14. Является ли возведение самовольной постройки правонарушением?

Самовольная постройка — объект, физически подпадающий под признаки объекта недвижимости, но создание которого происходит с нарушением установленных правовых норм, так как застройщик игнорирует требования закона и иных правовых норм при землеотводе (строит на земельном участке, не предназначенном для этих целей), или при подготовке к строительству (не получает соответствующего разрешения), или в процессе самого строительства (не придерживается градостроительных норм и правил), в связи с чем по своей правовой сути самовольное строительство представляет собой правонарушение (Савина А.В. Правовой режим самовольной постройки: Дис. … канд. юрид. наук. Самара, 2010. С. 74).

В результате самовольного строительства происходит нарушение абсолютных имущественных и личных неимущественных прав и, как следствие, возникает обязательство по его возмещению, вытекающее из деликта.

Собственник земельного участка, а также иные лица, которым причинен вред самовольным строительством, вправе рассчитывать на его возмещение (Соболева А.В. К проблеме возмещения вреда, причиненного самовольным строительством // Нотариус. 2006. N 5. С. 26 — 27).

Однако гражданско-правовые последствия данного правонарушения состоят не только в причинении вреда, но и в невозможности фактического пользования земельным участком, на котором располагается самовольный объект недвижимости, не подлежащий введению в гражданский оборот.

15. Какие виды ответственности влечет возведение самовольной постройки?

Статья 222 Гражданского кодекса РФ предусматривает ряд мер гражданско-правовой ответственности за осуществление самовольного строения. Во-первых, с точки зрения частного права нарушение соответствующих предписаний закона и административных актов влечет санкцию, обусловленную невозможностью признания права собственности на самовольную постройку. Во-вторых, в качестве санкции за самовольное возведение постройки п. 2 ст. 222 Гражданского кодекса РФ устанавливает правило, согласно которому совершение каких-либо сделок с данным объектом недвижимости прямо запрещено. В-третьих, общим правовым последствием возведения самовольной постройки является ее снос за счет застройщика.

Конституционный Суд РФ в Определении от 03.07.2007 N 595-О-П «По запросу Сормовского районного суда города Нижнего Новгорода о проверке конституционности абзаца второго пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации» указал, что «самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Поэтому лицо, осуществившее самовольную постройку, не является, вопреки мнению заявителя, законным владельцем. Вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в пункте 1 статьи 222 ГК Российской Федерации три признака самовольной постройки, а именно: постройка должна быть возведена либо на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке, либо без получения необходимых разрешений, либо с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (причем для определения ее таковой достаточно наличия хотя бы одного из этих признаков), и установил в пункте 2 той же статьи последствия, т.е. санкцию за данное правонарушение в виде отказа признания права собственности за застройщиком и сноса самовольной постройки осуществившим ее лицом либо за его счет».

Необходимо отметить, что меры гражданско-правовой ответственности предусмотрены также:

— пунктом 1 статьи 24 Федерального закона «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации», предусматривающим, что гражданин или юридическое лицо, осуществляющие строительство архитектурного объекта без разрешения на строительство (самовольную постройку) или с нарушением утвержденной градостроительной документации, несут ответственность в соответствии с Кодексом Российской Федерации об административных правонарушениях;

— статьей 76 Земельного кодекса РФ, указывающей на то, что юридические лица, граждане обязаны возместить в полном объеме вред, причиненный в результате совершения ими земельных правонарушений. Самовольно занятые земельные участки возвращаются их собственникам, землепользователям, землевладельцам, арендаторам земельных участков без возмещения затрат, произведенных лицами, виновными в нарушении земельного законодательства, за время незаконного пользования этими земельными участками. Приведение земельных участков в пригодное для использования состояние при их захламлении, других видах порчи, самовольном занятии, снос зданий, строений, сооружений при самовольном занятии земельных участков или самовольном строительстве, а также восстановление уничтоженных межевых знаков осуществляется юридическими лицами и гражданами, виновными в указанных земельных правонарушениях, или за их счет.

Таким образом, вышеуказанные положения законодательства, предусматривают наступление как имущественной, так и административной ответственности за самовольное строительство.

16. Какие виды ответственности предусмотрены за использование земельных участков не в соответствии с их целевым назначением?

Статья 42 Земельного кодекса РФ устанавливает, что собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

В случае нарушения данных требований указанные лица могут быть привлечены к административной ответственности, предусмотренной ст. 8.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, согласно которой использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием или неиспользованием земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение срока, установленного федеральным законом, за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи, влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей; на должностных лиц — от двух тысяч до трех тысяч рублей; на юридических лиц — от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей (в ред. от 28.07.2012).

Также статьей 285 Гражданского кодекса РФ предусмотрена возможность изъятия земельного участка у собственника, если использование участка осуществляется с грубым нарушением правил рационального использования земли, установленных земельным законодательством, в частности, если участок используется не в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель либо значительному ухудшению экологической обстановки.

17. Кто имеет право на предъявление иска о сносе самовольной постройки?

Анализ действующего законодательства позволяет прийти к выводу о том, что правовая природа иска о сносе самовольной постройки ближе всего к так называемому негаторному иску (ст. 304 Гражданского кодекса РФ), согласно которому собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Однако, как следует из содержания п. 22 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», с исковыми требованиями о сносе самовольной постройки может обращаться не только собственник земельного участка, но и субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец, либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки. Также с иском о сносе самовольной постройки в публичных интересах вправе обратиться прокурор, а также иные уполномоченные органы в соответствии с федеральным законом.

Собственник.

Возведение застройщиком на чужом земельном участке здания или сооружения без получения явно выраженного и документально оформленного согласия собственника либо без его ведома влечет признание объекта самовольной постройкой по частноправовому основанию в связи с нарушением норм гражданского и земельного права. В силу ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственник по своему усмотрению владеет, пользуется и распоряжается принадлежащим ему имуществом. Согласие собственника на строительство на принадлежащем ему земельном участке не может предполагаться. Его согласие на строительство конкретного объекта недвижимого имущества должно быть явным. Обещание собственника предоставить земельный участок под возведенный проект не считается доказательством согласия и не имеет юридического значения.

Полномочие собственника по беспрепятственному пользованию своим земельным участком существенно ограничивается произвольным расположением на нем чужого строения. При этом часто возникает имущественный конфликт между собственником земельного участка и лицом, намеренным осуществить государственную регистрацию права собственности на построенный им объект недвижимости. В данном случае основным способом защиты прав собственника от самовольного строительства закон признает требование о сносе самовольной постройки.

Субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец.

Правом на предъявление иска о сносе самовольной постройки обладает лицо, которому принадлежит ограниченное вещное право на земельный участок, на котором расположена постройка (субъект права постоянного (бессрочного) пользования или пожизненно наследуемого владения земельным участком, арендатор), в том числе и потому, что самовольная постройка (даже и возведенная с соблюдением строительных норм и правил) нарушает его права. Нормативным обоснованием данного тезиса является положение ст. 305 Гражданского кодекса РФ, предоставляющее законному владельцу право защищать свое владение имуществом от любых нарушений. Также предполагается, что такой иск может быть предъявлен обладателем ограниченного вещного права даже к собственнику участка, который незаконно возвел на нем строение, так как ст. 305 Гражданского кодекса РФ позволяет защищать владение обладателей ограниченных вещных прав от собственника имущества (Станиславов Д.И. Некоторые вопросы сноса самовольной постройки // Законы России: опыт, анализ, практика. 2011. N 1. С. 75 — 80).

Лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки.

Как следует из пункта 4 информационного письма Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 N 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации», правом требовать сноса самовольной постройки наряду с собственником, субъектом иного вещного права на земельный участок, законным владельцем земельного участка, на котором возведена самовольная постройка, обладают и иные лица, права и охраняемые законом интересы которых нарушает сохранение самовольной постройки. Так, акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о сносе здания, возведенного ответчиком на арендованном им земельном участке.

В обоснование своего требования истец сослался на то, что спорный объект является самовольной постройкой, поскольку возведен с существенными нарушениями градостроительных и строительных норм и правил. Земельный участок истца граничит с земельным участком, на котором ответчиком возведена самовольная постройка. Сохранение этой постройки нарушает права истца.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции, в иске было отказано ввиду того, что истец не обладает правом на предъявление иска о сносе здания как самовольной постройки.

Суды указали, что, в соответствии с п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ, самовольной постройкой является такое строение или сооружение, которое создано на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном порядке, либо возведено без получения необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Отсюда вытекает, что возведением самовольной постройки могут быть нарушены права и законные интересы собственника или иного законного владельца земельного участка, на котором возведена самовольная постройка, или граждан, если сохранением такой постройки создана угроза их жизни и здоровью.

Истец не имеет прав на земельный участок, на котором возведена постройка. Собственник же земельного участка против возведения спорного объекта не возражал. Кроме того, истец не является тем субъектом, который вправе обращаться в суд в защиту прав и законных интересов других лиц.

Суд кассационной инстанции судебные акты первой и апелляционной инстанций отменил, дело направил на новое рассмотрение, исходя из следующего.

В силу последнего абзаца п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ право собственности на самовольную постройку не может быть признано, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Из этой нормы закона следует, что правом на обращение в суд с требованием о сносе самовольной постройки обладает не только собственник или иной законный владелец соответствующего земельного участка, но и лица, права и законные интересы которых нарушены сохранением постройки, а также граждане, жизни и здоровью которых угрожает ее сохранение. Иное толкование положений статьи 222 Гражданского кодекса РФ означает отказ в судебной защите нарушенных прав и законных интересов этих лиц.

Суд кассационной инстанции указал, что судом не оценивались представленные истцом доказательства, свидетельствующие о его заинтересованности как смежного землепользователя в заявлении указанного требования, а также доказательства существенного нарушения градостроительных и строительных норм и правил при строительстве спорного здания.

В связи с этим дело было направлено на новое рассмотрение, при котором суду надлежало оценить заинтересованность истца в заявлении данных требований и рассмотреть спор по существу, а также привлечь к участию в деле собственника земельного участка либо в качестве третьего лица на стороне ответчика, либо с учетом того, что он фактически одобрял действия лица, осуществившего самовольную постройку, в качестве соответчика (по ходатайству или с согласия истца).

Прокурор.

