КАК ЗАЩИТИТЬ СВОЮ КВАРТИРУ ОТ РЕЙДЕРОВ

Ольга Бакушинская

Все очень просто: подделали свидетельство о собственности, доверенность сделали у знакомого нотариуса. А дальше - дело техники.
Юристам и риелторам отлично известно, что оформить липовую доверенность на сделку с имуществом в Москве можно, но хоть один нотариус был за это наказан? Не слышала. Зато видела на программе наглую физиономию женщины, которая, глядя в глаза потерпевшему, уверяла: «Да, вы у меня были. И подпись поставили». И усмехалась. Знала, что выйдет сухой из воды. Так и вышло.
Плодотворная идея рейдеров - покупать доли в квартире у поссорившихся родственников. А потом заселяться и оставшихся выживать. Знаю случай, когда рейдер бегал за хозяевами с бензопилой и грозился отпилить руки, которыми они пишут жалобы. Уж больно квартира была хороша - на Тверской.
За такую некоторые готовы и голову отпилить.
А иногда и подделывать ничего не надо, потому что есть люди, которые берут кредиты у сомнительных контор под залог своего свидетельства о собственности на квартиру! Трудно представить, но и такие дурачки находятся. Кредит копеечный по сравнению со стоимостью квартиры, мошенникам имеет смысл вложиться. Еще и пустую бумажку подписать дадут - якобы не задерживать дорогого клиента. «Потом сами заполним нужные заявления…»
Обычно законные хозяева узнают о постигшей их беде двумя способами. Чаще всего, когда к ним приходят вселяться третьи или четвертые лица в цепочке продаж - так называемые добросовестные приобретатели. «Здрасьте! - говорят они. - А вы когда свои шкафы вывезете?» Дальше начинаются суды, экспертизы, иногда драки и поножовщина. Отбить свою квартиру обратно можно, но долго и дорого. Нужен очень хороший адвокат, иначе судья не назначит нужные процессуальные действия, тогда вы можете остаться без жилья. Нужно огромное терпение, потому что разбирательств будет много, судебных заседаний тоже. И для кого-то все равно это закончится плохо: либо законные владельцы потеряют квартиру, либо приобретатели - деньги. Потому что получить их обратно с мошенников не представляется возможным.
По моему глубокому журналистскому убеждению, в Москве действует несколько преступных группировок квартирных рейдеров, о них время от времени сообщает пресса, наверняка знают их и компетентные органы, но почему-то ничего сделать не могут.
Беспомощные буквально до смешного.
И под дамокловым мечом - каждый. Пока вы читаете эту колонку, к вашей старенькой маме вполне может подбираться на мягких лапах «социальный работник», интересующийся жилищными условиями и предлагающий всяческую помощь в лечении и развлечении.

И все-таки обезопаситься можно. И потратить на это надо всего часа три. Я расскажу, как это сделать в Москве, но то же самое можно и в других городах. Итак, если вы москвич и очень предусмотрительны, то можете сначала в окружном отделении Росреестра получить выписку и убедиться, что с вашей квартирой все в порядке. А потом, и это самое важное, надо пойти в экспедицию головного офиса Росреестра и написать там заявление на бланке в свободной форме о том, что вы запрещаете государственную регистрацию прав на свою квартиру без своего личного участия и доверенностей никому не давали. В заявлении нужно указать причину. Вполне подойдет вот такая формулировка: «Подозреваю, что с моей квартирой могут быть произведены мошеннические действия».
Заявление примут в окне, и вам на руки отдадут второй экземпляр с печатью. Для чего это нужно сделать? Сделку у нечистого на руку нотариуса по поддельным документам вы проконтролировать не можете, но право собственности необходимо регистрировать в обязательном порядке. И вот тут - сюрприз в виде вашего заявления.
Не рейдеры пьют чай на вашей кухне и празднуют победу, а вы пьете чай у себя дома и хвалите себя за мудрое решение.

Рейдерством называется незаконное поглощение или захват собственности. Во всех случаях это происходит вопреки воле его собственников или руководителя. Захват бизнеса посредством рейдерства называют рейдерским захватом. Также в процессах поглощения бизнеса через рейдерство нередко имеет место корпоративный шантаж («гринмейл»).

Кто такие рейдеры, и какие у них методы?

Изначально слово «рейдер» произошло от английского «raider» (налётчик, захватчик), что в пределах США имеет такой же смысл, как и в России. Любимый метод давления на жертву – уголовное преследование с серьёзным информационным сопровождением. В таких условиях собственники рискуют потерять не только имя, клиентов и имущество, но даже и свободу (например, если мошенники обладают информацией о «чёрном» способе вывода средств в организации).

Рейдеры находят лазейки не только в законодательстве, но и в положениях самой компании, которая является жертвой. Найдя слабые места, у рейдеров появляется возможность абсолютно без труда произвести рейдерский захват собственности.

Разделяют три способа воздействия рейдеров на жертву. Рассмотрим эти формы рейдерства поподробнее:

1. Белое рейдерство. Так называются действия по силовому поглощению организации, но строго соответствующие законам. Как пример, одним из методов является использование семейных проблем собственника или ввод в заблуждение касательно характера предполагаемой сделки (вместо залога на квартиру подписывается договор купли-продажи и т. д.). Защищаться от такого вида рейдерства можно через судебные и административные органы.
2. Серое рейдерство. Наиболее распространённый способ воздействия с применением условно законных способов. Действия «серых» рейдеров и подробная схема их деятельности, зачастую, невообразимо сложна. По этой причине разобраться в ней тяжело даже квалифицированному специалисту. Защититься от такой формы рейдерства сложнее всего, так как основной упор здесь идёт на несовершенство законодательной системы и пробелы в некоторых законах. Из-за этого привлечь к ответственности таких рейдеров практически невозможно, ведь де-факто они не нарушали законодательство.
3. Чёрное рейдерство. Употребляется этот термин по отношению к захвату организации при поддержке криминальных методов. В этой форме рейдерства используется правило: «На войне все средства хороши». В ход идут абсолютно все способы силой захватить собственность:

• фальсификация документов;
• подкуп силовых ведомств, судей, чиновников;
• мошенничество в любых видах;
• шантаж;
• избиения;
• угрозы;
• похищения;
• в нередких случаях возможны даже убийства.

