоры залога, гарантии, поручительства, договор страхования ответственности заемщика в зависимости от планируемой формы обеспечения кредита;

срочное обязательство-поручение по погашению кредита;

справку о заемных средствах, полученных в других банках;

справку из налоговой службы об отсутствии задолженности перед бюджетом и счетах, открытых в других банках.

В действительности процесс кредитования, как правило, более сложен, нередко в ходе строительства корректируются общая сумма кредита, графики его выдачи и погашения, сроки использования, процентные ставки и др. Все изменения согласовываются кредитором и заемщиком и закрепляются с помощью дополнений и изменений к кредитному соглашению.

Залог возник и развивался одновременно с возникновением элементов частной собственности как финансово-экономический инструмент, обеспечивающий защиту кредиторов и способствующий развитию инвестиционной деятельности.

Сущность залога, описанная еще в римском праве, была емко и образно сформулирована российским юристом Д.И. Майером (1819-1856): «Право-залогопринимателя, ядро залога, состоит в праве требовать при неисправности должника продажи заложенного имущества с публичного торга и из выручки получить удовлетворение. Но чтобы право на получение удовлетворения из выручки за продажу определенной вещи могло считаться обеспечением по договору, нужно, чтобы оно было предоставлено доверителя предварительно - до нарушения им права по договору: в этом и состоит обеспечение, в противном случае можно говорить только о взыскании».

В общем случае залог определяется как имущество либо другие ценности, служащие обеспечением займа. То есть залог является неким способом обеспечения обязательства, при котором залогодержатель (юридическое или физическое лицо, принимающее предмет залога в качестве обеспечения выданного им займа). В случае неисполнения залогодателем обязательств (юридическое или физическое лицо, предоставившее предмет залога для обеспечения своего долга) имеет преимущественное право перед другими кредиторами удовлетворить свое требование из стоимости заложенного имущества.

На залогодателя возлагаются обязанности: страховать за свой счет предмет залога на его полную стоимость; принимать меры по сохранению предмета залога, производить его капитальный и текущий ремонт; уведомлять залогодержателя о сдаче предмета залога в аренду.

Предметом залога может выступать недвижимость, а именно права владения, пользования и распоряжения на нее. Законодательством предусмотрен и залог прав. Это имеет особое значение для тех вещей, которые обладают ограниченной оборотоспособностью. Предметом залога может быть также имущество, не существующее в натуре на момент заключения договора, например будущий урожай или здание, которое предстоит построить за счет кредита, обеспечением которого он выступает.

Чтобы определить, какое именно имущество может быть предметом залога, следует знать, какую обеспечительную функцию несет залог. Необходимым и основным признаком предмета залога является его «товарность»: в залог принимается только то, что законом не запрещено.

В качестве предмета залога запрещено использовать:

имущество, изъятое из оборота;

требования, неразрывно связанные с личностью кредитора (например, об алиментах, о возмещении вреда);

иные права, уступка которых другому лицу запрещена законом;

отдельные виды имущества, в частности имущество граждан, на которое не допускается обращение взыскания.

Также предметом залога не могут быть: культурные ценности, которые хранятся в государственных (муниципальных) музеях, библиотеках, архивах и т.п.; «золотая акция», так как она должна находиться только в государственной собственности; изделия, содержащие золото или серебро (если оно не относится к ювелирным или бытовым изделиям), а также полуфабрикаты, содержащие эти металлы. Это так называемые абсолютные случаи, при которых вещи не могут быть предметом залога ни при каких обстоятельствах.

В составе имущества, которое может быть использовано в качестве залога, деньги не обозначены, однако нет и запрета на залог денег. Валютные ценности могут быть предметом залога при выдаче кредитов клиентам. Эти операции могут производить банки, имеющие соответствующие лицензии.

В настоящее время предметом взыскания по долгам юридического лица признано все принадлежащее ему имущество, в том числе и основные средства. Предмет залога могут составлять и ценные бумаги - документы, удостоверяющие имущественное право, которое может быть реализовано только при предъявлении подлинного документа. Любая из ценных бумаг может стать предметом залога, если иное не предусмотрено законом. В качестве ценных бумаг выступают облигации, чеки, векселя, коносаменты, сберегательные сертификаты и др.

