Сегодня у нас не совсем обычная статья. Наш обозреватель Владимир Абгафоров решил взять ипотечный кредит в одном известном банке. Но не взял, потому что ему не понравился договор, который он должен был заключить с кредитной организацией. Его историю – по пунктам - мы попросили прокомментировать специалистов по ипотеке. Ну а выводы из всего этого делать вам. В любом случае учиться лучше на чужих «подводных камнях».
Ипотека – это рабство. Мысль не очень свежая, и автор данной статьи вовсе не претендует на то, чтобы объявлять ее своей. Но обратим внимание вот на что: под «рабством» обычно понимается зависимость сугубо финансовая, т.е. необходимость лет 10-15-20, а то и более, ежемесячно выплачивать банку весьма существенные суммы. Но вот совсем недавно обозреватель нашего журнала сам решил «сходить в ипотеку» и теперь может утверждать: рабство там самое настоящее. Не только денежное, но и, скажем так, «натуральное» – вся ваша жизнь будет состоять из ограничений и запретов. Не верите? Тогда давайте изучим кредитный договор одного банка – он вполне себе «среднестатистический» для рынка.
Первое, обо что споткнулся мой пытливый взор, – страховка. Ипотечный кредит – это, понятно, много-много лет. А договор страхования заключается всего на год. Значит, предстоит его ежегодное перезаключение. Что произойдет, если заемщик откажется сделать это или просто забудет? Прежде всего, штраф: в банке, который (слава тебе господи!) не стал «моим», его размер составляет 5000 руб. Но и это еще не все. Через неделю после того срока, в который договор страхования должен быть перезаключен, банк самостоятельно уплачивает за вас страховой компании «страховую премию». Но не бескорыстно: на выплаченные деньги начинается начисляться пеня в размере 0,5% за каждый день просрочки. Годовых это будет (если кто-то не в состоянии подсчитать самостоятельно) более 180%…Вашу закладную банк может продать – это вполне соответствует и законам, и традициям делового оборота. Поскольку выгодоприобретателем по договору ипотечного страхования является не заемщик, а владелец закладной, смена последнего означает необходимость корректировки страховки. Соответствующий пункт в кредитном договоре имеется: заемщик обязан «в течение 10 дней с даты получения уведомления Кредитора о необходимости изменения выгодоприобретателя в Договоре страхования в связи с передачей прав по закладной, исполнить указанное требование, указав в качестве нового единственного выгодоприобретателя - нового законного владельца закладной». Теперь переведем на русский. Вы продлили договор страхования, например, в декабре – и уверены, что до следующего декабря вам беспокоиться не нужно. Но где-нибудь в июле банк вдруг продал вашу закладную (согласовывать это мероприятие с вами ему нет никакой необходимости), и к вам в почтовый ящик приходит уведомление «о необходимости изменения выгодоприобретателя». Что, ваш ящик иногда вскрывают хулиганы, а сами вы были в отпуске? Ваши проблемы…
Напоминают ли сотрудники банка клиенту, что ему надо сделать то-то и то-то или нет? Перезаключить договор, подъехать к страховщикам? Средств связи сейчас огромное количество. Ведь и в самом деле, человек может что-то забыть, а потом ему это выходит боком – штрафами, пенями и проч. Получается, что такие промахи и опоздания заемщика выгодны банкам и страховщикам…
В описании самой ситуации с договором страхования есть путаница. Сам договор заключается на весь срок действия соответствующего кредитного договора, а вот оплата страховой премии происходит на ежегодной основе. Банк и СК, как и заемщик, заинтересованы в том, чтобы не было пробелов в сроках страхования. Поэтому, скорее всего, сам заемщик будет удивлен настойчивости и назойливости сотрудников банка и СК, которые начнут напоминать о приближении сроков оплаты по договору страхования (как правило, предупреждать начинают за 1 месяц до наступления этого момента).
Можно выбрать банк, который закладные не оформляет. Если же выбран банк, условием выдачи ипотечного кредита в котором является оформление закладной, – будьте готовы на условия банка. А теперь про переоформление договора страхования и «вскрытие ящика хулиганами»: срок начинает течь с момента получения заемщиком соответствующего уведомления (в кредитном договоре так и написано: «в течение 10 (Десяти) дней с даты получения требования КРЕДИТОРА, а это значит, что письмо будет заказным и с уведомлением о вручении и ни в какой почтовый ящик оно не упадет. Кредитор должен быть уверен, что письмо заемщиком получено. Если же говорить про 10-дневный срок, то это совершенно нормальный срок, в течение которого можно найти необходимое время.