Согласно пункту 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.03.2012 N 15 «О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе», арбитражным судам следует иметь в виду, что прокурор вправе обратиться в арбитражный суд, в частности с требованием о ликвидации юридического лица вследствие неоднократного или грубого нарушения этим юридическим лицом исключительных прав на результаты интеллектуальной деятельности и на средства индивидуализации, а также с требованием о сносе самовольной постройки в целях защиты публичных интересов (статьи 1253, 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Данная позиция также может быть выведена из положений п. 4 ст. 27 Федерального закона от 17 января 1992 г. N 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации», в соответствии с которым в случае нарушения прав и свобод человека и гражданина, защищаемых в порядке гражданского судопроизводства, когда нарушены права и свободы значительного числа граждан либо в силу иных обстоятельств нарушение приобрело особое общественное значение, прокурор предъявляет и поддерживает в суде или арбитражном суде иск в интересах пострадавших. Кроме того, согласно п. 3 ст. 35 данного Закона прокурор в соответствии с процессуальным законодательством вправе обратиться в суд с заявлением, если этого требует защита прав граждан и охраняемых законом интересов общества или государства.

В рамках разъяснений по практике вопроса в пункте 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 N 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации» указано, что прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о сносе самовольной постройки в целях защиты публичных интересов. Так, прокурор обратился в арбитражный суд с иском к акционерному обществу о сносе возведенной ответчиком автозаправочной станции с магазином и моечным узлом как самовольной постройки (ст. 222 Гражданского кодекса РФ).

В обоснование своего требования истец сослался на то, что при строительстве были существенно нарушены строительные нормы и правила, следствием чего может стать обрушение этих объектов. По мнению прокурора, сохранение постройки создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Решением суда первой инстанции в удовлетворении иска отказано, поскольку прокурор в силу статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса РФ не обладает правом на предъявление иска о сносе самовольной постройки.

Указанное решение было отменено судом апелляционной инстанции по следующим основаниям.

Согласно п. 4 ст. 27 Федерального закона «О прокуратуре Российской Федерации», в случае нарушения прав и свобод человека и гражданина, защищаемых в порядке гражданского судопроизводства, когда нарушены права и свободы значительного числа граждан либо в силу иных обстоятельств нарушение приобрело особое общественное значение, прокурор предъявляет и поддерживает в суде или арбитражном суде иск в интересах пострадавших. На основании п. 3 ст. 35 названного Закона прокурор в соответствии с процессуальным законодательством вправе обратиться в суд с заявлением, если этого требует защита прав граждан и охраняемых законом интересов общества или государства.

Суд апелляционной инстанции указал, что по смыслу данных норм, а также положений статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса РФ последние нельзя рассматривать как запрет для прокурора заявить в арбитражный суд требование о сносе самовольной постройки в интересах неопределенного круга лиц, в том числе граждан. При ином толковании указанных правовых норм органы прокуратуры будут лишены возможности реализовывать возложенные на них функции, а неопределенный круг лиц, в интересах которых прокурором было заявлено требование, — защиты своих нарушенных прав и законных интересов.

Суд апелляционной инстанции также учел, что основанием для предъявления в суд иска о сносе автозаправочной станции явились многочисленные обращения граждан, проживающих рядом со спорным объектом.

В связи с вышеизложенным суд апелляционной инстанции рассмотрел требование прокурора по существу.

В другом деле прокурор обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о сносе возведенного ответчиком склада как самовольной постройки.

Как указал прокурор, постройка была создана на земельном участке, принадлежащем государственному учреждению на праве постоянного (бессрочного) пользования, при этом согласие на строительство, данное этим учреждением и уполномоченным представителем собственника имущества учреждения, отсутствует.

Решением суда первой инстанции в удовлетворении иска отказано на основании следующего.

Прокурор обладает правом на обращение в арбитражный суд с иском о сносе самовольной постройки в публичных интересах. Так, прокурор вправе требовать сноса самовольной постройки, сохранение которой создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Уполномоченные органы в соответствии с федеральным законом.

Исходя из содержания ст. 2, 54 Градостроительного кодекса РФ правом на предъявление требований о сносе самовольной постройки обладают органы, осуществляющие государственный строительный надзор, при этом аналогичными полномочиями также обладают органы местного самоуправления. Такой вывод следует из положений ст. 125 Гражданского кодекса РФ, ст. 53 Арбитражного процессуального кодекса РФ, ст. 46 Гражданского процессуального кодекса РФ, ст. 14 Федерального закона от 6 октября 2003 г. N 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», ст. 8 Градостроительного кодекса РФ, ст. 11, 28 — 30, 32, 62 Земельного кодекса РФ, согласно которым в компетенцию местных органов власти входят: контроль за планировкой и застройкой территорий муниципальных образований; владение, пользование и распоряжение муниципальной собственностью; выдача разрешений на строительство; предоставление земельных участков для строительства и реконструкции. На практике подобные требования от имени указанных органов чаще всего предъявляют органы местного самоуправления.

Пунктом 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 N 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации» определено, что орган, осуществляющий строительный надзор, вправе в защиту публичных интересов обратиться в арбитражный суд с иском о сносе самовольной постройки, созданной без получения необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Так, орган, осуществляющий строительный надзор, обратился в арбитражный суд с иском к акционерному обществу о сносе возведенной ответчиком самовольной постройки (здания магазина).

В обоснование заявленного требования истец указал, что спорное строение возведено с существенными нарушениями строительных норм и правил, его сохранение создает угрозу жизни и здоровью граждан. Кроме того, акционерное общество, несмотря на отказ во вводе здания магазина в эксплуатацию и на неоднократные предупреждения со стороны истца, использует строение для торговли.

Решением суда первой инстанции в удовлетворении иска отказано ввиду следующего.

В соответствии со статьей 53 Арбитражного процессуального кодекса РФ государственные органы, органы местного самоуправления и иные органы вправе обратиться с исками или заявлениями в арбитражный суд в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных федеральным законом.

За органом, осуществляющим строительный надзор, право на предъявление в суд иска о сносе самовольной постройки законом прямо не закреплено.

Суд апелляционной инстанции решение отменил по следующим основаниям.

Согласно пп. 1 и 2 статьи 54 Градостроительного кодекса РФ государственный строительный надзор осуществляется при строительстве, реконструкции объектов капитального строительства, при их капитальном ремонте. Предметом государственного строительного надзора является проверка соответствия выполняемых работ в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта, объектов капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации.

В силу ст. 222 Гражданского кодекса РФ самовольной является постройка, осуществленная без получения необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Таким образом, результатом проведения строительного надзора может быть установление факта существенного нарушения градостроительных и строительных норм и правил в процессе строительства, что является одним из оснований отнесения постройки к самовольным.

Самовольная постройка подлежит сносу (п. 2 ст. 222 Гражданского кодекса РФ). Принудительный снос самовольной постройки может быть осуществлен только на основании решения суда, которым удовлетворен иск о сносе.

Градостроительный кодекс РФ определяет общие полномочия органов, осуществляющих строительный надзор, которые необходимы для выполнения возложенных на них надзорных функций.

Возможность предъявления иска о сносе самовольной постройки в суд следует из целей осуществления надзора, определенных принципами законодательства о градостроительной деятельности. К таким принципам согласно ст. 2 Градостроительного кодекса РФ, в частности, относятся: осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований технических регламентов; осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам; осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности.

В связи с этим за органом, осуществляющим строительный надзор, должно быть признано право на предъявление в публичных интересах в суде иска о сносе самовольной постройки. Ст. 53 Арбитражного процессуального кодекса РФ не может рассматриваться как не допускающая реализацию полномочий названного органа, закрепленных законом.

18. Кто будет являться надлежащим ответчиком по иску о сносе самовольной постройки?

Как следует из п. 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», по смыслу абзаца второго п. 2 ст. 222 Гражданского кодекса РФ ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство. При создании самовольной постройки с привлечением подрядчиков ответчиком является заказчик как лицо, по заданию которого была осуществлена самовольная постройка.

В случае нахождения самовольной постройки во владении лица, не осуществлявшего самовольного строительства, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной. Например, в случае отчуждения самовольной постройки — ее приобретатель; при внесении самовольной постройки в качестве вклада в уставный капитал — юридическое лицо, получившее такое имущество; в случае смерти физического лица либо реорганизации юридического лица — лицо, получившее имущество во владение.

Если право собственности на самовольную постройку зарегистрировано не за владельцем, а за иным лицом, такое лицо должно быть привлечено в качестве соответчика к участию в деле по иску о сносе самовольной постройки (абзац второй ч. 3 ст. 40 Гражданского процессуального кодекса РФ или ч. 2 ст. 46 Арбитражного процессуального кодекса РФ).

19. Какова территориальная и родовая подсудность исков о сносе самовольных построек?

Исходя из содержания п. 1 ст. 30 Гражданского процессуального кодекса РФ, ч. 1 ст. 38 Арбитражного процессуального кодекса РФ, можно прийти к выводу о том, что иски о сносе самовольной постройки предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов, так как указанные требования непосредственно связаны с правами на земельные участки, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей (исключительная подсудность).

С учетом положений ст. 23 Гражданского процессуального кодекса РФ, ст. 27 Арбитражного процессуального кодекса РФ необходимо иметь в виду, что если самовольная постройка принадлежит физическому лицу, то исковое заявление подается в районный суд общей юрисдикции по месту нахождения объекта, в случае если ответчиком является организация или индивидуальный предприниматель, то вопрос о ее сносе решается арбитражным судом по месту нахождения постройки.

20. Распространяется ли исковая давность на требование о сносе самовольной постройки?

Как указано в п. 22 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», на требование о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан, исковая давность не распространяется.

Также по смыслу статей 208 и 304 Гражданского кодекса РФ исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении нарушений его права (путем сноса самовольно возведенного объекта недвижимости), если эти нарушения не были соединены с лишением владения.

Практический аспект

Согласно п. 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 N 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации», исковая давность не распространяется на требование о сносе постройки, созданной на земельном участке истца без его согласия, если истец владеет этим земельным участком.

Индивидуальный предприниматель — собственник земельного участка — обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о сносе построек, возведенных последним на части земельного участка истца.

В обоснование своих требований истец, ссылаясь на положения ст. 222 ГК РФ, указал, что не давал согласия на строительство спорных построек.

Ответчик, не оспаривая того, что постройки являются самовольными, просил суд отказать в иске ввиду пропуска истцом срока исковой давности, поскольку спорные постройки возведены и находятся на земельном участке истца уже более пяти лет.