Предметом залога, обеспечивающего уплату таможенных платежей, могут служить товары и транспортные средства, свободная (рыночная) цена которых не ниже причитающихся к уплате сумм.

Залог - важнейший инструмент в правовом регулировании рыночных отношений - тесно связан с вопросами собственности, средствами возможной и первоначальной защиты предпринимателя от недобросовестного контрагента (партнера).

Залог выступает как одно из основных средств, позволяющих заставить должника исполнить обязательства, принятые по договору. Одновременно это один из способов, побуждающих должника возместить убытки и недополученные доходы, поскольку зачастую невозможно полностью взыскать убытки из-за отсутствия у должника достаточных средств. Из этого следует, что залог необходим для надлежащего исполнения должником своих обязанностей и служит гарантией удовлетворения требований кредиторов за счет имущества должника; наличие такого имущества и составляет отличительную черту залога. Здесь кредитор (веритель) действует по принципу «верю не лицу, а вещи», т.е. имеет место реальный, а не личный кредит. Поэтому залогодателем может быть как сам должник, так и действующее в его интересах третье лицо.

Залог обладает характерным свойством вещных прав - правом следования: право как бы следует за вещью. Где и в чьей бы собственности не находился предмет залога, он будет предметом залога до прекращения основного обязательства. В этом смысле вещь либо иное имущество, переданное в залог, обременено залогом.

Каждый создаваемый объект недвижимости – это своего рода инвестиционный проект с отдельной финансовой системой.

Финансирование недвижимости бывает четырех видов, а именно:

• самофинансирование;
• при помощи заемных средств;
• при помощи привлеченных средств;
• мезонинное финансирование.

Более детального рассмотрения требует каждый из них.

Источники финансирования недвижимости такого типа представляют не что иное, как сбор/объединение уже имеющегося у инвесторов собственного капитала.

Этот вид обеспечения объекта использует четыре вида сбора денежных средств:

• специальные организаций и представителей власти;
• жилищно-строительные кооперативы, сокращенно как ЖСК;
• жилищно-накопительные кооперативы, сокращенно как ЖНК;
• строй сберкассы, сокращенно как ССК.

Заемное финансирование

Главным видом данного финансирования выступают ипотечные займы или просто . Это кредит на длительной основе, получить который можно в специализированных банках или кредитных учреждениях, с залогом имеющегося у вас имущества. В данном случае инвестиция фактически имеет форму «недвижимость в кредит».

В ипотеку можно приобрести следующие виды недвижимых объектов:

• участки земли, собственниками которых являются частные лица;
• заводы или другие сооружения, предназначенные для коммерческого использования;
• жилые помещения, квартиры и отдельные части домов и квартир, в состав которых входит более одной комнаты;
• прочие сооружения для потребительского назначения, такие как дачи или гаражи;
• самолеты, корабли и суда внутреннего плавания.

На данный момент на территории России имеется множество классификаций данного вида кредитования, такие как:

• по виду недвижимости;
• по причине займа;
• по типу занимающей стороны;
• по виду организации предоставляющей кредит.

Благодаря широкому выбору ипотечных схем, каждый может подобрать кредит под свои возможности и желания, с привлекательными условиями для себя и минимальным риском.

Привлеченное финансирование

Такое финансирование недвижимости отличается от предыдущего тем, что в рассматриваемом варианте отсутствует необходимость в залоге, это и есть главный плюс такого вида сбора средств. Главной формой финансирования средств является заключение сделки путем выпуска облигаций, ценных бумаг по которым эмитент (лицо, выпустившее облигации/ценные бумаги) обязуется выплатить определенную сумму до оговоренного срока. Однако пока срок возврата не подошел, эмитент выплачивает определенный процент от полученной суммы, ежемесячно или по договоренности с держателем (инвестором).

Самыми распространенными облигациями можно назвать схемы жилищных займов. Такой вид облигаций имеет свои особенности. Согласно данной форме, строительная фирма продает инвестору не готовое здание или квартиру, а только документы на право собственности на помещение после его постройки. Обычно один такой документ равен одному квадратному метру строящегося жилья.