Закладной хочется посвятить еще пару слов. Есть среди пунктов «Заемщик обязуется» и такой: «В случае утраты либо повреждения закладной, а также в случае противоречия закладной настоящему Договору составить и передать в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, новую закладную в течение 5 дней с даты получения Заемщиком соответствующего требования Кредитора». Тут опять потребен комментарий. Закладная – документ, хранящийся в сейфе самого банка либо того, кому он ее продал. В любом случае вам ее в руки ни под каким видом не дадут (вдруг вы ее съедите и сразу же, для пущей гарантии, запьете чернилами?!). Соответственно, «утрата либо повреждение» ни при какой погоде не может произойти по вашей вине. Но обращаться к вам станут не: «Извините, мы тут немного напортачили, наш менеджер, сворачивая цигарку, использовал для этого закладную; зайдите, пожалуйста, в удобное для вас время для исправления нашей ошибки». Будет, разумеется, безапелляционно хамское: «В течение пяти дней!».
О необходимости выдачи заемщиком дубликата закладной ему направляется Уведомление заказным письмом с уведомлением о вручении. Если заемщик в больнице или отсутствует в городе, то он и не сможет получить такое письмо, и ни о какой «просрочке» говорить не приходится. Закон об ипотеке предусматривает, что банк и должник должны как можно скорее составить дубликат закладной и передать его в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав. Закон не разделяет, по чьей вине произошла утеря закладной.
Банк крайне заинтересован в получении дубликата закладной и, если заемщик не будет злоупотреблять понятием о «минимально возможном сроке», то банк всегда будет искать компромисс. Да и не стоит забывать, что заемщик и так каждый месяц бывает в банке – для внесения ежемесячных платежей по кредиту, так что просьба банка подписать дубликат закладной не обязательно «усложняет» жизнь заемщику, он может это сделать при внесении следующего платежа.
Еще один чудесный пункт: «Ежегодно, в срок не позднее 20 января каждого календарного года, а также чаще указанного срока по требованию Кредитора, предоставлять Кредитору информацию о своем финансовом положении и доходах». В качестве таковой признается «справка о доходах физического лица за предыдущий календарный год по форме № 2-НДФЛ и/или копия налоговой декларации за предыдущий квартал с отметкой налоговой инспекции о принятии и/или иные документы, подтверждающие доходы».
Прежде всего, конечно, несколько настораживает формулировка «чаще указанного срока по требованию Кредитора». Пожелай банк гонять вас каждый день за справкой 2-НДФЛ – он имеет на это полное право. А что банковские клерки сами не будут делать этого исходя из соображений «здравого смысла» - на это я, пообщавшись с тамошними трудящимися, особо бы не полагался. «Усердием можно и разум побороть», - утверждал Козьма Прутков. Более полутора веков назад написано – а как актуально…
А самое главное – хоть тресни, не могу понять практический смысл данной нормы. Если мое финансовое положение вдруг пошатнется – банк и так это поймет, без всякой справки. Потому что ежемесячные платежи прекратятся. А если продолжать платить я в состоянии – зачем банку справка 2-НДФЛ?
Сюда же примыкает еще один пункт, очень трогательный. «Своевременно оплачивать налоги, сборы, коммунальные и иные платежи…, а также предоставлять Кредитору не позднее 10 дней… документы (квитанции) и информацию, подтверждающие надлежащее исполнение Заемщиком данной обязанности». Если применить этот пункт буквально (а если не применять – зачем банк вообще его включает?!), получается, что после каждого платежа за квартиру вы должны бежать с квитанцией в банк. Может, он за ваше здоровье борется – в смысле, чтобы гиподинамии не было?
Зачем это нужно? Ведь человек прошел кредитный комитет, получил одобрение, что еще доказывать? Если его финансовое положение ухудшится, это и так ясно будет… И по поводу коммунальных платежей: это что, серьезно? Какую цель преследует банк, заставляя человека сдавать свои платежки банку? Он так заботится о квартире, которая у него в залоге? Как вы относитесь к подобным требованиям?
Да, действительно это так. Банки включают в свои договоры требования, касающиеся подтверждения заемщиком своего финансового положения, в соответствии с Положением ЦБ РФ 254П «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности».