Возражая против применения срока исковой давности, истец указал следующее. Он не лишен владения земельным участком в целом. Заявленное требование о сносе самовольных построек, по существу, является требованием об устранении препятствий собственнику в пользовании этим участком, а поэтому — способом защиты вещного права, предусмотренным ст. 304 ГК РФ. На такие требования срок исковой давности не распространяется в силу прямого указания закона (ст. 208 ГК РФ).

Суд первой инстанции признал доводы ответчика об истечении срока исковой давности обоснованными и на этом основании в иске отказал.

При этом суд указал, что требование о сносе самовольной постройки не является разновидностью негаторного иска, поскольку из ст. 222 ГК РФ следует, что оно может быть заявлено не только собственником или иным законным владельцем земельного участка, на котором возведена спорная постройка. Закон не называет среди требований, на которые исковая давность не распространяется, иск о сносе самовольной постройки.

Суд апелляционной инстанции решение суда первой инстанции отменил, иск удовлетворил, исходя из следующего.

В силу статей 304, 305 ГК РФ собственник или иное лицо, владеющее имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. На такое требование исковая давность не распространяется (ст. 208 ГК РФ).

Иск о сносе самовольной постройки, предъявленный в защиту своего права на земельный участок лицом, которое не лишено владения этим участком, следует рассматривать как требование, аналогичное требованию собственника или иного законного владельца об устранении всяких нарушений его прав в отношении принадлежащего ему земельного участка, не связанных с лишением владения. Поэтому к такому иску подлежат применению правила ст. 208 ГК РФ.

В данном случае требование о сносе самовольных построек было заявлено владеющим собственником земельного участка, на котором они были возведены, в связи с чем суду надлежало применить к нему положения ГК РФ о негаторном иске (статьи 304, 208).

В другом деле муниципальное образование обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о сносе здания склада, обосновывая свое требование тем, что склад возведен ответчиком на муниципальном земельном участке в отсутствие согласия уполномоченного представителя собственника, а следовательно, является самовольной постройкой (ст. 222 ГК РФ).

Ответчик против иска возражал, ссылаясь на то, что ранее истцу было отказано в удовлетворении иска об истребовании спорного земельного участка из владения ответчика (ст. 301 ГК РФ) в связи с истечением срока исковой давности. Поэтому у истца нет интереса в сносе склада, и срок исковой давности по предъявленному требованию также истек.

Истец представил встречное возражение: на требование о сносе самовольной постройки исковая давность не распространяется.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции указал, что по смыслу статей 208 и 304 ГК РФ исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении нарушений его права, если эти нарушения не были соединены с лишением владения.

Поскольку истец, считающий себя собственником спорного земельного участка, фактически им не владеет, вопрос о правомерности возведения без его согласия спорной постройки мог быть разрешен либо при рассмотрении виндикационного иска, либо после удовлетворения такого иска. Следовательно, если подобное нарушение права собственника или иного законного владельца земельного участка соединено с лишением владения, то требование о сносе постройки, созданной без согласия истца, может быть предъявлено лишь в пределах срока исковой давности по иску об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК РФ).

Пункт 7 информационного письма Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 N 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации» устанавливает, что на требование о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан, исковая давность не распространяется.

Орган, осуществляющий строительный надзор, обратился в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю о сносе самовольной постройки, созданной ответчиком с существенным нарушением строительных норм и правил. Возражая против заявленных требований, ответчик заявил о пропуске истцом срока исковой давности.

Удовлетворяя иск, суд исходил из того, что на такие требования исковая давность не распространяется ввиду следующего.

Статья 11 ГК РФ устанавливает, что защита нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляется в судебном порядке. В соответствии со ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Иск о сносе созданной с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил или без получения необходимых разрешений самовольной постройки, сохранение которой нарушает права и охраняемые законом интересы третьих лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан, рассматривается по правилам гражданского судопроизводства. Однако такой иск не направлен на защиту гражданских прав конкретного лица. В описанных случаях иск о сносе предъявляется, в частности, с целью пресечения нарушения конституционных прав человека и гражданина, например права на благоприятную окружающую среду (ст. 42 Конституции Российской Федерации), устранения существующей угрозы жизни и здоровью граждан (п. 3 ст. 222 ГК РФ), а также приведения застройки в соответствие с получившими признание в законе требованиями обеспечения предупреждения чрезвычайных ситуаций, требованиями сохранения особо охраняемых природных территорий и т.п.

Так как предъявление иска о сносе самовольной постройки в данном случае связано не с нарушением гражданского права конкретного лица, а с устранением постоянной угрозы, которую создает сохранение постройки, установленные ГК РФ правила об исковой давности применению не подлежат.

Кроме того, суд не согласился с доводом ответчика, полагавшего, что снос самовольной постройки по истечении длительного срока невозможен, в том числе и в связи с истечением сроков давности привлечения к административной ответственности, предусмотренных ст. 4.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях. Как указал суд, снос самовольной постройки, созданной с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, не может быть признан мерой административной ответственности и направлен на пресечение длящегося правонарушения.

В другом деле орган, осуществляющий строительный надзор, обратился в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю о сносе здания магазина, возведенного ответчиком на принадлежащем ему земельном участке без разрешения на строительство.

Ответчик в отзыве на иск указал, что сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, поскольку она возведена на его земельном участке с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил. Кроме того, ответчик заявил о пропуске истцом срока исковой давности.

Суд первой инстанции отметил, что само по себе создание постройки без получения на это необходимых разрешений означает, что она в силу п. 1 ст. 222 ГК РФ является самовольной и подлежит сносу. Однако поскольку истец требовал сноса постройки лишь по данному формальному основанию, а ответчиком были представлены доказательства того, что постройка создана на земельном участке, принадлежащем ему на праве собственности, с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, то на такое требование распространяется исковая давность применительно к статьям 195 и 196 ГК РФ. В материалах дела имелись доказательства того, что за четыре года до предъявления иска истец получил от ответчика письмо, содержащее просьбу ввести спорный объект в эксплуатацию. При таких обстоятельствах суд первой инстанции органу, осуществляющему строительный надзор, в иске отказал.

Суд апелляционной инстанции, оставляя в силе решение суда первой инстанции, отметил, что нераспространение на подобное требование исковой давности привело бы к неблагоприятным для гражданского оборота последствиям и нарушению интересов последующих приобретателей земельных участков, на которых возведены постройки, поскольку допускало бы снос зданий и сооружений по этому основанию (отсутствие административного разрешения на строительство) без какого-либо разумного ограничения срока на предъявление иска о сносе самовольной постройки.

Между тем необходимо иметь в виду, что в случае полного захвата чужого земельного участка с осуществлением на нем последующего строительства надлежащим способом защиты права собственности судебная практика считает виндикационный иск об истребовании земельного участка из чужого незаконного владения (статьи 301, 302 Гражданского кодекса РФ), а также дополнительный иск о сносе строения. Если нарушение права собственника или иного законного владельца земельного участка соединено с лишением владения, то требование о сносе постройки, созданной без согласия истца, может быть предъявлено лишь в пределах срока исковой давности по иску об истребовании имущества из чужого незаконного владения. Нарушенное право не может быть восстановлено путем удовлетворения иска о выселении ответчиков без решения вопроса о сносе возведенного объекта и об освобождении земельного участка под ним. Тем самым отказ в виндикации земельного участка в связи с истечением трехлетнего срока исковой давности влечет отказ в удовлетворении иска о сносе находящегося на нем строения.

Также в случае, если с исковыми требованиями о сносе самовольной постройки обращаются уполномоченные органы по основаниям отсутствия разрешения на строительство либо использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением, то в данном случае по заявлению стороны судом также может быть применен трехлетний срок исковой давности.

Практический аспект

Как следует из Постановления ФАС Дальневосточного округа от 15 июня 2011 года по делу N Ф03-2046/2011, Администрация города Владивостока (далее — Администрация), Управление градостроительства и архитектуры (далее — Управление) обратились в Арбитражный суд Приморского края с иском к Владивостокской городской оборонной спортивно-технической общественной организации (далее — Владивостокская ОСТО), общественному движению Приморского края «Физкультура и спорт» (далее — ОДПК «Физкультура и спорт») о признании самовольной постройкой объекта незавершенного строительства — здания спортивного клуба готовностью 94,6%, инвентарный N 05:401:002:000219710, лит. А, расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Черемуховая, 40б, общей площадью 209,7 кв. м; о сносе указанного самовольно возведенного строения посредством демонтажа в месячный срок за свой счет.

В порядке ст. 48 АПК РФ арбитражный суд произвел замену ответчика — Владивостокской ОСТО в связи с его реорганизацией в форме преобразования на местное отделение Общероссийской общественно-государственной организации «Добровольное общество содействия армии, авиации и флоту России» города Владивостока Приморского края (далее — МО «ДОСААФ России»).

Решением арбитражного суда от 13.12.2010, оставленным без изменения Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 15.02.2011, в удовлетворении иска отказано полностью.

В кассационной жалобе Администрация просит отменить эти судебные акты как принятые с нарушением норм материального права, не соответствующие фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, направить дело на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции в ином судебном составе.

В обоснование жалобы заявитель, ссылаясь на статью 75 (ч. 8) АПК РФ и на наличие в деле копии разрешения на строительство от 31.12.2004 N 181/4, выданного В.М. Таравкову, указывает на несостоятельность вывода судов о недоказанности возведения спорной постройки в отсутствие разрешения на строительство. Оспаривая вывод судов об отведении земельного участка, на котором эта постройка осуществлена, Владивостокской ОСТО на праве бессрочного постоянного пользования, указывает на то, что возведенный объект выходит за границы этого земельного участка. Ссылается на доказанность осуществления работ по реконструкции здания в отсутствие согласованного рабочего проекта. Указывает на неправильное применение срока исковой давности.

В отзывах на кассационную жалобу МО «ДОСААФ России» и ОДПК «Физкультура и спорт» выразили несогласие с изложенными в ней доводами, считают обжалуемые судебные акты законными и обоснованными, а кассационную жалобу — не подлежащей удовлетворению.

В судебном заседании кассационной инстанции представители Администрации и ОДПК «Физкультура и спорт» поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе и в отзыве на нее соответственно, дав по ним пояснения.