Строительная компания имеет право выпустить определённое количество таких бумаг, их общее количество равно количеству квадратных метров в строящемся помещении. Держатель достаточного таких облигаций может поменять их на построенную квартиру в будущем (при сдаче объекта в эксплуатацию). Максимальный срок жизни ценных бумаг не превышает 10 лет.

Рассматриваемые накопительные схемы имеют свои преимущества над ипотечными займами или ипотечными кредитами, вот список этих преимуществ для инвестора:

• приобрести жилье (актив) по данной схеме можно в несколько раз дешевле, чем через ипотеку;
• в рассматриваемой схеме отсутствуют обязательные ежемесячные платежи;
• приобретать облигации на имущество можно в любое удобное время, все зависит только от возможностей и желания инвестора.

Сейчас финансирование рынка недвижимости использует сделки из разряда дополнительных кредитных возможностей, когда управляющая компания продает часть своих акций на время инвестиционного цикла. Компания, которая продает эти ценные бумаги обязуется, по истечении оговоренного времени, выкупить акции обратно по цене, указанной в договоре с покупателем.

Совет! Именно привлеченное финансирование является наиболее интересной, выгодной и удобной формой для инвесторов, работающих на современном рынке недвижимости.

Мезонинное финансирование

Относительно недавно на просторах российского рынка недвижимости впервые услышали о таком виде, как мезонинное финансирование объектов недвижимости. Рассматриваемый вид финансирования определяется как способ финансирования идей и проектов, в результате чего занимающая сторона выделяет деньги в виде долгового финансирования и получения права на заемщика в будущем по оговоренной стоимости либо при возникновении особых условий.

Финансирование такого плана с внесением акций как залога считается чем-то средним между стандартным кредитом, где основной целью является его полное закрытие, и акционерным капиталом. Однако стоит обратить внимание на то, что проценты по данному кредиту в разы выше, из-за повышенных рисков кредитора. Такой кредит выдается на период от 3 лет, с обязательным погашением основного долга по окончании срока.

В финансировании данного типа часто нуждаются физические или юридические лица, которым нужна определенная дополнительная сумма для постройки своих объектов. Финансирование такого плана осуществляют крупные банки и инвестиционные компании, целью которых является повысить прибыль по своим акциям благодаря данному способу кредитования. Из-за высокого показателя риска, этот инструмент финансирования встречается не так часто, как его «конкуренты». Маленькие банки и редко прибегают к займам такого рода, как мезонинные.

Внимание! Мезонное финансирование целесообразно использовать как форму выгодного инвестирования только при наличии солидного стартового капитала. Наиболее приемлема в деятельности крупных инвестиционных компаний и банков.

Положительные и отрицательные моменты

Мезонинное финансирование под недвижимость имеет ряд недостатков, а именно:

• имеющиеся риски принимает на себя разработчик проекта;
• капитал является неподвижной структурой;
• проекты такого типа имеют очень поздний «выхлоп» – долгосрочные инвестиции;
• рыночные риски.

Положительными сторонами такого финансирования являются:

• простота оформления;
• уходит мало времени на выдачу и получение денежных средств;
• при оформлении займа не требуются закладные.

Ключевые отличия от иных форм финансирования

Такой вид финансирования кардинально отличается от всех рассмотренных.

• Источник выплаты задолженности : выплаты по данному кредиту осуществляются за деньги, которые компания получила при реализации своих акций, а не на деньги, полученные компанией за свои услуги, как это происходит в случае с заемным финансированием.
• Источник заемных средств : денежные средства поступают только после личной беседы с инвестором, а не как в обычных случаях через открытый рынок.
• Показатели ликвидности : все инструменты этого кредита неликвидны и не могут быть проданы на различных финансовых рынках.
• Объем финансирования : обычные кредиты имеют 80% покрытия от всей суммы финансирования, в случае с мезонинным кредитом, этот показатель равен 20%.

Каждый из 4 видов финансирования имеет как свои плюсы, так и минусы. Перед тем как воспользоваться одной из этих схем получения средств или инвестирования капитала, следует тщательно все обдумать.

В настоящее время основными источниками финансирования строительства в России являются банковские кредиты, средства индивидуальных инвесторов, российские ПИФы недвижимости и фонды прямых инвестиций.