Защищаться от такого вида рейдерства следует через суд и правоохранительные органы.

Рейдерские захваты направлены не только в сторону бизнеса (организаций, компаний и пр.), а распространяются на любые виды собственности, в том числе обычные квартиры.

Суть и методы рейдерского захвата

Говоря иначе, на данный момент рейдеры – команда первоклассных юристов, которые тщательно изучают все мелочи касательно своей жертвы и осуществляют объёмную предварительную работу:

1. Экономика. Анализируются финансовые показатели:

• чистая прибыль предприятия;
• стоимость земельных активов и т. д.

1. Оборона. Выясняются подробности охранных служб в пределах организации, наличие у собственника знакомых в органах местной власти и прокуратуре.
2. Остальные мероприятия. Подкуп инспекторов, судей, локальной власти.

Эти средства также используются непосредственно перед рейдерским захватом.

В прошлом рейдерским захватом назывались мероприятия, когда в здание проникали вооружённые люди в чёрных масках и заставляли всех без исключения людей и работников покинуть организацию с минимумом личных вещей. После чего определёнными методами устраивали в здании некоторые перестановки, изменяли и подделывали документы без ведома сотрудников, изымали уже существующие, чтобы в будущем использовать их против своей жертвы и т. д. Но в современном мире силовые мероприятия почти не встречаются и им на замену пришли гораздо более изощрённые способы рейдерского захвата:

1. Махинации с акциями. Мошенники любыми доступными способами скупают акции, после чего всеми возможными средствами подрывают работу предприятия делая условия для продолжения работ невыносимыми. Судебные разбирательства в таких условиях длятся по несколько месяцев и обычно это заканчивается уничтожением бизнеса.
2. Давление общественности. Рейдеры подстёгивают к давлению на владельца жителей близлежащих строений при помощи демонстраций. Причинами могут выступать:

• загрязнение окружающей среды;
• повышенная шумность производственных процессов и т. д.

Вместе с этим подключается пресса и определённые проверяющие службы (зачастую, подкупленные), которые в итоге «находят» множество проблем в работе организации или предприятия.

1. Банкротство. Рейдеры приобретают денежные обязательства организации, но в итоге предоставляют абсолютно невыполнимые требования. Погашение долгов оказывается невозможным, после чего следует банкротство и компания (зачастую довольно успешная) приобретается за минимальную сумму.

Важно отметить, что хоть указанные методы и считаются нечестными, но с законодательной и юридической точки зрения – они полностью законны.

Суть рейдерского захвата состоит из двух, наиболее часто встречающихся причин:

1. Расширение бизнеса. Когда одному предприятию начинает мешать другое, ведущее похожую деятельность, владелец прибегает к услугам рейдеров для захвата конкурента. В последствие происходит поглощение организации. Поглощением является сделка, в ходе которой приобретается более 30% уставного капитала (акций, долей) и устанавливается 100-процентный контроль над компанией. В конечном итоге поглощаемая компания присоединяется к основной.
2. Распродажа активов. Когда был осуществлён захват, начинается продажа оборудования, снос здания и т. д. То есть происходит полноценное уничтожение материальных активов.

В следующем видео можно посмотреть пример рейдерского захвата собственности (2011 год). В нём чётко разобраны действия рейдеров по захвату организации.

Законодательство против рейдеров

К сожалению, всем известно, что законодательство несовершенно. В отношении рейдерского захвата в действующем законодательстве не существует его чёткого определения. Поэтому меры наказания и уголовная ответственность по отношению к рейдерам сводится лишь к дополнительным нарушениям законов, например, мошенничество, превышение полномочий, подкуп, подделка документов и т. д.

В 2010 году благодаря Д.Медведеву были осуществлены изменения в уголовном кодексе и ст. 151 УПК РФ, которые должны были ужесточить наказания за рейдерские захваты и связанные с ними преступления.

Эти нововведения позволили привлекать к ответственности злоумышленников ещё на начальном этапе захвата. Если раньше сроки были условными и символическими, то сейчас:

1. За фальсификацию ЕГРЮЛ и реестра владельцев ценных бумаг грозит штраф (100-300 тыс. руб.) и тюремное заключение на 2 года.
2. За угрозы насилия рейдер лишается свободы на 3-7 лет и помимо этого обязан выплатить штраф (до 500 тыс. руб.).
3. За подмену результатов и решений собрания акционеров или совета директоров грозит штраф (100-500 тыс. руб.) либо денежное взыскание (100-300 тыс. руб.) с последующим тюремным сроком до 5 лет (в зависимости от тяжести преступления).

Помимо прочего умышленное коверкание результатов голосований при обсуждении каких-либо вопросов также будет считаться преступлением.

Однако важно отметить тот факт, что если рейдерский захват был осуществлён без применения насилия, мошенничества и т. д., то есть полностью легально и не нарушая законы, то привлечь рейдеров к ответственности не представляется возможным.

Можно понять и законодательство в этом вопросе. Если полностью ужесточить законы касательно этой и многих других ситуаций, удастся полностью искоренить преступления, но жизнь простых граждан станет невыносимой. Это палка с двумя концами, и найти решение для этой ситуации, по крайней мере, на данный момент, невозможно.

Защита от рейдерских захватов

Основным способом защиты своего предприятия или организации от рейдеров является превентивная защита . Имеется в виду, что меры противодействия должны предупреждать возникновение таких ситуаций, а не решать их уже после самого захвата. Основной идеей является тщательная правовая диагностика деятельности. Особое внимание стоит уделить рискам и рекомендациям по их устранению.

При достаточном количестве денежных средств следует воспользоваться услугами ЧОП (частные охранные предприятия), которые в ключевой момент не позволят рейдерам попасть в здание. Либо смогут оказать сопротивление, если захватчики уже успели проникнуть внутрь и попытались навести там свой порядок.

Тем не менее помните, что рейдеры известны подкупом не просто так и за круглую сумму ЧОП может сыграть им на руку, а владельцу компании – в убыток. Поэтому следует пользоваться услугами таких предприятий только тогда, когда у них есть довольно громкое имя и очень серьёзная репутация. В таких условиях сохранение своего статуса для этой организации будет стоить гораздо больше, чем нелепая взятка от рейдеров.