Проверив законность обжалуемых судебных актов с учетом доводов кассационной жалобы, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа не усматривает оснований для их отмены, предусмотренных в ст. 288 АПК РФ.

Как установлено судами, в соответствии с материалами дела Постановлением Администрации города Владивостока Приморского края от 10.09.1996 N 1238 Владивостокской ОСТО предоставлен в бессрочное пользование земельный участок площадью 114 кв. м, расположенный по адресу: г. Владивосток, Черемуховая, 40.

Инспекцией Госархстройнадзора Управления архитектуры, градостроительства и госархстройнадзора 31.12.2004 выдано Администрации г. Владивостока Приморского края ОДПК «Физкультура и спорт» разрешение на строительство N 181/04 сроком действия до 31.12.2006 на выполнение реконструкции нежилого здания.

На основании указанных документов осуществлена реконструкция нежилого здания, расположенного по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Черемуховая, 40б.

Впоследствии 22.09.2006 и 06.02.2009 осуществлена государственная регистрация права общей долевой собственности ОДПК «Физкультура и спорт» (доля в праве — 7/8) и Владивостокской ОСТО (доля в праве — 1/8) на объект незавершенного строительства (здание спортивного клуба) готовностью 94,6% (лит. А), о чем выданы соответствующие свидетельства.

Администрация и Управление, полагая, что указанный объект является самовольной постройкой, подлежащей сносу, обратились в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды исходили из недоказанности наличия у спорного объекта признаков самовольной постройки.

В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно п. 2 ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных п. 3 настоящей статьи.

В обоснование заявленных требований истцы указали на то, что спорное строение создано без получения на это необходимых разрешений и в отсутствие прав на земельный участок под частью строения.

Данные доводы отклонены судами в связи со следующим.

В соответствии с ч. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

В обоснование довода об осуществлении реконструкции спорного объекта без разрешения на строительство истцы сослались на представленную ими копию разрешения на строительство от 31.12.2004 N 181/4 со сроком действия до 31.12.2011, выданного В.М. Таравкову на строительство индивидуального жилого дома, расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Лесная, 163; и на копию выписки из журнала учета разрешений на строительство, выданных Управлением муниципального имущества, градостроительства и архитектуры администрации г. Владивостока за 2004 год.

В свою очередь, ответчиками представлена нотариально заверенная копия разрешения на строительство от 31.12.2004 N 181/04, выданного ОДПК «Физкультура и спорт», подлинник которого, как установил апелляционный суд, обозревался арбитражным судом первой инстанции.

Судами представленные истцами доказательства отклонены со ссылкой на ст. 71 (ч. 1, 2, 3, 6) АПК РФ как не отвечающие критерию достоверности. При этом суды указали на то, что в сведениях, содержащихся в копии разрешения на строительство от 31.12.2004 N 181/04, выданного В.М. Таравкову, и в копии книги выдачи разрешений за 2004 год, имеются противоречия в указании срока действия данного разрешения, подлинник книги выдачи разрешений за 2004 год истцами в материалы дела не представлен.

Довод истцов о том, что работы по реконструкции спорного объекта фактически проводились по истечении срока действия разрешения на строительство, апелляционный суд отклонил, указав на то, что срок действия разрешения на строительство от 31.12.2004 N 181/04 установлен с 31.12.2004 по 31.12.2006. Из акта готовности от 04.12.2005, документов о государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, осуществленной 22.09.2006, усматривается, что основные работы по реконструкции объекта, требующие получения разрешения на строительство, были выполнены в период действия разрешения от 31.12.2004 N 181/04.

Довод истцов о том, что работы по реконструкции спорного объекта велись в отсутствие согласованного проекта, апелляционный суд отклонил как опровергающийся имеющимся в материалах дела эскизным проектом «Реконструкция здания тира под спортивный клуб «Мецар Олимпа» ОДПК «Физкультура и спорт», согласованным главным архитектором г. Владивостока 02.02.2005, начальником УАГиГ 05.12.2004, проектом «Реконструкция здания тира под спортивный клуб «Мецар Олимпа» ОДПК «Физкультура и спорт» в районе ул. Черемуховой в г. Владивостоке; указав на то, что отсутствие сведений о согласовании эскизного и рабочего проектов в Управлении градостроительства и архитектуры администрации г. Владивостока не свидетельствует об отсутствии такого согласования и на то, что заявлений о фальсификации представленных ответчиками проектов истцами в установленном порядке не заявлялось.

Довод истцов о том, что часть спорного объекта выходит за границы предоставленного земельного участка, апелляционный суд отклонил, сославшись на то, что в данном случае имела место реконструкция существующего объекта недвижимости, а не строительство нового, исковые требования заявлены о сносе всего объекта, в то время как права отсутствуют только на земельный участок под частью строения, приняв во внимание отсутствие в материалах дела доказательств невозможности освобождения не принадлежащего ответчикам земельного участка от отдельных элементов конструкции здания.

С учетом изложенного суды пришли к выводу о недоказанности наличия у спорного объекта признаков самовольной постройки.

При этом суды пришли к правильному и обоснованному выводу об истечении предусмотренного статьей 196 ГК РФ общего срока исковой давности, о применении которой заявили ответчики, установив, что истцы в лице единого муниципального учреждения должны были узнать о нарушении своего права 02.03.2006 (иск подан 28.07.2010).

Выводы судов обоснованы ссылкой на письмо Управления муниципального имущества, градостроительства и архитектуры от 02.03.2006 N 1451-в об уточнении почтового адреса, содержащего сведения о том, что зданию Владивостокской городской оборонной спортивно-технической общественной организации, расположенному по адресу: г. Владивосток, ул. Черемуховая, 40, присваивается почтовый адрес: г. Владивосток, ул. Черемуховая, 40б, и на статьи 196, 200 ГК РФ.

Кроме того, апелляционный суд указал на недоказанность создания спорным объектом угрозы жизни и здоровью граждан, сославшись при этом на положения п. 22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», согласно которым на требование о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан, исковая давность не распространяется.

21. Распространяются ли положения о сносе объекта самовольного строительства на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект?

Согласно п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», положения ст. 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

Суд обязывает лицо к сносу самовольно реконструированного недвижимого имущества лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ.

Практический аспект

Как следует из Определения Свердловского областного суда от 12.01.2012 по делу N 33-538/2012, Г. обратился в суд к Администрации г. Екатеринбурга с иском о признании права собственности на самовольную постройку, ссылаясь в обоснование заявленных требований на то, что он является собственником нежилого помещения <…> общей площадью <…> кв. м, которое используется под магазин продовольственных и промышленных товаров. Указанное помещение было переведено из жилого в нежилое на основании Постановления главы г. Екатеринбурга от <…>. В 2006 году истец произвел реконструкцию принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости, вырыл подвал без получения разрешения на строительство. Реконструкция произведена на основании проектного решения ООО <…> и в соответствии с техническим заключением ООО <…>. Вход в подвал осуществляется через магазин, принадлежащий истцу на праве собственности. Предписанием Главархитектуры Администрации г. Екатеринбурга истцу предложено узаконить выполненную реконструкцию. На обращение истца о согласовании реконструкции был получен отказ в выдаче разрешения на строительство. В настоящее время проводятся работы по формированию земельного участка под многоквартирным жилым домом, собственники помещений которого не возражают против узаконения самовольной постройки. Считая, что сохранение самовольной постройки — подвального помещения не нарушает права и законные интересы других лиц, не создает угрозы жизни и здоровью граждан, постройка соответствует строительным нормам и правилам, требованиям пожарной безопасности, истец просил суд признать право собственности на самовольно возведенный объект недвижимости — подвал общей площадью <…> кв. м помещения N <…>, расположенный по адресу <…>, в соответствии с данными инвентаризации ЕМУП БТИ по состоянию на 24 февраля 2011 года.

Решением Ленинского районного суда г. Екатеринбурга от 13 октября 2011 года исковые требования Г. оставлены без удовлетворения.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия оснований к отмене решения не находит, считает решение суда законным и обоснованным, а кассационную жалобу — не подлежащей удовлетворению.

Разрешая спор, суд правильно установил обстоятельства, имеющие значение для дела, представленным доказательствам дал оценку в их совокупности в соответствии со ст. 67 Гражданского процессуального кодекса (далее — ГПК) Российской Федерации и пришел к обоснованным выводам.

Как установлено судом, Г. является собственником встроенного нежилого помещения <…> общей площадью <…> кв. м, которое используется под магазин продовольственных и промышленных товаров.

Судом также установлено, что Г. самовольно в результате реконструкции принадлежащего ему на праве собственности нежилого помещения возведено помещение подвала под данным нежилым помещением, в отсутствие разрешительной документации.

В соответствии с п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса (далее — ГК) Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума ВАС Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», положения статьи 222 ГК Российской Федерации распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

В соответствии со ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкция — это изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей (далее — этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.

Поскольку истцом была произведена реконструкция принадлежащего ему нежилого помещения, в результате которой образовался новый объект — подвал, суд первой инстанции правильно указал, что возведенный истцом подвал является самовольной постройкой.

Согласно п. 3 ст. 222 ГК Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, заявляя требования о признании права собственности на самовольную постройку — подвальное помещение, истец в порядке ст. 56 ГПК Российской Федерации должен был доказать, что возведенное им подвальное помещение под жилым домом <…> не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, соответствует санитарным нормам и правилам, требованиям пожарной безопасности, находится на земельном участке, право пользования которым принадлежит истцу.

Согласно п. 2 ст. 40 Жилищного кодекса Российской Федерации если реконструкция, переустройство и/или перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и/или перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Однако бесспорных доказательств, однозначно свидетельствующих о том, что согласие всех собственников помещений в жилом доме <…> на реконструкцию принадлежащего истцу нежилого помещения было получено, стороной истца не представлено. Ссылки в кассационной жалобе на факт уведомления всех собственников помещений дома о реконструкции принадлежащего истцу помещения несостоятельны, поскольку факт уведомления не свидетельствует о наличии согласия всех собственников помещений в доме на проведение истцом реконструкции помещения.

Напротив, допрошенные в судебном заседании собственники помещений в указанном выше доме В.В.П., К.Л.И., Б.Б.В., Б.Н.А., А.Ф.Г., В.В.В., У.Н.С., указав на нарушение своих прав и законных интересов, выразили свое несогласие с произведенной истцом реконструкцией нежилого помещения, поскольку такая реконструкция, не предусмотренная проектом дома, может привести к разрушению жилого дома.