Набор источников финансирования ограничен, поэтому налицо нехватка гибкого и оптимально в налоговом отношении финансового инструмента, который позволил бы более широким кругам инвесторов (российских и зарубежных) работать на высокодоходном российском рынке недвижимости.

Таким образом, успешное развитие российских строительных компаний в сложившихся условиях во многом зависит от использования альтернативных источников финансирования, привлекательных как для российских, так и для зарубежных инвесторов, оптимальных в налоговом отношении финансовых инструментов, которые обеспечивали бы привлечение инвестиционных ресурсов в российские и зарубежные проекты недвижимости и могли бы реализовываться как непосредственно строительными компаниями, так и с привлечением других российских строительно-инвестиционных фирм.

Инвесторами, осуществляющими вложение собственных, заемных и привлеченных средств в создание и воспроизводство фондов в форме капитальных вложений, могут быть: . органы, уполномоченные управлять государственным и муниципальным имуществом или имущественными правами; . организации и предприятия, предпринимательские объединения, общественные организации и другие юридические лица всех форм собственности; . международные организации, иностранные юридические лица; . физические лица (граждане Российской Федерации и иностранные граждане). Заказчиками (застройщиками) могут быть инвесторы, а также иные физические и юридические лица, уполномоченные инвесторами осуществлять реализацию инвестиционных проектов по строительству. Положение распространяется на финансирование и кредитование: нового строительства; расширения, реконструкции, технического перевооружения действующих предприятий; предпроектных и проектных работ, а также приобретения не требующего монтажа и не входящего в сметы строек оборудования, производственного инвентаря, приспособлений.Источниками финансирования капитальных вложений могут быть: . собственные финансовые ресурсы и внутрихозяйственные финансовые резервы инвестора (прибыль, амортизационные отчисления, денежные накопления и сбережения граждан и юридических лиц); . средства, выплачиваемые органами страхования в виде возмещения потерь от аварий, стихийных бедствий, и другие средства; . заемные финансовые средства инвестора или переданные им средства (облигационные займы и др.); . привлеченные финансовые средства инвестора (средства от продажи акций, паевые и иные взносы членов трудового коллектива, граждан, юридических лиц); . финансовые средства, централизуемые объединениями (союзами) предприятий в установленном порядке; . средства внебюджетных фондов; . средства федерального бюджета, предоставленные на безвозвратной и возвратной основе; средства бюджетов субъектов РФ; . средства иностранных инвесторов. Финансирование капитальных вложений по стройкам и объектам может осуществляться за счет как одного, так и нескольких источников.

Различают две крупные группы источников на основе права собственности: собственные и чужие (заемные) денежные средства.

К собственным источникам финансирования относятся:
- средства, привлеченные в результате выпуска и продажи акций;

Отчисления от прибыли, остающиеся в распоряжении организации (чистая прибыль), направляемые на прирост оборотного и основного капитала;

Средства, выделяемые вышестоящими холдинговыми, акционерными компаниями финансово-промышленными группами на безвозвратной основе;
Благотворительные взносы и пр.

К внешним источникам финансирования относятся:

Ассигнования государственных (федерального субъектов Российской Федерации) и местных бюджетов различных фондов поддержки предпринимательства, предоставляемые на безвозмездной основе.

Основные направлений использования бюджетных средств:

Ремонт и строительство жилищного фонда социального использования;

Развитие базы стройиндустрии и производства высокоэффективных строительных материалов;

Строительство и реконструкция объектов коммунального хозяйства;

Инженерная подготовка территорий под новое строительство.