Также следует создать юридический отдел, состоящий из квалифицированных специалистов, который будет заниматься минимизацией попыток захвата. Документы устава и финансовой отчётности следует хранить в надёжном месте и иметь заверенные нотариально дубликаты всех важных бумаг. Также хорошим противодействием рейдерскому захвату будет наличие «своих» людей на ключевых должностях.

Лишь грамотная защита в суде профессиональным юристом (специализирующимся в этом направлении) и доказанные факты мошенничества, фальсификации и шантажа помогут справиться с рейдерской атакой на бизнес. Других способов справиться с рейдерами на данный момент, к сожалению, не существует.

Признаки рейдерства и группа риска

Предпосылками к рейдерству могут являться такие ситуации:

• серьёзные ссоры партнёров друг с другом;
• покупка кредиторской задолженности компании;
• частые просьбы акционеров о предоставлении документации, относящейся к коммерческой тайне;
• недовольные миноритарные акционеры;
• частые проверки налоговых органов;
• чересчур острая борьба с конкурентами, вплоть до выходящей за пределы законного поля;
• множественная подача исков в суд акционерами;
• внутрикорпоративные конфликты.

Также если во время сделки определённые лица требуют предоставить документы никак к ней не относящиеся (либо их наличие не несёт в себе смысла) и настаивают на этом даже после расспросов, скорее всего имеет место рейдерство.

В группу риска попадают не только крупные компании, но также средний и малый бизнес. Причём у последних шансы попасть под рейдерский захват явно выше из-за того, что недостаток соответствующих ресурсов не позволяет таким организациям обеспечить себе качественную защиту.

Наиболее часто рейдерам интересны компании, владеющие:

• недвижимостью;
• оборудованием с высокой ценностью;
• значительной суммой средств на счетах;
• обилием имущественных и неимущественных прав.

Рейдерство не стоит на месте и со временем становится всё изощрённее, а найти виновных и заставить их ответить за преступления с каждым годом всё труднее. Тем не менее, если серьёзно подготовиться к возможному рейдерству и обезопасить себя со всех возможных сторон, шансы на захват Вашей компании сильно упадут, но, к сожалению, не всецело.

7 схем рейдерства. Отбирают вашу фирму? Вам сюда.

Чтобы показать методику подготовки и технологию проведения рейдерской атаки, мы обратились к экспертам по безопасности бизнеса и юристам, работающим в сфере корпоративного права, которые сталкивались с рейдерскими атаками.
Контракты
Мы попросили рассказать, как они провели бы захват предложенных предприятий. Разумеется, опрошенные специалисты гораздо чаще выступали на стороне предприятия-жертвы, однако основные методы и схемы работы рейдеров они знают не понаслышке. В итоге атаки семи предложенных к захвату предприятий оказались успешными - виртуальные рейдеры получили контроль над компаниями.

Читатели на основе предоставленной информации могут попытаться самостоятельно построить стратегию отражения описанных рейдерских атак и прислать их по электронным адресам [email protected], [email protected]. Наиболее интересные варианты антирейдерских мероприятий и комментарии экспертов будут опубликованы в одном из последующих номеров Контрактов.

Название: Скрипка

Участники: директор - 30% уставного фонда, замдиректора - 15%, члены трудового коллектива (15 чел.) - 55%, примерно в равных долях

Сфера деятельности: торговля непродовольственными товарами

Годовой оборот: около $0,7 млн

Основной актив: помещение магазина в центре города, полученное в результате приватизации

Руководитель: директор-сособственник

Коллегиальные органы управления: отсутствуют

Юридическая служба и служба безопасности: отсутствуют. При необходимости предприятие обслуживает приглашенный юрист

Лоббистские возможности: замглавы райгосадминистрации - приятель директора

Связи с правоохранительными органами: нет

PR-возможности: сын бухгалтера - журналист одной из центральных ежедневных газет

Отношения в коллективе и между участниками: нормальные, конфликтов между собственниками нет
Скрипач без крыши

Юрий ЕЛИСЕЕВ, эксперт по безопасности бизнеса, директор группы компаний «Кондор»

Предложенное предприятие - лакомый кусочек для рейдера. Возможностей противодействия захвату у предприятия практически нет. Свободных денег, на которые можно было бы нанять антирейдера, - тоже. Собственная юридическая служба отсутствует, к тому же нет возможности развернуть массированную кампанию против агрессора в прессе.

Конечно, сам бизнес никакого интереса для захватчика не представляет. Интересен лишь основной актив - помещение магазина, поскольку рыночная цена приватизированной торговой площади в центре города-миллионника в несколько раз превышает прибыль предприятия-цели. Таким образом, можно проводить атаку, не заботясь о сохранении бизнеса - чем хуже идут дела у объекта атаки, тем лучше для рейдера. Исходя из условий задачи, можно предположить, что предприятие узнает о рейде, только когда останется без приглянувшегося захватчику актива.

Атаковать подобный объект можно по нескольким сценариям. Например, войти в состав учредителей. По условиям задачи 15 человек трудового коллектива фирмы контролируют 55% голосов. То есть, получив контроль над долей работников компании, мы сможем гарантировать большинство голосов на собрании учредителей. Получить контроль можно самыми разнообразными способами. Например, выкупить доли у миноритарных собственников или получить доверенность на право голосования от их имени. Стоить это будет не очень дорого, а люди, недовольные ситуацией и своим статусом на предприятии, всегда найдутся. Следующий шаг - обращение от имени миноритарного собственника в суд с просьбой назначить проведение аудиторской проверки компании. Поскольку каждый из участников ООО имеет право требовать проведения независимой экспертизы хозяйственной деятельности общества, суд просьбу удовлетворит. Как показывает практика, квалифицированный аудитор на торговом предприятии всегда сможет найти множество различных нарушений, которые в сумме могут обеспечить директору ООО лет пять пребывания в местах не столь отдаленных. Имея на руках заключение аудиторов, рейдер напрямую обращается к директору и убедительно предлагает ему уйти из общества. В противном случае материалы проверки отправятся в компетентные органы. Как правило, оказавшись перед таким выбором, директор предпочитает остаться без бизнеса, зато на свободе. Потом магазин перепродается несколько раз, чтобы в конце концов оказаться у конечного покупателя.