На нарушение прав и законных интересов собственников и жильцов дома <…> в результате проведенной истцом реконструкции указывает и протокол общего собрания жителей <…> от 27 марта 2011 года, из которого следует, что собственниками помещений указанного дома принято решение об обязании Г. устранить нарушение их прав незаконным возведением подвального помещения и восстановить конструкцию дома в исходное состояние.

В подтверждение того, что произведенная истцом реконструкция принадлежащего ему помещения и возведение помещения подвала не создает угрозу жизни или здоровью граждан, истцом было представлено техническое заключение ООО <…>, которое было проведено по результатам натурных обследований помещения магазина.

Между тем из системного толкования статей 48, 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации следует, что в отношении проектной документации многоквартирных жилых домов с количеством этажей более чем три проводится государственная экспертиза.

Поскольку жилой дом <…>, 1965 года постройки, имеет пять этажей, суд первой инстанции правильно указал, что для проведения реконструкции принадлежащего истцу помещения истец должен был провести государственную экспертизу проектной документации.

Однако заключения государственной экспертизы истцом не было представлено, доказательств обратного материалы дела не содержат. При этом в материалах дела отсутствуют доказательства, указывающие на то, что истец предпринимал действия по получению разрешительной документации на проведение реконструкции помещения.

Таким образом, факт того, что возведенный истцом подвал не создает угрозы жизни и здоровью граждан, не подтвержден доказательствами, соответствующими ст. 67 ГПК Российской Федерации.

Кроме того, материалами дела подтверждается, что земельный участок под многоквартирным домом <…> до настоящего времени не сформирован, следовательно, право общей долевой собственности собственников помещений в указанном жилом доме на данный земельный участок в установленном законом порядке не оформлено.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии предусмотренных п. 3 ст. 222 ГК Российской Федерации оснований для признания за истцом права собственности на самовольную постройку — подвальное помещение.

22. Является ли наличие регистрации права собственности на самовольную постройку препятствием для предъявления исковых требований о ее сносе?

Как указано в п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. В мотивировочной части решения суда об удовлетворении такого иска должны быть указаны основания, по которым суд признал имущество самовольной постройкой.

Решение суда об удовлетворении иска о сносе самовольной постройки в данном случае служит основанием для внесения записи в ЕГРП о прекращении права собственности ответчика на самовольную постройку.

Если самовольная постройка была обременена правами третьих лиц, например правами залогодержателя, арендатора, соответствующие обременения также прекращаются.

При этом лица, правами которых обременен спорный объект, должны быть привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика, поскольку судебный акт может повлиять на их права.

23. Каковы особенности нормативной регламентации процедуры сноса самовольной постройки?

Пункт 2 ст. 222 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет. Указанная санкция также находит свое отражение в ст. 62 Земельного кодекса РФ, указывающей на то, что убытки, причиненные нарушением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, подлежат возмещению в полном объеме, в том числе упущенная выгода, в порядке, предусмотренном гражданским законодательством, при этом на основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре (восстановлению плодородия почв, восстановлению земельных участков в прежних границах, возведению снесенных зданий, строений, сооружений или сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений, восстановлению межевых и информационных знаков, устранению других земельных правонарушений и исполнению возникших обязательств).

На основании ст. 76 Земельного кодекса РФ при сносе самовольно построенного объекта недвижимости виновная сторона должна возместить в полном объеме вред, причиненный в результате совершения земельных правонарушений, и привести земельный участок в пригодное для использования состояние за свой счет.

Пункт 3 ст. 25 Федерального закона «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» устанавливает, что лицо, виновное в строительстве или в изменении архитектурного объекта без соответствующего разрешения на строительство, обязано за свой счет осуществить снос (полную разборку) самовольной постройки или привести архитектурный объект и земельный участок в первоначальное состояние.

Необходимо отметить, что применительно к ст. 12 Гражданского кодекса РФ иск о сносе самовольной постройки в большей степени соответствует такому способу защиты гражданских прав, как восстановление положения, существовавшего до нарушения права.

Таким образом, законодатель в рамках гражданского законодательства лишь в общих чертах определил последствия принятия решения о сносе самовольной постройки, при этом, как правило, в рамках вынесенных постановлений, остаются неразрешенными вопросы о сроках и способах их исполнения, разрешаемых в рамках исполнительного производства.

Исторический аспект

Статья 109 ГК РСФСР предусматривала в отношении объектов самовольного строительства, что по решению исполнительного комитета районного, городского, районного в городе Совета народных депутатов такой дом (дача) или часть дома (дачи) сносятся гражданином, осуществившим самовольное строительство, или за его счет либо по решению суда могут быть безвозмездно изъяты и зачислены в фонд местного Совета народных депутатов.

В Постановлении СНК РСФСР от 22.05.1940 N 390 «О мерах борьбы с самовольным строительством в городах, рабочих, курортных и дачных поселках», в настоящее время применяющемся в части, не противоречащей ст. 222 ГК РФ, указано, что за самовольное строительство без надлежащего письменного разрешения руководители государственных учреждений и предприятий, кооперативных и общественных организаций и индивидуальные застройщики привлекаются к ответственности в установленном законом порядке.

Самовольные застройщики, приступившие после издания настоящего Постановления к строительству без надлежащего письменного разрешения, обязаны немедленно по получении соответствующего письменного требования исполкома городского или поселкового Совета депутатов трудящихся прекратить строительство и в течение месячного срока своими силами и за свой счет снести все возведенные ими строения или части строений и привести в порядок земельный участок.

В случае невыполнения самовольным застройщиком требования городского или поселкового исполнительного комитета о прекращении строительства и о сносе строений исполнительный комитет дает распоряжение отделу коммунального хозяйства о сносе самовольно возведенного строения или части строения. Органы Рабоче-крестьянской милиции обязаны оказывать необходимое содействие по приведению в исполнение распоряжения исполнительного комитета о сносе строения.

Постройки, возведенные или начатые без надлежащего разрешения до издания настоящего Постановления, в случае, если они нарушают утвержденную планировку города, мешают проезду, представляют опасность в пожарном или санитарном отношении, должны быть по требованию местного исполнительного комитета перенесены застройщиком за свой счет на другой земельный участок, отведенный исполнительным комитетом соответствующего городского или поселкового Совета депутатов трудящихся.

Перенос строения должен быть закончен не позднее восьми месяцев со дня предъявления требования исполнительного комитета.

В отдельных исключительных случаях городские и поселковые Советы депутатов трудящихся могут принимать решения о полном или частичном возмещении застройщику затрат, связанных с переносом строения.

В случае непереноса застройщиком строения в установленный настоящей статьей срок строение подлежит сломке, а лица, проживающие в нем, — выселению без предоставления жилой площади или иной компенсации.

Практический аспект

ПО ИСПОЛНЕНИЮ СУДЕБНЫХ АКТОВ О СНОСЕ САМОВОЛЬНО ВОЗВЕДЕННЫХ СТРОЕНИЙ (выдержки, п. 2, 3, 4, 6, 7) <*>

———————————

<*> Текст не приводится.

24. Необходимо ли при предъявлении исковых требований о сносе самовольной постройки предъявлять требования о выселении зарегистрированных в ней лиц?

Ответ на данный вопрос дан в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ от 07.06.2006, 14.06.2006 «Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2006 года» в котором указано, что в соответствии с п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В соответствии с п. 2 ст. 222 Гражданского кодекса РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Из положений данной нормы следует, что самовольная постройка не может являться объектом гражданских прав.

Следовательно, указанная постройка не включается в состав жилищного фонда и не имеет статуса жилого помещения, поэтому лицо, которое возвело самовольную постройку, не может быть в ней зарегистрировано.

Поскольку у лица не возникает права на проживание в данном помещении, то вынесение судом решения о сносе самовольной постройки не затрагивает его право на владение и пользование указанным жилым помещением, поэтому оснований для предъявления отдельного требования о выселении лица из самовольно возведенных построек не имеется.

Следовательно, при подаче заявления о признании жилого помещения в установленном законом порядке самовольной постройкой не требуется дополнительно заявлять требование о выселении граждан из жилых построек, подлежащих в дальнейшем сносу, поскольку решением суда о сносе самовольно возведенного строения не нарушаются права гражданина на проживание в указанном жилом помещении.

Если гражданин зарегистрирован в самовольно возведенном жилом помещении, то в этом случае при подаче иска о сносе самовольно возведенного строения необходимо предъявлять также требование о выселении.

25. Какие виды административной ответственности наступают в случае возведения самовольной постройки?

Часть 1 статьи 9.5 КоАП РФ.

В соответствии со ст. 58 Градостроительного кодекса РФ лица, виновные в нарушении законодательства о градостроительной деятельности, несут дисциплинарную, имущественную, административную, уголовную ответственность в соответствии с законодательством РФ.

Часть 1 ст. 9.5 КоАП предусматривает, что строительство, реконструкция объектов капитального строительства без разрешения на строительство в случае, если для осуществления строительства, реконструкции объектов капитального строительства предусмотрено получение разрешений на строительство, влекут наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до пяти тысяч рублей; на должностных лиц — от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, — от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей или административное приостановление их деятельности на срок до девяноста суток; на юридических лиц — от пятисот тысяч до одного миллиона рублей или административное приостановление их деятельности на срок до девяноста суток (в ред. Федерального закона от 22.06.2007 N 116-ФЗ).

В п. 6 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 11 «О некоторых вопросах применения Особенной части Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях» было отмечено, что при рассмотрении дел, связанных с привлечением лиц к административной ответственности за осуществление работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства без разрешения на строительство в тех случаях, когда получение соответствующего разрешения является обязательным, суды должны исходить из следующего.

Субъектами ответственности за административное правонарушение, предусмотренное ч. 1 ст. 9.5 КоАП РФ, могут являться застройщик (заказчик по договору строительного подряда), поскольку в силу ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации на нем лежит обязанность по получению разрешения на строительство, а также иные лица, осуществляющие соответствующие работы, например подрядчик или субподрядчик, так как они обязаны удостовериться в том, что застройщик, привлекая их к осуществлению работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, обладает соответствующим разрешением на строительство.

Дела об административных правонарушениях рассматриваются должностными лицами органов государственного строительного надзора. Статьей 23.56 КоАП РФ определены органы исполнительной власти, уполномоченные на осуществление государственного строительного надзора. Именно они рассматривают дела об административных правонарушениях, предусмотренных ст. 9.5 КоАП РФ.