Финансирование государственных централизованных капитальных вложений за счет средств федерального бюджета, предоставляемых на безвозвратной основе, осуществляется в соответствии с утвержденным перечнем строек и объектов для федеральных государственных нужд при отсутствии других источников или в порядке государственной поддержки строительства приоритетных объектов производственного назначения при максимальном привлечении собственных заемных и других средств.Перечень коммерческих банков, осуществляющих операции по финансированию заемщиков (застройщиков), определяется Правительственной комиссией по вопросам кредитной политики по представлению Министерства финансов Российской Федерации с учетом мнения Центрального банка Российской Федерации и министерств и ведомств Российской Федерации. Финансирование и кредитование строительства объектов смешанного инвестирования за счет федерального бюджета, собственных средств организаций, предприятий и других юридических и физических лиц осуществляются с соблюдением пропорций расходования бюджетных ассигнований и собственных средств в течение всего периода строительства объектов. Финансирование капитальных вложений за счет собственных средств инвесторов, а также за счет собственных средств банка производится по договоренности сторон. Договаривающиеся стороны самостоятельно определяют порядок внесения инвесторами (заказчиками) собственных средств на счета в банки для финансирования капитальных вложений, кредитования и взаиморасчетов между участниками инвестиционного процесса за выполненные подрядные работы и поставку оборудования, материальных и энергетических ресурсов, оказание услуг. Формы оплаты определяются договорами.

Разграничены понятия "метода", "формы" и "источников" финансирования объектов недвижимости, выделены критерии и предложена многофакторная модель оптимизации источников финансирования.

Обеспечение финансирования объектов недвижимости в необходимых масштабах является одной из важнейших для любого проекта развития недвижимости и, следовательно, для каждого девелопера. Одним из важных признаков недвижимости является ее высокая капиталоемкость. Поскольку недвижимость является дорогим товаром, поэтому ее покупка или строительство требует значительного объема капиталовложений. Привлечение средств на покупку или строительство объекта недвижимости является, с одной стороны, важной мерой, а с другой, - элементом формирования рентабельности такого инвестирования. При этом часто финансирование объекта недвижимости предусматривает комбинацию собственных и заемных источников финансирования. Поэтому решение вопросов, связанных с обоснованием рационального выбора финансирования объектов недвижимости является актуальной задачей.

Результаты проведенного теоретического исследования в отношении источников, методов и форм финансирования объектов недвижимости показали следующее:

• варьируется как количество методов финансирования, так и их состав;
• существуют определенные лексические различия в названиях методов финансирования;
• часто формы финансирования мало чем отличаются от методов.

  Для решения выявленной проблемы необходимо применять комплексный подход. Так, по решению проблемы соответствия приведенных некоторыми учеными форм методам финансирования целесообразным является подход, который предлагает Яновский В.В. Для решения подобных противоречий исследователь разграничивает эти понятия и обращается к семантике категорий "метод" и "форма". В словаре русского языка поданы такие определения метода и формы: "метод - это способ практического осуществления чего-нибудь; форма - это внешнее выражение чего-нибудь, обусловленное определенным содержанием" .
  

  Исходя из приведенных дефиниций, следует согласиться с Яновским В.В. по возможности использование как словосочетаний "методы финансирования", так и "формы финансирования". Однако с целью предотвращения путаницы, способ привлечения источников финансирования в рамках данного исследования будем называть методом финансирования объектов недвижимости. Под формой финансирования необоротных активов в дальнейшем будем понимать внешние проявления сущности метода. Таким образом, отдельно взятый метод финансирования может иметь свои формы внешнего проявления. Следовательно, выделенные в рамках конкретного метода формы объединяет их экономическая сущность, которая позволяет относить их именно к данному методу финансирования. Например, привлечение кредита и эмиссия облигаций являются формами заемного финансирования (которое рассматривается как метод финансирования), так что их привлечение отвечает условиям возвратности, срочности и платности и позволяет объединить их в рамках одного метода финансирования объектов недвижимости.
  

  Таким образом, считаем целесообразным выделять методы финансирования, а в них - формы финансирования, которые состоят из источников финансирования (рис. 1).

  
  

  Методы финансирования	Признаки метода финансирования
  Самофинансирование	Финансирование исключительно за счет собственных средств
  Акционирование	Финансирования за счет операций с акциями и другими ценными бумагами
  Заемное финансирование	финансирование на условиях срочности, возвратности, платности
  Финансирование на консорционной основе	Финансирования путем сочетания возможностей с другими субъектами хозяйствования
  Лизинг и селинг	Финансирования не в денежном виде, а в материальном на определенных условиях
  Государственное финансирование	финансирование исключительно за государственные средства, на строго определенные государственные программы, проекты
  Льготное финансирование	финансирование на условиях, которые значительно выгоднее, чем существующие на рынке
  Проектное финансирование	Финансирование вместо права участия на разделение результатов реализации проекта
  Субсидирование	Финансирования на условиях невозврата
  Смешанное финансирование	финансирование за счет сочетания нескольких методов финансирования

  На основе обособленных признаков методов финансирования предлагается выделить для финансирования объектов недвижимости определенные методы и формы (рис. 2).
  