Если же договориться с работниками не удалось и мы не вошли в состав участников ООО, есть другая возможность получить магазин в собственность. Например, оспорить проведение приватизации, в результате которой предприятие получило магазин. Как правило, в приватизационном конкурсе начала-середины 90-х (когда, судя по условиям задачи, и было создано атакуемое предприятие), помимо основного реального покупателя, участвовало 2-3 фиктивные фирмы. Это делалось для того, чтобы стороны «сохранили лицо» и соблюли хотя бы видимость конкурса.

Дальнейшая судьба фиктивных участников конкурса банальна - предприятия бросали на произвол судьбы, они лишь числились в ЕГРПОУ. Проследив историю проведения приватизационного конкурса, можно найти фирмы или физических лиц, которые принимали в нем участие, и получить над ними контроль (например, подкупив). После чего в суде оспариваются результаты конкурса и приватизационный договор. Причем к иску прилагаются документы, нередко сфальсифицированные, которые подтверждают, что истец (подконтрольное нам лицо или предприятие) предлагал гораздо более выгодные условия, чем нынешний владелец помещения.

Параллельно рейдер достигает соглашения с сотрудниками районного отделения ФГИ, которые за определенную мзду подтвердят в суде незаконность результатов приватизационного конкурса. В итоге суд вынесет решение, которым отменит результаты приватизации, и обяжет ФГИ продать помещение подконтрольной нам фирме, а нынешнему владельцу выплатить компенсацию. Выждав 15 дней, чтобы прошло время апелляционного обжалования, мы должны будем обратиться к государственным исполнителям, привлечь милицию и частную охранную фирму, чтобы физически попасть на предприятие. Потом, как и в первом случае, перепродаем его несколько раз, подтверждая каждую сделку решением суда.

Длительность всей операции - 2-3 месяца, бюджет - $50-250 тыс., ориентировочная стоимость магазина $1-3 млн, чистая прибыль рейдера - $0,75-2,5 млн.
Жертва 2

Название: Виолончель

Акционеры: акционер В. - 45%, акционер П. - 32%, акционер Р. - 15%, миноритарные акционеры (23 чел.) - 8%

Сфера деятельности: производство электротехнических изделий

Годовой оборот: около $8 млн

Основной актив: производственные помещения - собственный цех (куплен у разорившегося предприятия), два склада, арендованные на 49 лет

Руководитель: генеральный директор - наемный топ-менеджер

Коллегиальные органы управления: совет директоров (7 чел., избираются пропорционально количеству акций), наблюдательный совет (5 чел., избираются по такому же принципу)

Юридическая служба и служба безопасности: юридический департамент (5 чел.)

Лоббистские возможности: лично заинтересованные депутаты местного и областного советов, знакомые в облгосадминистрации

Связи с правоохранительными органами: на уровне областного УМВД

Финансовые ресурсы: средние

Отношения в коллективе и между акционерами: сложные. Акционер В. и акционер П. полностью переключили на себя управление предприятием. Миноритарные акционеры стремятся влиять на принятие решений на собрании акционеров, трудовой коллектив недоволен заработной платой и условиями работы
По законам военного времени

Андрей ШУЛЬГА, председатель наблюдательного совета юридического консалтинга Международной юридической компании «Соломон-групп»

Наталья ОМЕЛЯНЧУК, управляющая департамента юридического консалтинга Международной юридической компании «Соломон-групп»

Данное предприятие, несомненно, представляет интерес для рейдера. Оно работает, приносит прибыль, имеет приличные обороты, ликвидные активы. Однако достаточно сильные лоббистские возможности его руководства делают бесперспективным любой грубый, силовой захват предприятия. Поэтому в данном случае потребуются более эффективные решения.

Первый вопрос, возникающий при анализе предприятия-цели: кому принадлежит земля, на которой расположен производственный цех. В условиях задачи указано, что атакуемая компания купила цех у разорившегося предприятия, скорее всего государственного. Как показывает практика, покупая недвижимость, новые собственники далеко не всегда приобретают (или хотя бы арендуют на длительный срок) землю, на которой расположено здание. Вот и первое направление для атаки - выкупить землю под цехом, а затем потребовать от предприятия-цели освободить территорию.

Одновременно можно попробовать нейтрализовать административный ресурс предприятия. «Лично заинтересованные депутаты», предположим, спонсируемые основным акционером В., прикрывают его лишь до тех пор, пока предприятие приносит прибыль, часть которой направляется на поддержку админресурса. Значит, следующий шаг - пошатнуть финансовое благополучие компании и лишить ее поддержки представителей власти. Например, провести соответствующую работу с контрагентами, убедив их либо полностью отказаться от сотрудничества с жертвой, либо временно приостановить поставки. Кроме того, можно выйти на владельцев арендуемых складов и попытаться убедить их расторгнуть договор аренды. Если договориться с ними не удастся, есть возможность заблокировать работу складов, например, путем ареста недвижимости по решению суда или создав физические помехи (скажем, начав ремонт дороги), или перекрыв въезд на территорию склада.

Еще одно направление действий рейдера - использование недовольства коллектива. Для этого необходимо заручиться поддержкой главы профсоюза предприятия или неформального лидера трудового коллектива. Если это удастся, внутри предприятия-цели появится «пятая колонна», которую можно использовать, например, при проведении информационной атаки в прессе. Речь идет о серии публикаций, репортажей, комментариев, в которых сами работники будут жаловаться на нынешнего владельца компании, маленькую зарплату, плохие условия труда и прочие притеснения.

Наличие недовольных миноритариев и форма собственности (ОАО) тоже на руку рейдеру, который получает возможность легко войти в состав акционеров. В данном случае захватчику даже не нужно получать контроль над крупным пакетом акций. Достаточно купить одну акцию, чтобы номинально числиться акционером и получить доступ к учредительным документам, протоколам общих собраний акционеров (ОСА) и наблюдательного совета. Как показывает практика, в подобных документах нередко встречаются различные процессуальные ошибки. Следовательно, эти протоколы и решения ОСА можно оспорить в суде и попытаться признать их недействительными. Это еще одно направление рейдерской атаки.