Каждый банк-кредитор самостоятельно определяет перечень мер, которые, на его взгляд, способствуют профилактике дефолта. Но требование «бегать с платежками» отнюдь не является практикой.
Финансовый мониторинг - так называются требования банка, касаемые подтверждения платежеспособности заемщика. За настораживающей формулировкой «чаще указанного срока по требованию Кредитора» скрывается желание банка подстраховаться на случай изменений в нормативно-правовой базе. На сегодня финансовый мониторинг действующих заемщиков осуществляется не реже, чем один раз в год. Прописывая в кредитном договоре обязанность заемщика подтверждать свою платежеспособность, банк выполняет норму действующего законодательства. Просто так, «из вредности» запрашивать у клиента дополнительные документы банкирам нет никакой нужды.
Категорически банк возражает и против того, чтобы вы сдавали заложенную квартиру. Так и записано: «Не сдавать Квартиру в наем, не регистрировать в ней третьих лиц (не давать согласие на регистрацию третьих лиц), за исключением случаев регистрации в Квартире супруга(и), родителей и детей Заемщика». А чтобы заемщик не сомневался в серьезности намерений банка, в перечень его (заемщика) обязанностей внесен пункт: «По требованию Кредитора в установленное Кредитором время предоставить его представителям возможность осуществить осмотр Квартиры для проверки ее состояния и условий содержания, а также предоставить Кредитору любые запрашиваемые Кредитором документы, отражающие состояние Квартиры и условия ее содержания, не позднее 5 дней с момента получения соответствующего требования».
На то, что осмотр квартиры будет «в установленное Кредитором время» (а не, к примеру, «в согласованное сторонами удобное им обеим время»), уже не смотрим – ясно, что авторам этого документа мама в детстве не объяснила, что такое элементарная вежливость. Обратим внимание на другое: «любые запрашиваемые документы» (тоже чудесная формулировка, правда?) должны быть предоставлены в течение пяти дней. А, скажем, кадастровый паспорт (тоже «документ, отражающий состояние квартиры») может изготовляться органами БТИ (в зависимости от округа Москвы) и неделю, и две.
…Но вернемся к собственно аренде. Почему банки возражают? Как выясняется, они не то чтобы в принципе против – но имеют специальные «арендные» программы, в которых ставки по кредиту оказываются выше на пару процентов. Т.е. банкам кажется, что, сдавая квартиру, заемщик на «их» деньгах зарабатывает безумные доходы – и этот факт лишает банковских трудящихся покоя. Очень хочется, чтобы поделились.
Для возвращения банкирам здорового сна и пищеварения могу привести несколько цифр – на рынке они известны всем. Сегодня аренда квартиры в Москве приносит примерно 5% годовых. Процент по ипотеке – не менее 12%, а в результате различных «накруток» (вроде той же страховки) прибавляется еще 1-2%. В «натуральных деньгах» это выглядит так. Чтобы купить однокомнатную квартиру (5,5 млн руб.), надо иметь миллион собственных средств, и взятый кредит обернется выплатами тысяч в 50-60 в течение 20 лет. А сдать эту квартиру можно хорошо если за 30 тыс. руб., из которых арендатору придется заплатить квартплату, налоги, а также периодически нести убытки от съехавших жильцов, поломок инженерного оборудования и техники. Такие вот «сверхдоходы».
Почему банк покушается на доходы заемщика, сдающего жилье в аренду? Ведь это же нормально – сдавать жилье, пока не расплатился с кредитом. Разве арендные программы пользуются успехом? Кто-нибудь соглашается на эти условия?И о явлениях представителей банка в квартиру. Почему банк диктует условия – когда его представители заявятся «в гости»? Ведь люди работают! Чтобы кредит выплачивать! Нельзя ли время визита согласовывать с людьми? О документах: в течение 5 дней некоторые документы по квартире изготовить невозможно. Справка БТИ делается не меньше недели. Банки этого не знают?
Ипотека – узаконенное финансовое рабство.
В развитии ипотечного рынка заинтересованы исключительно банки. Договоры ипотечного кредитования обуславливают огромные процентные ставки, которые оплачивать в современных реалиях всё сложнее. Наличие кредита удерживает человека на работе и заставляет держаться за свою должность. Господдержкой может воспользоваться далеко не каждый, а правительство, вместо регулирования жилищно-строительной сферы и обеспечения базового права граждан на жилье, занимается глобальными политическими проектами. Подавляющее число населения сегодня проживает в домах, построенных ещё при СССР. Необходимо в корне изменить градостроительную политику государства.