  Финансирование объектов недвижимости предусматривает комбинацию собственных и заемных источников финансирования, что актуализирует проблему оптимизации источников финансирования. В этом аспекте нами предлагается осуществлять многокритериальную оптимизацию источников финансирования объектов недвижимости. При формализации любой модели оптимизации обязательным условием является ее направленность, которая в общем виде может предусматривать или максимизацию, или минимизацию результата.

  
  

  Рис. 2 -

  Критерий объема сформированных источников финансирования объектов недвижимости должен равняться определенному объему потребности в средствах. При этом недостаточный объем указывает на неэффективность проводимой политики финансирования объектов недвижимости, поэтому для этого критерия целесообразно считать оптимальным максимальное значение критерия.
  

  Критерии минимизации времени на привлечение источников финансирования и минимизации расходов, связанных с получением финансирования, уже в названии имеют определенную направленность на минимизацию.
  

  Критерий соответствия структуры источников финансирования целевой финансовой структуре капитала признает оптимальной ту альтернативу, которая имеет наименьший квадрат отклонения от целевой финансовой структуры капитала.
  

  Таким образом, задача оптимизации заключается в том, что необходимо выбрать такую единственную альтернативу (комбинацию источников финансирования) x* из множества допустимых альтернатив (всех возможных комбинаций источников финансирования) X . Формализованная модель многокритериальной оптимизации имеет следующий вид:

  где: y v =f v (x) - целевая функция оптимизации объема финансирования;
  

  y t =f t (x) - целевая функция оптимизации времени на привлечение финансирования;
  

  y c =f c (x) - целевая функция оптимизации стоимости привлечения финансирования;
  

  y s =f s (x) - целевая функция оптимизации структуры финансирования;
  

  X - множество допустимых альтернатив;
  

  x х - отдельная альтернатива.

  Таким образом, предложенная модель оптимизации позволить выбрать наиболее рациональное сочетание источников финансирования с точки зрения соответствия объемам, срокам, стоимости и структуры финансирования.

  Библиографический список

  • Яновский В.В. Источники финансирования реальных инвестиций и их экономическое обоснование: Дис. …канд. экон. наук: 08.00.10. - Белгород, 2002. - 170 с.

Различают две крупные группы источников на основе права собственности: собственные и чужие (заемные) денежные средства. Возможна более детальная классификация: собственные и приравненные к ним средства; ресурсы, мобилизуемые на финансовом рынке; денежные поступления в порядке перераспределения.

К собственным источникам финансирования относятся:
1. Амортизационные отчислния, направляемые предпринимательской организацией на простое воспроизводство основных фондов;
2. Средства, привлеченные в результате выпуска и продажи акций;
3. Отисления от прибыли, остающиеся в распоряжении организации (чистая прибыль), направляемые на прирост оборотного и основного капитала;
4. Суммы, выплаченные страховыми компаниями и учреждениями в виде возмещения ущерба от стихийных бедствий и т.п.;
5. Средства, выделяемые вышестоящими холдинговыми, акционерными компаниями финансово-промышленными группами на безвозвратной основе;
6. Благотворительньне взносы и пр.

На долю собственных средств приходится в настоящее время около 80% всех направляемых средств. Основным источником инвестирования в составе внутренних средств является амортизация, ее доля колеблется от 70 до 93% (в среднем по предпринимательскому сектору).