Чем хуже дела у жертвы атаки, тем легче на контакт с нами пойдут мелкие акционеры, в том числе акционер Р., владеющий 15% акций. Цена акции падает, дивиденды не платят, а тут поступает предложение продать акции по вполне приемлемой цене. Действуя подобным образом, мы сможем сконцентрировать 23% акций, что обеспечит места и в совете директоров, и в наблюдательном совете предприятия.

Лишив компанию админресурса, пошатнув ее финансовое положение и создав проблемы с работниками, можно начинать переговоры с двумя основными акционерами. На фоне требований освободить нашу землю, а также учитывая силу рейдерской атаки и ее неожиданность, один из них наверняка согласится избавиться от своего пакета акций. После этого у нас в любом случае будет большинство на ОСА. Решением суда блокируем пакет акций несдавшегося собственника и принимаем решение о продаже цеха.

При наиболее удачном развитии событий подготовка рейда займет три-пять месяцев. Непосредственно сама операция - две-три недели. Бюджет операции $300-600 тыс.
Жертва 3

Название: Тромбон

Форма собственности: закрытое акционерное общество

Акционеры: акционер А. - 55%, акционер С. - 11%, акционер К. - 11%, миноритарные акционеры (14 чел.) - 23%

Сфера деятельности: импортно-экспортные операции

Годовой оборот: около $15 млн

Основной актив: гудвилл, давние наработанные связи с зарубежными контрагентами, собственные и арендованные складские помещения

Руководитель: почетный президент - акционер А.

Коллегиальные органы управления: совет директоров (9 чел., избираются пропорционально количеству акций), наблюдательный совет (7 чел., избираются по такому же принципу)

Юридическая служба и служба безопасности: юридический отдел (12 чел., все - специалисты по ВЭД), отдел корпоративной безопасности (4 чел.)

Лоббистские возможности: почетный президент - депутат областного совета, свои люди в обл- и райгосадминистрациях, контакты в Кабмине (среди работников среднего звена)

Связи с правоохранительными органами: знакомые в МВД, друзья в ГСБЭП

Отношения в коллективе и между акционерами: рабочие. Фактически управление предприятием осуществляет совет директоров, поскольку президент часто в разъездах. Часть миноритариев борется за выплату больших дивидендов. Работа персонала достойно оплачивается, но недовольные все же есть
Заказано выжить

Андрей СЕМИДИДЬКО, исполнительный директор общественной организации «Антирейдерский союз предпринимателей Украины»

Александр СЕРЕГИН, директор юридической фирмы «Центр частного права»

Ценность жертвы - нематериальные активы, т. е. наработанные связи и деловая репутация. Нынешних рейдеров больше интересует недвижимость (здания или земельные участки). Лоббистские возможности собственника предприятия (акционера А.) и бюджет PR-департамента, позволяющий организовать активную антирейдерскую кампанию в СМИ, также могут заставить захватчика отказаться от своих намерений. Поэтому данное предприятие может стать целью рейдерской атаки только в одном случае: если Тромбон «закажет» один из конкурентов. Иначе говоря, рейдерская атака будет направлена не столько на захват предприятия, сколько на разрушение бизнеса.

В данном случае сила предприятия является и его слабостью - президент, владеющий контрольным пакетом, депутат облсовета со связями, попросту не ожидает, что его компанию кто-то может захватить. Более того, процедура принятия решений в компании наверняка забюрократизирована. Сначала решение принимается советом директоров, затем его рассматривает наблюдательный совет, а окончательный вердикт все равно выносит президент, который по условиям задачи часто в отъезде.

Поскольку атакуемое предприятие - ЗАО, купить акции у недовольных миноритариев не получится. Обрести право собственности на акции ЗАО можно двумя способами: либо акционер за разумное вознаграждение дарит акции, либо передает их в качестве залога при получении займа. Естественно, заем в оговоренные сроки не возвращается, и акции переходят к нам. Действуя подобным образом, нужно получить контроль над как можно большим количеством акций. В идеале - над всеми 23%, принадлежащими миноритарным акционерам.

Затем путем принятия «правильного» решения суда нужно заблокировать пакет президента и провести альтернативное собрание акционеров. На собрании мы получаем большинство голосов (23 против 22% у остальных акционеров) и выбираем нового директора и новый наблюдательный совет. В идеале, принимаем решение о проведении допэмиссии акций. Затем «налаживаем контакт» с держателем реестра акционеров и ГКЦБФР, чтобы выкупить все дополнительные акции, получив контрольный пакет.

Как только мы поставили своего директора либо получили большинство в совете директоров, нужно начинать работу над снижением торгового оборота жертвы. Например, расторгнуть контракты с поставщиками, выплатив большую неустойку, пересмотреть договора аренды складов, уведомить об ухудшении финансового состояния западных партнеров и прессу.

Весьма перспективной представляется и атака на склады. Например, можно организовать многочисленные проверки контролирующих органов, которые парализуют работу склада. Усилить эффект кампанией в прессе, организовав утечку информации о ненадлежащих условиях хранения продукции. Можно еще сымитировать силовой захват складов: подъезжают два автобуса с тонированными стеклами, из них выходят несколько человек в камуфляже, осматривают ворота, территорию склада. Разумеется, узнав об этом, собственник решит удвоить-утроить посты, привлечь милицию, задействовать админресурс. А ведь все это деньги, которые он будет вынужден тратить из своих личных запасов. Кроме того, как показывает практика, знакомые в различных ветвях власти оказывают активную помощь первые два месяца, после чего постепенно отказываются от содействия, даже за вознаграждение.

Подобная атака, проведенная быстро и неожиданно, имеет неплохие шансы на успех. За два месяца активной борьбы можно уменьшить оборот компании примерно в два раза, основательно испортить деловую репутацию и нарушить связи с западными партнерами. Более того, по окончании операции рейдер сможет возместить часть затрат, продав принадлежащий ему пакет акций одному из акционеров по завышенной цене. Если собственник компании-жертвы вступит в затяжную борьбу, то предприятие можно довести и до банкротства - на каждую $1 тыс., потраченную рейдером, защищающейся стороне придется тратить $3-4 тыс.