Высокие годовые ставки по ипотеке в условиях низкой платежеспособности населения.
Лишь граждане с высоким месячным заработком могут позволить себе взять квартиру в ипотеку. Теоретически, только 28% работоспособного населения может приобрести однокомнатную квартиру в ипотеку на первичном рынке. На рынке вторичного жилья цифры ещё меньше - 13,2%.
Страны Европы выдают ипотечные кредиты под 1-4% годовых. В условии стабильно развивающейся экономики, высоких зарплатах граждан и их социальной защищённости, население смело берет кредиты на 10-15 лет. В России, в условиях кризиса, в начале 2016 года средние ставки по ипотеке упали до 12,1%. Кризисные явления в экономике и негативные макроэкономические явления становятся причинами нежелания населения брать жилье в ипотеку. При увольнении с рабочего места оплата ежемесячных взносов станет невозможной.
О том, что население не имеет средств на погашение ипотеки, свидетельствует увеличение числа просроченных платежей. На первое января 2016 года сумма просроченных ипотечных кредитов достигла своего максимума - 4,9% ВВП. За год просрочка по рублёвой ипотеке выросла на 42 млрд (39%), а с начала 2016 года - на 6,7%.
Подводные камни и скрытые платежи при оформлении договора ипотеки.
Высокая стоимость залога и будущие колебания его стоимости вынуждают банки требовать от заёмщиков страхования недвижимости. Это увеличивает расходы на ипотечное кредитование, как и услуги нотариуса. В договоре мелким шрифтом могут быть указаны дополнительные комиссионные платежи: за выдачу займа, за рассмотрение заявки, за выдачу и обслуживание банковской карты. Банк может потребовать у заёмщика страхования своей жизни, оплаты услуг оценщика. Дополнительную рассрочку платежей при смене заёмщиком места работы банки предоставляют крайне неохотно. Учреждения берут с клиентов деньги даже за рассмотрение заявки (в случае отказа в ипотеке этот платёж не возвращается). Некоторые банки ухитряются вписать в договор пункт, согласно которому финансовое учреждение может в одностороннем порядке изменять процентную ставку по кредиту. Залоговое имущество нельзя продавать, некоторые организации даже запрещают сдавать жильё в аренду или делать перепланировку новой квартиры, ведь это может повлиять на её рыночную стоимость.
Высокая стоимость приобретения жилья в ипотеку и жесткие требования к заемщику.
Перед началом ведения переговоров банки тщательно проверяют платёжеспособность заёмщика. Необходимо представить справку о доходах с места работы за последние месяцы, военный билет (юношам призывного возраста), указать дополнительные источники доходов. Некоторые учреждения требуют справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, даже школьный аттестат и диплом об окончании учебного заведения. Учитываются не только доходы, но и возраст заёмщика, его кредитная история, срок работы в данной должности.
За все годы платежей покупатели недвижимости переплачивают 60-200% стоимости жилья. Переплату не перекрывает ни инфляция, ни увеличение рыночной стоимости жилища. Чем больше срок выплаты кредита и чем меньше ежемесячный платёж (то есть, чем лучше условия для заёмщика), тем больше переплатит покупатель.
До погашения кредита собственник не вправе совершать никаких юридических сделок с жильём без разрешения банка. Если же заёмщик не сможет выплачивать взносы, не успеет отсрочить платежи и продлить договор, ему придётся лишиться залогового имущества - квартиры.
Психологическое давление, которое порождает финансовая зависимость от банка.
Непрекращающиеся ежемесячные платежи и ощущение, что в случае просрочек банк может конфисковать жилье, оказывают серьёзное психологическое давление. Даже сравнительно небольшие, но регулярные взносы способны пошатнуть семейный бюджет. За 15-20 лет у семейной пары вырастут дети, будет близиться срок выхода на пенсию, а семейных сбережений из-за ипотеки не прибавится. Все "лучшие годы жизни" пара будет оплачивать свои квадратные метры. К тому же, от болезней и непредвиденных ситуаций не застрахован никто. Обусловленные договором платежи банк должен получать при любых условиях, что является для супругов не только финансовым, но и душевным бременем.