К внешним источникам финансирования относятся:
1. Ассигнования государственных (федерального субъектов Российской Федерации) и местных бюджетов различных фондов поддержки предпринимательства, предоставляемые на безвозмездной основе;
Основные направлений использования бюджетных средств:
Ремонт и строительство жилищного фонда социального использования;
Развитие базы стройиндустрии и производства высокоэффективных строительных материалов;
Строительство и реконструкция объектов коммунального хозяйства;
Инженерная подготовка территорий под новое строительство.
2. Иностранные инвестиции предоставляемые в форме финансового пая или иного материального иои нематериального участия в уставном капитале совместных предприятий, а также в форме прямых вложений международных организаций;

3. Различные формы заемных средств, в том числе кредиты, предоставлясмые государством и фондами поддержки предпринимательства на возвратной основе (в том числе на льготных условиях);

4. Кредиты банков инвестиционных фондов и компаний. Привлечение кредитных ресурсов расширяет возможности предпринимательской организации, способствует росту отдачи собственного капитала.

Банковский кредит представляет собой ссуду, выданную банком или кредитным учреждением на условиях срочности, возвратности, платности.
Банковские кредиты населению следует рассматривать как значительный источник средств на жилищное строительство. В связи с этим важное начение имеет испольование различных форм финансово-кредитного механизма:
Институты залога недвижимости;
Ипотечный кредит;
Льготное и бесплатное предоставление инженерно подготовленных территорий под застройку;
Предоставление предприятиями ссуд своим работникам под льготный процент и погашение взятых ими кредитов.

5. Продажа на коммерческом конкурсе ценных бумаг и имущества с условиями, предусматривающими инвестирование в недвижимость.

В странах с развитой рыночной экономикой термнны «инвестирование» и «финансирование» часто употребляются в одинаковом смысле. В России эти экономические категории четко различаются. В силу недостаточно развитого инвестиционного рынка инвестиции в России часто не выполняют своей основной функции, оставаясь элементом чистого финансирования.
Отличительной чертой вложения инвестиций в недвижимость на современном этапе является большая интегрированность в общий кредитно-инвестиционный сектор.

Финансирование объектов недвижимости с помощью только собственного капитала (или незаемных средств): расчет покупателя и продавца при совершении сделки за счет только собственных средств - осуществляется довольно редко. Финансирование объектов недвижимости за счет только заемного капитала относится в большей степени к специальным видам финансирования (строительные кредиты, различные виды муниципального финансирования и т. д.), которые требуют особых технологий финансирования, кредитования и страхования. При этом сама заемная форма может иметь сложную структуру, состоящую из ряда кредитов и займов. Финансирование приобретения населением жилья с помощью только заемных средств также является довольно редким и требует дополнительного страхования или иного (дополнительного) обеспечения.

Основная форма вложения инвестиций в объекты недвижимости - смешанное финансирование. При этом заемный капитал также может состоять из нескольких видов кредитов (или займов). Собственный капитал может быть внесен одноразово, например в форме долевого участия, а может накапливаться за счет различных систем сбережений, жилищных кооперативов, страховых полисов, различных счетов, продажи имеющегося имущества других внешних источников накоплений.

Привлечение внешних ресурсов сдерживается высоким уровнем риска. В этих условиях государство должно всемерно способствовать привлечению средств в реновацию и создание основных фондов. На практике происходят обратные процессы. Рынок государственных ценных бумаг поглощает финансовые ресурсы и делает их непомерно дорогими, налоги неоправданно увеличивают инвестиционную стоимость.

В этих условиях для расширения видов и источников финансирования рынка недвижимости происходит поиск таких форм взаимодействия государства с инвесторами, которые позволяют увеличить их капиталовложения в недвижимость (на примере Москвы):
Принятие постановлений о залоговом кредитовании (на местном уровне), при котором город выступает гарантом по кредитам на реализацию высокоэффективных проектов, если эти проекты соответствуют приоритетным направлениям городского развития, а заемщик - установленным критериям;
Эмиссия городских ценных бумаг, которые наряду с обеспечением притока средств в городские программы могут быть предметом залога в обеспечение кредитов, привлекаемых инвесторами на реализацию нужных городу проектов;
Выпуск облигационных займов, обеспеченных землей.

Инвестирование недвижимость осуществляется с помощью разнообразных инвестиционных инструментов и технологий. Наиболее широко применяются: собственный капитал, ипотека, долговые обязательства, взаимно-паевые фонды. Однако постоянно идет поиск новых путей и форм в этой области.