Бюджет такой операции должен составлять около $1 млн, время подготовки - до полугода, время операции - в зависимости от действий жертвы, но не менее 2-х месяцев.
Жертва 4

Название: Контрабас

Форма собственности: общество с ограниченной ответственностью

Участники: четыре учредителя в равных долях (по 25%)

Сфера деятельности: предоставление услуг

Годовой оборот: около $3 млн

Основной актив: арендованные на 25 лет офисы в центральных районах города, большой земельный участок недалеко от центра города, купленный у компании с сомнительной репутацией

Руководитель: наемный топ-менеджер с ограниченными полномочиями. Размер его зарплаты зависит от прибыли компании

Коллегиальные органы управления: наблюдательный совет (4 чел., учредители)

Юридическая служба и служба безопасности: юридический отдел (3 чел., специалисты широкого профиля)

Лоббистские возможности: трое из учредителей являются членами различных советов: районного, городского и областного. Один из них - глава фракции оппозиционной партии в облсовете

Связи с правоохранительными органами: приятельские отношения с бывшими руководителями УМВД, областного УБОП

Финансовые ресурсы: выше среднего

Отношения в коллективе и между участниками: конфликта между учредителями нет. Впрочем, один из них готов продать свою долю в бизнесе из-за личных проблем, однако остальные трое не хотят покупать ее по запрашиваемой цене
Изюм из булки

Павел ПРЫГУНОВ, заместитель директора ООО «Институт стандартов безопасности»

Стандартный механизм поглощения ООО - через незавершенные контракты. Большинство предприятий, работающих более 5 лет, имеют те или иные невыполненные обязательства. Рейдер, готовясь к атаке, изучает, с кем, когда и какие сделки заключало предприятие. Найдя незавершенный контракт, захватчик его выкупает и получает право требования от объекта атаки выполнения неких обязательств. По этому поводу подается иск в суд как на само юрлицо, так и на его директора. Одновременно следует обращение в прокуратуру с просьбой возбудить против директора уголовное дело за невыполнение обязательств. Таким образом, рейдер добивается того, что директор или основной собственник уже готов расстаться со своей долей в ООО, причем по цене, значительно ниже рыночной.

В предложенном случае атака будет направлена не столько на захват предприятия, сколько на то, чтобы отобрать ликвидный актив - земельный участок в центре города.

Подготовку атаки я начал бы с изучения учредителей. Один из участников готов выйти из бизнеса из-за личных проблем. Если конфликта между участниками нет, его нужно создать. Например, скомпрометировать одного из учредителей. В таком случае один из участников (скорее всего тот, кто настроен выйти из бизнеса) вполне может пойти на контакт и продать свою долю. Первая часть задачи выполнена - мы вошли в состав участников.

Теперь можно начинать информационную войну. Предприятие работает в сфере услуг, следовательно, зависит от мнения потребителей и уязвимо для информационной атаки. Например, можно распространить слухи о ненадлежащем качестве предоставляемых услуг, опубликовать компрометирующие данные в интернете на малоизвестном ресурсе и обеспечить их перепечатку солидными порталами, напечатать несколько резких статей в периодических изданиях.

Одновременно нужно постараться создать конфликт между оставшимися участниками. Поводом может стать сама рейдерская атака - негативная информация о фирме публикуется, клиентов становится меньше, доходы падают. В такой ситуации грамотно подготовленная дезинформация о продаже рейдеру одним из учредителей конфиденциальной информации, скорее всего, приведет к конфликту между собственниками. Взаимные подозрения и пустая трата времени на обвинения, вместо выработки эффективной стратегии защиты, - вот наша цель.

Чтобы сохранить интересующий нас актив, необходимо отдельным решением суда наложить арест на земельный участок. Поводом для этого может быть все то же невыполнение обязательств по договору. Тогда учредители не смогут продать его, заложить в банк или передать в уставный фонд создаваемого предприятия.

Дополнительные проблемы собственникам может обеспечить возбуждение уголовного дела против учредителей, директора или главного бухгалтера. Конечно, тут не обойтись без личных связей в правоохранительных органах. Зато после возбуждения дела предложение купить предприятие будет воспринято как спасение. «Обработку» учредителей лучше проводить по отдельности - всегда легче достичь согласия с одним человеком, чем сразу с тремя. Разумеется, за предприятие будет предложена сумма в 2-2,5 раза меньше стоимости земли, но с обещанием взять на себя решение всех проблем с компанией. Никогда не стоит загонять людей в угол: лишаясь всего и не получая ничего взамен, они наверняка задействуют все возможности отстоять свои интересы. А так они получают некую, отнюдь не маленькую сумму в твердой валюте, причем без всякого налогообложения. Следовательно, им нет смысла ввязываться в отчаянную борьбу с рейдером, привлекая все ресурсы, в том числе денежные.

После покупки долей в ООО, землю можно быстро перепродать через два-три предприятия, а затем с помощью нескольких судебных решений (например, о взыскании задолженности) передать окончательному покупателю.

Длительность подобной рейдерской атаки - три-четыре месяца. Бюджет - $150-350 тыс., не учитывая средств на выкуп долей (допустим, $0,5-0,7 млн), причем часть средств можно компенсировать, продав уже ненужное предприятие какому-либо бизнесмену. Чистая прибыль рейдера - 150-300%.
Жертва 5

Название: Туба

Форма собственности: открытое акционерное общество

Участники: гендиректор О. - 24% акций, ЗАО «Флейта» - 37% акций (фактически контролируется директором О. - 55% акций), акционер Е. - 20% акций, акционер Ш. - 19%.

Сфера деятельности: экспедиторские и складские услуги

Годовой оборот: около $5 млн

Основной актив: лицензия на транспортировку и хранение токсичных и взрывоопасных веществ, специально оборудованные складские помещения (выкупленные у госпредприятий), автотранспорт (45 грузовиков, в т. ч. специально оборудованные для перевозки токсичных грузов)

Руководитель: гендиректор-акционер

Коллегиальные органы управления: совет директоров (5 чел., избираются пропорционально количеству акций), наблюдательный совет (5 чел., избираются по такому же принципу)

Юридическая служба и служба безопасности: юридическое управление (9 чел., специалисты по хозяйственному праву), управление внутренней безопасности (7 чел.)