Предложить свой факт
Ипотека – единственная возможность приобрести собственное жильё в условиях нехватки финансов.
Заёмные средства позволяют въехать в новое жильё уже спустя несколько месяцев. При этом будущий владелец недвижимости подбирает программу кредитования, срок выплаты ссуды и размер ежемесячных платежей, исходя из своего финансового положения и дохода. Ежемесячные платежи по аренде наёмного жилья примерно соответствуют 0,5% его стоимости, регулярные выплаты по ипотеке в среднем равны 1% стоимости недвижимости. Однако после окончания срока погашения кредита квартира переходит в собственность жильца, что является главным преимуществом покупки жилья в ипотеку перед арендой тех же квадратных метров. При этом ставки аренды постоянно увеличиваются, а ипотечные платежи фиксированы.
Число выданных ипотечных кредитов неуклонно растёт.
Увеличение интереса россиян к ипотеке свидетельствует о том, что ипотечное кредитование является пока единственным реальным шансом приобрести жилье, имея на руках всего 10-50% стоимости квартиры. Заёмные средства - единственный шанс для молодых семей, не имеющих связей и богатых родителей, приобрести недвижимость. В 2012 году число выданных кредитов на покупку жилья составило 691,7 тыс., в 2013 это число увеличилось до 825 тыс. В 2014 был зафиксирован пик спроса на недвижимость - банками было выдано 1012,8 тысяч кредитов на сумму 1 762 523 млрд рублей. В 2015 из-за падения рубля и снижения спроса на недвижимость число выданных кредитов упало до 691,9 тысяч, однако это связано с кризисом в экономике.
Приобретение квартиры в ипотеку выгодно в условиях инфляции.
Цены на недвижимость, как правило, привязаны к доллару. Обесценивание национальной валюты при условии внесения каждый месяц равных ипотечных взносов выгодно для покупателей. Изменение рыночной стоимости жилища не влияет на размер ежемесячных платежей. Подорожание недвижимости в долгосрочной перспективе делает покупку более выгодной инвестицией, что демонстрирует приведённый ниже график. Вкладывать сбережения в дома и квартиры выгодно - они всегда ликвидны.
Для покупки квартиры не нужно искать поручителей.
Чтобы прибрести недвижимость в ипотеку, не нужно искать поручителя. При отсутствии влиятельных знакомых заёмщик, находясь в поиске поручителя, может стать жертвой мошенников. Залогом возврата заимствованных средств является сам объект недвижимости. Несмотря на то, что квартира находится в залоговом обеспечении, покупатель становится полноправным хозяином квадратных метров. Здесь можно зарегистрировать себя и свою семью, производить ремонт и перепланировку (если это разрешит банк-кредитор).
Предлагает снизить проценты по ипотеке до пяти-шести процентов:
Давайте подсчитаем на примере моего родного Петербурга. Маленькая скромная однушка обойдётся сейчас покупателю примерно в три миллиона рублей.
Допустим, покупатель берёт эту однушку в ипотеку: под 6% годовых и на 25 лет. И, допустим, первоначальных взнос составляет 10%.
Тогда мы получаем, что ежемесячно надо будет выплачивать… примерно 16 тысяч рублей. Что, в общем, даже дешевле, чем снимать.
Скажете, ипотечное рабство на 25 лет?
Не соглашусь. Реальное рабство - это автокредиты, потребительские кредиты и, особенно, кредитные карты. Я не очень понимаю, на каком этапе презренные ростовщики перекрасились в благородных банкиров, но суть их «бизнеса» остаётся прежней - легальный грабёж слабовольных или неопытных людей.
А вот ипотека - это совсем другая история. Что бы там ни говорил Кийосаки, вложения в квартиру вполне можно рассматривать как бизнес: ведь жить по-любому где-то надо, а стоимость квартиры с годами только растёт.
Поэтому я хочу задать вопрос. Поддержите ли вы идею снизить проценты по ипотеке до пяти-шести процентов, как предлагает Сергей Полонский?
Поддерживаете ли вы идею снизить проценты по ипотеке?
Да, надо снижать до пяти-шести процентов и ещё ниже
1145 (63.5 % )
Нет, пусть ипотека будет дорогой, чтобы цены на квартиры не росли
89 (4.9 % )
Нет, ипотека - это рабство, квартиры надо покупать за наличные