Рассматривать дела об административных правонарушениях от имени органов, указанных ранее, вправе: 1) руководитель федерального органа исполнительной власти, уполномоченного на осуществление государственного строительного надзора, его заместители; 2) руководители структурных подразделений федерального органа исполнительной власти, уполномоченного на осуществление государственного строительного надзора, их заместители; 3) руководители территориальных органов федерального органа исполнительной власти, уполномоченного на осуществление государственного строительного надзора, их заместители; 4) руководители органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, уполномоченных на осуществление государственного строительного надзора, их заместители; 5) руководители структурных подразделений органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, уполномоченных на осуществление государственного строительного надзора, их заместители.

В соответствии с п. 2 Постановления Правительства РФ от 01.02.2006 N 54 «О государственном строительном надзоре в РФ» федеральными органами исполнительной власти, уполномоченными на осуществление государственного строительного надзора, являются: Федеральная служба по экологическому, технологическому и атомному надзору — при строительстве, реконструкции объектов, указанных в п. 5.1 ст. 6 Градостроительного кодекса Российской Федерации, за исключением тех объектов, в отношении которых осуществление государственного строительного надзора указами Президента Российской Федерации возложено на иные федеральные органы исполнительной власти; Министерство обороны Российской Федерации; Федеральная служба безопасности Российской Федерации; Федеральная служба охраны Российской Федерации и иные федеральные органы исполнительной власти, на которые указами Президента Российской Федерации возложено осуществление государственного строительного надзора.

Порядок осуществления государственного строительного надзора в РФ установлен Положением об осуществлении государственного строительного надзора в РФ, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 01.02.2006 N 54.

Государственный строительный надзор осуществляется: а) при строительстве объектов капитального строительства, если проектная документация на их строительство подлежит государственной экспертизе в соответствии со ст. 49 Градостроительного кодекса РФ, либо является типовой проектной документацией или ее модификацией, на которую получено положительное заключение государственной экспертизы; б) при реконструкции объектов капитального строительства, если проектная документация на осуществление реконструкции объектов капитального строительства подлежит государственной экспертизе в соответствии со ст. 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Задачей государственного строительного надзора является предупреждение, выявление и пресечение допущенных застройщиком, заказчиком, а также лицом, осуществляющим строительство на основании договора с застройщиком или заказчиком, нарушений законодательства о градостроительной деятельности, в том числе технических регламентов и проектной документации.

Протоколы об административных правонарушениях составляют должностные лица органов государственного архитектурно-строительного надзора (ч. 1 ст. 28.3 КоАП РФ) и должностные лица органов внутренних дел (полиции) (п. 1 ч. 2 ст. 28.3 КоАП РФ).

Часть 1 статьи 9.4 КоАП РФ.

Частью 1 ст. 9.4 КоАП РФ за нарушение требований технических регламентов, проектной документации, обязательных требований документов в области стандартизации или требований специальных технических условий либо нарушение установленных уполномоченным федеральным органом исполнительной власти до дня вступления в силу технических регламентов обязательных требований к зданиям и сооружениям при проектировании, строительстве, реконструкции или капитальном ремонте объектов капитального строительства, в том числе при применении строительных материалов (изделий), предусмотрена ответственность в виде предупреждения или наложения административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до двух тысяч рублей; на должностных лиц — от двадцати тысяч до тридцати тысяч рублей; на юридических лиц — от ста тысяч до трехсот тысяч рублей.

Практический аспект

Согласно Постановлению Первого арбитражного апелляционного суда от 08.08.2011 N А43-3615/2011, суд удовлетворил заявление инспекции государственного строительного надзора субъекта РФ о привлечении организации к административной ответственности на основании ч. 1 ст. 9.4 КоАП РФ, указав, что суд нижестоящей инстанции сделал правомерный вывод о том, что организация, являясь заказчиком при строительстве спорного объекта, обязана была обеспечить направление проектной документации в орган государственной экспертизы для получения положительного заключения, а выявленные инспекцией нарушения при строительстве организацией объекта капитального строительства являются отступлениями от требований нормативных документов в области строительства при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства, включая применение строительных материалов (изделий).

Статья 7.1 КоАП РФ.

Также возведение самовольной постройки на земельном участке, не принадлежащем застройщику, влечет наступление административной ответственности, предусмотренной ст. 7.1 КоАП РФ, согласно которой самовольное занятие земельного участка или использование земельного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю, а в случае необходимости — без документов, разрешающих осуществление хозяйственной деятельности, влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от пятисот до одной тысячи рублей; на должностных лиц — от одной тысячи до двух тысяч рублей; на юридических лиц — от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей (в ред. Федерального закона от 22.06.2007 N 116-ФЗ).

Стоит учитывать, что, согласно п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 11 «О некоторых вопросах применения Особенной части Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях», при рассмотрении дел об оспаривании постановлений административных органов о привлечении к административной ответственности за названные правонарушения судам следует учитывать, что под самовольным занятием земель понимается пользование чужим земельным участком при отсутствии воли собственника этого участка (иного управомоченного им лица), выраженной в установленном порядке.

Согласно ст. 23.21 КоАП, дела об административных правонарушениях, предусмотренных ст. 7.1 рассматривают органы, осуществляющие государственный контроль за использованием и охраной земель.

В соответствии со ст. 71 Земельного кодекса РФ, Положением о государственном земельном контроле, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 19.11.2002 N 833, Положением о Федеральном агентстве кадастра объектов недвижимости, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 19.08.2004 N 418, государственный земельный контроль на территории субъекта Российской Федерации осуществляет Управление.

В соответствии со статьей 72 Земельного кодекса РФ муниципальный земельный контроль на территории муниципального образования осуществляется органом муниципального земельного контроля.

Практический аспект

В Постановлении Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.10.2011 N 17АП-9847/2011-АК по делу N А50-13044/2011 суд разъяснил, что объективная сторона правонарушения, предусмотренного ст. 7.1 КоАП РФ, состоит в том, что виновный самовольно занимает земельный участок либо использует земельный участок без оформления правоустанавливающих документов, а в случае необходимости — без документов, разрешающих осуществление хозяйственной деятельности. По мнению суда, под использованием земельного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю следует понимать пользование земельным участком, осуществляемое с разрешения собственника или уполномоченного им лица, однако сопряженное с невыполнением предусмотренной законом обязанности по оформлению правоустанавливающих документов на землю.

Глава 3. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА ВОЗВЕДЕНИЕ ОБЪЕКТА САМОВОЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Жилищный вопрос, как показывает практика, является крайне острым в последние несколько лет, заставляет многих граждан по другому смотреть на мир. Количество дешевых малометражных квартир растет, однако площадь такого жилья с каждым годом становится все меньше. Наши граждане наконец то смогли себя обеспечить таким "жильем", но как в нем нормально жить еще не поняли. Этажность застройки возросла до 40 этажей в ближнем Подмосковье, площадь квартир упала до 15-18 м2 за студию. В такое жилье не то что жену не приведешь, там с кошкой тесно. Ни новизна дома, ни модный дизайн, ни дорогой ремонт в настоящее время уже не являются приоритетом для граждан при покупке жилья. Люди хотят жить комфортно. Под комфортом понимаются и просторные помещения, и малая этажность строения, и наличие парковочных мест, и отсутствие, по возможности соседей. И самое главное - приемлемая цена за эти условия и содержание помещения. Именно это вынуждает многих наших соотечественников строить на своих дачных и иных участках частные дома, которые в полной мере соответствуют их пониманию о достойном качестве жизни. Зачастую постройка идет без получения на строительство соответствующих разрешений, в нарушение необходимых расстояний от соседских домостроений, с нарушением СНИПов и ГОСТов.

Вторая причина самостроя - объяснимое желание наших граждан избежать дополнительных налоговых нагрузок на дополнительный объект недвижимости. При наличии земельного участка в собственности по нашему закону гражданин обязан платить налог не только на земельный участок, но и на каждый построенный объект недвижимости. Как бы это не справедливо не звучало, но законы принимают те же люди, целью которых является наполнение бюджета всеми возможными способами. За незаконную же постройку законодатели предусмотрели гражданскую и административную ответственность в виде ее сноса за счет собственника а так же налоговые доначисления и штрафы, ответственность предусмотренную ст. 7.1 и ч.2 ст. 9.4 КоАП и другие.

О том, как узаконить самострой, который в соответствии с действующим законодательством может подлежать сносу как самовольная постройка, мы расскажем в этой краткой аналитической статье.

Решением суда установлено: Признать право собственности на самовольную постройку (часть жилого дома).

Это делается при помощи кадастрового инженера и оформления акта обследования с включением информации в ЕГРН информации о демонтаже дома в связи с ветхостью. Снятие с учета подтверждается выпиской из ЕГРН, выданной территориальным отделом Росреестра или МФЦ.

После этого необходимо собирать документы для суда.

Вам потребуются правоустанавливающие документы на земельный участок (свидетельство на землю либо оригинал выписки из ЕГРН (с 2017 г)

Необходимо оформить технический паспорт нового домостроения в БТИ. Оформление технического паспорта потребуется для суда с целью определить площадь объекту, маркировку под буквами помещений и основную информацию об объекте. Без технического паспорта узаконить такое помещение будет невозможно.

Проведение независимой экспертизы нового домостроения

Новый дом (пристройка) должна соответствовать всем параметрам, относящимся к жилым помещениям, предназначенным для круглогодичного проживания, удовлетворять всем требованиям безопасности граждан. Строение не должно представлять угрозу соседним строениям и инженерным сетям, обладать признаками малоэтажного строения (не более 3х этажей), а так же не нарушать прав и интересов третьих лиц.

Об этом, а также о расположении нового дома, делаются отметки в независимом экспертном заключении члена саморегулируемой организации - компании. От грамотного заключения эксперта зависит очень многое при решении вопроса о признании данного объекта соответствующим всем параметрам для регистрации собственности на него в судебном порядке, по этому мы рекомендуем выбирать проверенную организацию, которая давно уже находится на рынке экспертных услуг.

Если дом содержит существенные нарушения ГОСТ и СНИП то в экспертизе это будет значить ее бесполезность такой оценки. До экспертизы нужно выяснить соответствует ли нормам жилое помещение, не нарушает ли оно прав третьих лиц, например, насколько близко строение располагается от соседнего участка, как настроены соседи (если менее 3х метров от границы забора) и т.д. Если найти компромисс не удастся то шансы признать право собственности на такой объект в судебном порядке с большей вероятностью не получится.