Лоббистские возможности: членство в АсМАП, контакты в МЧС, Министерстве охраны окружающей среды, природоохранной прокуратуре, связи с несколькими мэрами и губернаторами, а также в Секретариате президента

Связи с правоохранительными органами: хорошие отношения с ГАИ, ГСБЭП, руководителем одного из департаментов МВД

PR-возможности: спонсоры профильного издания, один из учредителей владеет долей в печатном издании, дружба с двумя руководителями региональных телеканалов

Финансовые ресурсы: выше среднего

Отношения в коллективе и между акционерами: конфликта между акционерами нет. Есть некоторые сложности в отношениях между акционерами ЗАО «Флейта»
Удар по психике

Григорий ГАВРЫШ, эксперт по безопасности бизнеса, управляющий партнер компании Ultima Thule

Главный актив предприятия - автомобильный парк и лицензия на перевозку токсичных отходов. Надо осуществить захват, не разрушая бизнес и не нарушая условий контрактов с партнерами.

Миноритарных акционеров на предприятии нет. Поэтому рейдеру придется работать с тремя акционерами-физлицами и одним юрлицом-акционером. В любом случае потребуется составить психологические портреты всех акционеров, ключевых сотрудников, неформальных лидеров коллектива. Понадобится две группы - оперативная и аналитическая (в аналитическую войдут юристы, экономисты, ситуационные аналитики и психологи).

Первый, кто подлежит тщательному изучению, - акционер О. Фактически он контролирует 61% акций и может единолично созывать собрание акционеров, принимая на нем практически любые решения. Однако он является еще и гендиректором, что нехарактерно для отечественного бизнеса. Обычно собственники предпочитают контролировать работу предприятия негласно, а на публичные должности ставить зиц-председателей. Можно предположить, что наш акционер не доверяет никому, предпочитая заниматься делами фирмы лично. Значит, он немножко параноик. Запоминаем и идем дальше.

Тем не менее в число акционеров входят еще два человека с довольно крупными пакетами акций. Параноик допустит в сособственники только тех людей, которые ему действительно необходимы. Следовательно, и акционер Е., и акционер Ш. обеспечивают предприятию какую-то поддержку. Скорее всего, один из них «решает вопросы» при получении и продлении лицензий, а второй связан с силовыми ведомствами. Проверяем их контакты, составляем психологический портрет, выясняем уязвимые места.

Предположим, что в ходе работы мы выяснили, что Е. - девушка 23 лет, у которой дядя на ответственной должности в Минохраны окружающей природной среды. А Ш. - бывший сотрудник правоохранительных органов, сохранивший друзей и знакомых на высоких должностях в МВД. Делаем вывод: самостоятельного доступа к админресурсу гендиректор не имеет.

Продолжая разработку, мы убеждаемся, что потенциал предприятия гораздо больше, чем годовой оборот в $5 млн. Логично предположить, что часть финансовых потоков укрывается гендиректором от остальных акционеров. Добыв подтверждающие документы, мы уже практически готовы к проведению завершающей стадии рейдерской атаки.

Теперь собственно атака. Сначала выходим на человека, обеспечивающего предприятию лицензию. К моменту прямого контакта у нас уже имеется досье на него. Там содержится информация о его психотипе, стратегиях принятия решений, системе ценностей, зависимостях, компрометирующих фактах, а также описаны оптимальные модели вербовочных подходов (также, как и на остальных ключевых лиц компании). Скорее всего, ему все равно, кто именно управляет компанией, он заинтересован лишь в получении стабильной прибыли. Предложив ему некую сумму сейчас и предоставив гарантии увеличения прибыли в дальнейшем (вплоть до бизнес-плана развития компании на 5 лет), мы с вероятностью 98% сможем заручиться его поддержкой.

Второй шаг - блокирование админресурса в правоохранительных органах. Захватывать подобное предприятие может только группа, имеющая связи на самом высоком уровне. Следовательно, через своих знакомых мы можем выйти на контакт с «крышей» предприятия. И уговорить их (с помощью определенной суммы) не оказывать активной поддержки гендиректору. Через них же надо обращаться к акционеру Ш., чтобы убедить его расстаться со своим пакетом акций. Учитывая, что предложение будет исходить непосредственно от его знакомых, он наверняка согласится.

Теперь, фактически контролируя пакеты акций Е. и Ш, входим в ЗАО «Флейта». Используя недовольных акционеров, «тихим» решением суда блокируем проведение ОСА Флейты. Теперь 37% акций, которые принадлежат Флейте в атакуемом предприятии, в голосовании на ОСА Тубы не участвуют. Заодно мы отвлекли внимание гендиректора от цели - скорее всего, он срочно начнет отбивать ложную атаку на Флейту.

Созываем собрание акционеров Тубы, одновременно блокируя пакет директора еще одним решением суда, и принимаем решение о смене директора, совета директоров, наблюдательного совета и о проведении допэмиссии. Выпущенные акции скупаем (после работы с регистратором), размываем пакет гендиректора, получаем контрольный пакет в предприятии. Впоследствии предлагаем ему продать остатки своих акций и становимся основными акционерами (плюс еще акционер Е., который обеспечивает лицензию). Захват осуществлен.

Бюджет операции - $500-700 тыс., время подготовки - 5-6 месяцев, сама атака займет около месяца.
Жертва 6

Название: научно-исследовательский институт «Волынка»

Форма собственности: открытое акционерное общество

Акционеры: ФГИ - 51%, директор - 10%, трудовой коллектив - 25%, частный инвестор - 14%

Сфера деятельности: номинальная - разработка и исследование инновационных технологий, фактическая - сдача помещений в аренду, торговые операции

Годовой оборот: около $1 млн

Основной актив: помещение института с прилегающей территорией

Руководитель: директор (10% акций)

Коллегиальный орган управления: наблюдательный совет (5 чел. - 3 от ФГИ, 1 от коллектива и 1 от инвестора)

Юридическая служба и служба безопасности: 2 юриста, в основном занимаются оформлением договоров аренды

Лоббистские возможности: личные связи директора в ФГИ

PR-возможности: отсутствуют

Финансовые ресурсы: минимальны

Отношения в коллективе и между акционерами: фактически всем управляет директор. Вмешательство ФГИ минимально. Частный инвестор разочаровался в проекте и готов продать свою долю акций
Кадры решают все

Максим ЛАВРИНОВИЧ, управляющий партнер юридической фирмы «Лавринович и Партнеры»

Станислав СКРИПНИК, старший юрист юридической фирмы «Лавринович и Партнеры»

Специфика объекта, предложенного для атаки, заключается в том, что среди его собственников присутствует государство. Это и хорошо, и плохо. Хорошо потому, что основной акционер практически наверняка будет вести себя пассивно - ФГИ редко вмешивается в управление предприятием. Кроме того, с сотрудниками Фонда госимущества почти всегда можно договориться. Плохо потому, что испытанные схемы - отчуждение активов через банкротство или по процедуре принудительного взыскания задолженности - в данном случае не применимы. Дело в том, что сейчас в Украине действует мораторий на принудительное взыскание имущества государственных предприятий.