Оформление искового заявления в суд.

Основой для положительного судебного решения является грамотно составленное исковое заявление с приложением необходимых документов. Следует отменить, что если будет неверно выбран предмет либо основание иска, либо не соблюден порядок обращения в суд - дело будет возвращено заявителю. Кроме этого, в случае выбора не правильной стратегии решения вашего вопроса - в будущем обратиться с таким же иском будет невозможно. По этому, если вы хотите сами оформить исковое заявление, нужно подойти к этому вопросу с особой ответственностью. В интернете огромное количество образцов форм подобных документов. Мы не рекомендуем использовать подобные формы из интернета, лучше лично подъехать в суд, на стенде образцов вы найдете то что требуется, либо привлечь к участию в деле опытного юриста который анализируя судебную практику оформит иск в полном соответствии с нормами ГПК.

Исковое заявление, как правило, подается в суд по месту нахождения самовольного строения. Исковое заявление должно соответствовать всем требованиям норм ГПК РФ и содержать данные об истце, ответчике, объекте недвижимости, быть мотивированным с содержать все необходимые доказательства, на которых истец основывает свои требования (принадлежность собственности истцу, технический паспорт на объект, заключение эксперта, ответы исполнительных органов, согласие соседей и т.д.) Кроме этого, потребуется оплатить государственную пошлину, если истец не имеет льгот при ее оплате. В случае неполноты, либо сомнительности отдельных доказательств, суд вправе провести дополнительную экспертизу и оценку доказательств. Судебные экспертизы, как правило, стоят дороже внесудебных.

После подачи пакета документов остается запасти терпением и ждать. Споры связанные с недвижимостью, как правило, длительны.

На что нужно обратить особое внимание чтобы не потратить впустую время и деньги:

Стоить обратить внимание на 3 фактора:

2) земля должна быть оформлена в собственность лица, построившего самовольную постройку

3) должны отсутствовать обременения при строительстве (газопровод, ЛЭП и тд), жилье должно соответствовать всем нормам безопасности для проживания, не нарушать права третьих лиц.

Имеются случаи где самовольная постройка примыкает к основному строению либо является реконструкцией. В каждом конкретном случае нужно понимать какой объект вы построили.

После положительного решения суда не стоит расслабляться, т.к. оно должно вступить в законную силу.

Постановка нового строения на кадастровый учет (внесение данных в ЕГРН)

Только после вступления в законную силу его можно использовать, но надо помнить что ставить объект на кадастровый учет придется одновременно с регистрацией права. Для подготовки технического плана, кадастровый инженер производит замеры либо использует технический паспорт помещения. После постановки на кадастровый учет и регистрации права собственности вы станете счастливым обладателем своей недвижимости.

В резолютивной части решения суда о признании права собственности на самовольную постройку должны быть указаны сведения, позволяющие идентифицировать такой объект и его правообладателя. Отсутствие в решении суда подобного описания объекта затруднит государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и может повлечь необходимость разъяснения судом решения суда (ст. 202 ГПК РФ).

Росреестр передает данные в налоговую инспекцию, которая будет с момента постановки на на кадастр исчислять налог на недвижимое имущество, который с недавнего времени исчисляется по кадастровой стоимости объекта, которая сейчас соответствует рыночной и может быть даже выше рыночной стоимости. О завышении кадастровой стоимости объектов недвижимости мы поговорим чуть позже.

Узакониванием жилых и нежилых построек в том числе через суде занимается команда квалифицированных юристов во главе с юристом Михаилом Новиковым.

Что такое самовольная постройка и чем грозит незаконное возведение сооружений стоит знать всем, кто решился на подобное самоуправство. Стоит знать, что лицо, осуществившее самовольную незаконную постройку, может притягиваться к ответственности за нарушение закона. Регламентируются взаимоотношение нарушителя и государства Гражданским Кодексом (ГК) Российской Федерации. Если точнее, то статьей 222.

Что такое самовольная постройка

Сегодня самовольные постройки классифицируют как жилые дома, сооружения и другие постройки, у которых есть такие признаки:

1. Они стоят на участке с другим целевым предназначением.
2. Возведение происходило без получения разрешительной документации.
3. Его строительство сопровождалось нарушением норм и правил, в том числе градостроительных.

С 2016 года введено ряд изменений в закон, теперь самовольная постройка – это здание, сооружение или другая постройка. А признаки самовольной постройки пополнились еще одним пунктом и несколько видоизменились. Последние два пункта в силе, а к ним добавились:

• Строительство на территории участка, которые не переданы во владение в соответствие с имеющимся регламентом.
• Также является самовольной постройкой сооружение, возведенное на участке, если его разрешительное использование не допускает такое строительство.

Важно! Построенный дом, гараж и прочее, отвечающие хотя бы одному из признаков считается самовольно возведенным.

Что делать с самовольной постройкой

Осуществить строительство сооружения, которое является незаконным, по сути, может каждый, но что потом с этим делать? Действия зависят от того на какой человек стороне.

Если построился незаконно, например, сосед

В таком случае любой гражданин, который считает, что подобная постройка нарушает его законные интересы и права, а также создает угрозу для здоровья вправе потребовать сноса за счет того кто это сооружение возводил.

Причем лицо, осуществившее незаконную самовольную постройку, обязано выполнить это требование. Начать можно с мирного решения проблемы, напомнив, что по закону, за его нарушение ему грозит штраф. Если же реакции не последовало, то можно обратиться в муниципалитет или в суд. И первый, и второй орган вправе обязать нарушителя снести самострой.

В большинстве случаев такие ситуации – это явное нарушение всех моральных норм и законных заодно. Если сосед преградил своим гаражом или пристройкой к дому дорогу, то это действительно выходит за все рамки и на это можно и нужно жаловаться в соответствующие инстанции. С такими самостроями можно и нужно бороться.

Если пришлось самому строиться не по закону

Если самовольная постройка – это свое же жилье или гараж или другая постройка, то тут уж нужно стараться всеми силами узаконить и получить ее в законную собственность.

В том, что появилось так много самовольных построек по сути виновато само государство, так как до введение нового земельного законодательства участки раздавали на право и на лево. При этом говорили, стройтесь, потом можно будет стать собственником через суд. Но все оказалось не так просто, теперь лицо, осуществившее самовольную, незаконную постройку имеет головную боль.

В этом случае признаки самовольности также регламентирует статья 222 ГК РФ про самовольные постройки. Но если они никому не мешают и на них не заявляют, вполне можно попытаться их узаконить.

Почему лучше узаконить

Для того, чтобы не страдать от последствий возведения дома, бани, гаража на которые нет разрешения стоит недвижимость все же узаконить. С правом собственности удастся осуществлять такие действия:

• Распоряжаться имуществом, которое построено своими же руками.
• Продавать, дарить, передавать в наследство.
• Не переживать о своем будущем, ведь если постройку признают самостроем, то ее придется снести.

Признаваться собственностью могут только те постройки, которые возводятся на земле, которая является частной собственностью.

Варианты, как легализовать

Есть несколько способов, как сделать постройку законной, среди них:

• Судебное решение – в этом случае потребуется найти доказательства, которые подтверждают, что инициатор такой постройки имеет имущественные права на земнадел. Причем придется доказывать, что постройка не несет вреда окружающим и не является опасной для здоровья и жизни окружающих людей.
• Административный способ – это вариант получиться реализовать только для построек, которые могут возводиться без разрешений на строительство. Зачастую это – небольшие деревянные домики, которые строятся на территориях для ведения садоводства.

Наказание за незаконную постройку

Отвечать по закону, за возведение на территории строение без разрешений на то или покупка земли с такой постройки, все равно придется. Если муниципалитету станет известно о факте существования самовольной постройки, могут быть предприняты такие меры:

1. Если строительство произошло на территории участка, который не находится в собственности, подобный процесс будет расценен как захват чужого недвижимого имущества. В таком случае накладывается штраф.
2. Если капитальное сооружение возведено на землях, который имеют категорий с запретом такого строительства, тому, кто это сделал или на данный момент владеет землей, будет предписано снести постройку.
3. В отдельных конфликтных ситуациях, в том случае если земля не приватизирована имущество могут конфисковать и наложить при этом штраф.
4. Снести также придется тот объект, который возведен с нарушением строительных и градостроительных норм.

Условия, при которых самострой может быть легализован

Далеко не каждый дом, или другая постройка может быть легализирован. Для того чтобы малыми средствами удалось стать владельцем своего же дома нужно:

• Владеть землей, на которой он построен. Причем должно быть документальное подтверждение на то в виде свидетельства о праве собственности. У самого участка должен быть кадастровый номер и план. Если земля приватизирована, то должны быть документы, которые это подтверждают.
• Постройка не должна нарушать чьи-либо законные права и интересы. То есть не должна быть частично захвачена территория соседского участка, должны быть выдержаны санитарные нормы расстояний к соседнему дому, не должна преграждаться дорога, проезд.
• Постройка не должна нести угроз здоровью и жизни окружающих. Это будет проверять специальная комиссия от пожарников, санстанции и других служб.
• Не должно быть грубых нарушений строительных норм. Этот факт также должны подтвердить соответствующие органы.

Что не нужно легализовывать

Есть ряд построек, которые не требуют легализации, то есть даже если они возведены без разрешений, то они самостроями не являются, среди них:

• Вспомогательные сооружения, которые не имеют фундамента, то есть не являются капитальными.
• Гараж, которые размещается на территории категория, которой с/х земли, если она не предусматривает осуществления предпринимательской деятельности.
• Работы по реконструкции или возведению не капитальных объектов. Таких как киоски, навесы и т.д.
• Ремонтные работы, которые не касаются нарушений целостности несущих стен, в том числе их перенос и перепланировка.

Сколько будет стоить легализация

В тех ситуациях, когда никаких нарушений выявлено, не будет, то стоимость легализации будет не большой. То за что нужно будет заплатить:

1. Оформление земельного участка, если он не находится в собственности.
2. Госпошлина за оформление права собственности.
3. Если времени самостоятельно заниматься этим процессом нет, то затраты на оформление доверенности.

По сути больше придется потратить времени и нервов, чем средств. В этом-то и специфика отечественного законодательства, которая останавливает многих владельцев самостроев. Но вечно прятаться нельзя, рано или поздно дом понадобиться завещать, возможно, продать. Если он не будет оформлен – это сделать не удастся. И чем дальше отодвигать оформление, тем сложнее это будет сделать.

Вывод

Самовольное строительство – это незаконно и лучше, таким образом, не играться с законом. Ведь кроме серьезных штрафов придется в некоторых случая даже сносить объект. Несколько проще дела будут, если дом возведен на своей же собственной земле, но тут могут всплыть строительные нормы, которые нужно соблюдать.

Штраф за самострой можно оспорить . В 90% случаев нашим клиентам не приходится платить штраф за самовольное строительство. Наши специалисты обладают богатым опытом, и уже при первой консультации смогут спрогнозировать шансы не платить штраф за строительство без разрешения.

Cтроительство без разрешения на строительство не редкость в нашей стране. Существует много причин, которые побуждают застройщиков, подрядчиков и собственников земельных участков заниматься самовольным строительством. К таким причинам относятся и сложность самого процесса согласования проекта (оформление большого количества разрешительной документации), и сложность непосредственно процесса выделения земельного участка. Чаще всего, с проблемами, сопутствующими самовольному строительству, сталкиваются на завершающей стадии – на этапе оформления прав собственности на строение и ввода его в эксплуатацию.

Часть 1 статьи 222 "Гражданского кодекса РФ" поясняет, что «к самовольной постройке относится жилой дом, строение, сооружение или другое недвижимое имущество, которое возведено на земельном участке, не предназначенном для этих целей, либо строение, созданное без получения на это необходимой разрешительной документации или с нарушением строительных и градостроительных правил и норм.»

Основные правовые последствия незаконного строительства заключаются в том, субъект, осуществивший это строительство, не приобретает на него права собственности.

При этом возникают следующие правовые последствия:

• право собственности в этом случае может распространяться только на израсходованные материалы для возведения самовольной постройки;
• самовольное строение не может считаться недвижимым имуществом и, соответственно, не может быть зарегистрировано в учреждениях юстиции;
• соответственно, с этим объектом не может быть проведено никаких сделок, оно не может быть передано по наследству, нельзя получить под него залог или ипотеку.
• также необходимо отметить, что на самовольное строение, которое было возведено на незаконно занимаемом участке, не может распространяться приобретательская давность.

При обнаружении объекта самовольного строительства, согласно ч. 1 статьи 9.5. "КоАП РФ" - «Строительство, реконструкция, капитальный ремонт объектов капитального строительства без разрешения на строительство в случае, если для осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства предусмотрено получение разрешений на строительство», а также, согласно положениям статьи 28.3 пункт 2 статьи 28.4, статьи 25.11 КоАП РФ, правоохранительные органы имеют право возбудить дело об административном правонарушении.»

Одной из главных проблем многих застройщиков является желание начать процесс строительства как можно быстрее, без получения разрешения от уполномоченных органов. Однако такой подход опасен, ведь за возведение объекта без соответствующего разрешения со стороны уполномоченных структур следует наказание. Итогом таких действий могут быть не только проблемы с завершением строительства и вводом постройки в эксплуатацию, но и весьма крупный штраф. Вот почему оформление разрешения должно стать первостепенной задачей, а уже после – строительство.

Для начала стоит поднять ряд вопросов, которые касаются «сухой» административной части законодательства. Итак, строительство допускается после выполнения следующих шагов:

• Оформление прав на земельный надел, на котором планируется строительство. Несмотря на видимую малозначительность, именно эти документы проверяются в первую очередь, а их отсутствие может с легкостью стать причиной отказа в выдаче разрешения.
• Оформление проекта будущего сооружения. Именно по этой документации будет возводиться (реконструироваться) объект. Важно, чтобы вопросом составления бумаг занимались профессионалы, ведь от итогового результата во многом зависит успех ввода объекта в работу.
• Согласование проекта. Это требование вытекает из пункта, прописанного выше. Чем профессиональнее и опытнее исполнитель, тем меньше ошибок будет в документах, тем проще решается вопрос с получением разрешения. Сэкономив на этапе создания документа, можно получить некачественную постройку на выходе и множество проблем в вопросах согласования.
• Получение разрешения. Если к предъявленным для рассмотрения бумагам нет претензий, то уполномоченная структура выдает разрешение на осуществление строительства.
• Получение ордера, позволяющего организовывать земляные работы. Это последний организационный этап, после которого можно смело приступать к возведению объекта.

Выше рассмотрено минимальное число этапов, которые должны быть пройдены застройщиком перед началом работ. В каждом из них есть еще группа подэтапов, на описание которых может уйти не один лист А4. Получается, что на выполнение всех работ может уйти не один месяц. Логично, что застройщики стараются всеми силами ускорить процесс.

Преимущество имеют только те застройщики, которые возводят некапитальные постройки. При таком развитии событий разрешения на строительства не надо, что снижает временные затраты на прохождение бюрократических процедур. Но как действовать остальным компаниям? На практике большая часть застройщиков «стартуют» заблаговременно, до получения разрешений. Такой подход грубо нарушает законодательство в градостроительном секторе. И здесь стоит быть готовым к получению штрафа, размер которого может быть весьма существенным (об этом ниже).

Теперь о цифрах

Выше рассмотрены требования и нормы законодательства в сфере возведения объектов строительства. Из сказанного выше можно сделать вывод, что без разрешения начинать строительство запрещено. Теперь стоит разобраться, какое же наказание ждет застройщиков, начавших выполнять работы без разрешения. По законодательству (Кодексу РФ об административных нарушениях) начало строительства в такой ситуации противоречит законодательству. В упомянутом кодексе есть статья 9.5, в которой рассмотрено наказание за нарушение прописанного порядка возведения или реконструкции объекта, а также его ввода в работу. Если верить статье, то строительство без разрешения влечет за собой весьма серьезные санкции:

• Если нарушитель является физлицом, то есть обычным гражданином, то придется выложить 2-5 тысяч рублей.
• Если нарушителями выступают должностные лица, то размер штрафа выше – от 20 до 50 тысяч рублей.
• Для граждан, которые занимаются предпринимательской деятельностью (например, для ИП), штраф составляет 20-50 тысяч рублей. Кроме финансового наказания нарушитель может быть лишен права ведения деятельности на срок до трех месяцев.
• Юридические лица «страдают» больше всего. Если строительство было начато без разрешения юрлицами, то финансовое наказание составляет от 500 тысяч до миллиона рублей. Как и в прошлом случае, возможно более серьезное наказание – приостановление деятельности на период до трех месяцев.

Как видно, нарушение требований законодательства выливается нарушителю в круглую сумму. Особенно это актуально для юрлиц, размер штрафа которых достигает «заоблачной» суммы в один миллион рублей.

Какие еще штрафы ожидают застройщиков? Здесь стоит вернуться к тексту Кодекса РФ, который упоминался выше, и изучить другую статью – 7.14. В ней прописано, что проведение работ строительного, мелиоративного, земляного или хозяйственного характера без разрешения соответствующей госструктуры запрещено. Но есть оговорка, что это требование не распространяется на случаи, при которых получение разрешения не является обязательным.

Упомянутая статья актуальна для всех, кто выполняет работы по реконструкции уже существующих зданий, относящихся к группе объектов культурного наследия населенного пункта или целого региона. При нарушении этой статьи размер штрафа будет другим:

• физлица (обычные граждане) вынуждены будут заплатить 1-1,5 тысячи рублей;
• должностные лица караются более серьезно – 2-3 тысячами рублей;
• юрлицам придется заплатить в случае нарушения 20-30 тысяч рублей.

Отдельно стоит отметить и вопрос целевого назначения участка, на котором ведется строительство. Часто этому моменту не уделено должного внимания, что считается грубой ошибкой со стороны строительных компаний. Если застройка осуществляется не с учетом целевого назначения земельного надела и не по правилам применения, то за это также придется заплатить:

• физлицам (обычным гражданам) придется раскошелиться на 1-1,5 тысячи рублей;
• должностным лицам – на 2-3 тысячи рублей;
• юрлицам – на 40-50 тысяч рублей.

Нельзя не отметить положения кодексов, которые действуют на региональных уровнях. Здесь также предусматривается наказание за возведение здания без разрешения соответствующих властей. Как правило, наказание в случае прокладки кабельной продукции, возведение сооружения или переустройство здания без разрешения подразумевает наложение административного наказания:

• обычные граждане вынуждены будут выплатить 2-4 тысячи рублей;
• должностным лицам придется «раскошелиться» на 5-10 тысяч рублей;
• юрлица отдадут 50-100 тысяч рублей.

Следующее нарушение касается сроков направления сообщения о начале строительных работ. Так, если застройщик несвоевременно уведомил соответствующую госструктуру о старте работ по возведению (реконструкции) здания, то здесь предполагается следующее административное наказание:

• для физлиц штраф составит 0,5-1,0 тысячу рублей;
• для сотрудников учреждений (должностных лиц) – 10-30 тысяч рублей;
• для ИП – 10-40 тысяч рублей;
• наибольший размер штрафа предусмотрен для юрлиц, которые вынуждены будут оплатить 100-300 тысяч рублей.

Если застройщик возобновил процесс выполнения работ до устранения ранее выявленных нарушений со стороны государственного стройнадзора, то здесь также придется расстаться с определенной суммой:

• гражданам – 2-5 тысяч рублей;
• должностным лицам – 20-30 тысяч;
• ИП – 10-40 тысяч;
• юрлицам – 50-100 тысяч.

В последних двух случаях нарушитель может быть лишен права ведения деятельности сроком на 3 месяца.

Если строительная компания получила разрешение на ввод сооружения, но при этом не все заключения были получены, то должностное лицо, принявшее подобное решение, будет вынуждено расстаться с 20-50 тысячами рублей.

Последний момент касается эксплуатации здания. Использовать здание запрещено без получения соответствующего разрешения. При этом граждане, должностные лица или юрлица наказываются следующими штрафами – 0,5-1,0 тысячи рублей, 1-2 тысячи рублей, а также 10-20 тысяч рублей соответственно.

Итоги

Часто застройщики игнорируют требования законодательства и оказываются в административной «ловушке». Чтобы избежать таких проблем, достаточно точно соблюдать требования законодательства и не форсировать события в процессе возведения сооружения. Зачастую проще сдать объект позже, чем потерять крупную сумму и столкнуться с рядом проблем в процессе ввода здания в эксплуатацию.