Даже беглый анализ объекта атаки показывает, что сам институт никакой ценности для рейдера не представляет. Цель - помещение и прилегающая территория. Иначе говоря, задача захватчика не поглотить ОАО, а добиться отчуждения актива. Немаловажно, что активного противодействия со стороны юридической службы НИИ не будет: два юриста с узкой специализацией не помогут при отражении рейдерской атаки. Ключевая фигура - директор. Именно он управляет предприятием и фактически (через связи в ФГИ) принимает все решения, связанные с хозяйственной деятельностью. Значит, чтобы успешно провести операции по отчуждению имущества, рейдеру нужно отстранить директора и поставить на его место своего человека.

Поэтому прежде всего необходимо войти в состав собственников ОАО, например, купив 14% акций у частного инвестора. Учитывая, что годовой оборот предприятия составляет всего $1 млн, вряд ли их цена будет слишком высока - скорее всего, он согласится их продать за $50-70 тыс.

На следующем этапе захвата можно, к примеру, обратиться от имени кого-то из работников предприятия в ФГИ с заявлением, что директор, мол, своими действиями наносит вред предприятию (читай - государству), разбазаривает активы, превышает полномочия etc. Одновременно необходимо работать с представителями Фонда госимущества, стараясь заручиться их поддержкой. Если это удалось, можно созывать собрание акционеров, на котором неугодного директора сместят, а на его место выберут лояльного к захватчику человека. Таким образом, мы получаем контроль над финансовой деятельностью предприятия. После этого весь институт можно сдать в аренду подконтрольной фирме и обязать всех нынешних арендаторов заключить с ней договора субаренды.

Если же нужно не просто захватить контроль над зданием, а получить его в полную собственность, порядок действий будет несколько иным. Причем для этого даже не понадобится выкупать акции. У каждого директора есть заместитель. По условиям задачи он, скорее всего, является миноритарием. И вряд ли он доволен существующим положением дел. Договориться с директором наверняка будет очень сложно. Зато с его заместителем вполне возможно найти общий язык. Как правило, за некоторую сумму в валюте, не подлежащую налогообложению. По типовым уставам в случае отстранения, болезни, смерти директора до назначения нового руководителя его обязанности выполняет заместитель. Следовательно, после того как договорились с замом, нужно отстранить директора. Простейший способ: по решению суда запретить ему выполнять свои функции, обязав передать дела и печать заместителю. Путем подачи нескольких последовательных исков можно отстранить его от дел на два-три года. А для рейдера вполне достаточно и полугода.

За время отсутствия директора его заместитель, подконтрольное нам лицо, заключает некий договор с кредитным союзом о привлечении средств на развитие предприятия под залог здания института. Средства вовремя не возвращаются, право собственности на заложенную недвижимость переходит к кредитору. И замдиректора в добровольном порядке соглашается передать помещение заимодателю. Поскольку передача добровольная - мораторий не действует. Получив здание в собственность, кредитный союз за короткий срок несколько раз перепродает его до тех пор, пока здание не окажется у заказчика рейда. Чтобы цепочку продаж было труднее «отмотать» назад, законность каждой продажи подтверждается решениями суда. Для этого на каждом этапе некое заинтересованное лицо (соучастник рейдера) оспаривает сделку в суде. И каждый раз решение выносится в пользу покупателя.

Длительность операции - 2-3 месяца, затраты на ее проведение - $100-300 тыс.
Жертва 7

Название: Саксофон

Форма собственности: открытое акционерное общество

Акционеры: два основных акционера - родственники, контролируют 98% акций, по 1% акций принадлежит двум физическим лицам

Сфера деятельности: производство продуктов питания

Годовой оборот: около $4 млн

Основной актив: производственные цеха и склады

Руководитель: один из основных акционеров

Коллегиальный орган управления: наблюдательный совет (5 чел. - все контролируются основными акционерами)

Юридическая служба и служба безопасности: 3 юриста, специалисты по хозяйственному праву

Лоббистские возможности: налаженные контакты в облгосадминистрации

Связи с правоохранительными органами: отсутствуют

Финансовые ресурсы: средние

Отношения в коллективе и между акционерами: основные акционеры управляют предприятием. Два других сособственника в работу предприятия не вмешиваются, довольствуясь получаемыми дивидендами
Банька по-черному

Рейдер, пожелавший остаться неназванным

В данном случае два основных акционера контролируют 98% акций.

Атаковать такое предприятие можно только грубо, действуя в основном незаконными методами, фактически занимаясь беспределом. Причем обойтись можно и без шантажа или физического воздействия на основных акционеров. Главное, чтобы предприятие было расположено в городе или районе, где рейдер имеет возможность влиять на решения судов и блокировать действия правоохранительных органов. В таком случае и контакты жертвы в облгосадминистрации окажутся бесполезными.

Во-первых, необходимо купить у двух миноритариев оставшиеся 2% акций. Думаю, что цены, пятикратно превышающей рыночную стоимость, будет достаточно. Потом можно отправить основным акционерам уведомление о проведении ОСА. По своему опыту скажу, что, получив такое уведомление, акционеры растеряются, ведь по закону для созыва ОСА нужно минимум 10% акций. То есть никто, кроме них (напомню, они владеют 98% акций), инициировать ОСА не может. Скорее всего, они обратятся в ГКЦБФР и к государственным исполнителям с просьбой разобраться. Пусть. Даже если представители государства зафиксируют, что по указанному адресу собрания не было, это никоим образом нам не помешает. Дело в том, что протокол ОСА подписывают председатель и секретарь собрания, которые выбираются перед его началом. Никаких других подписей на протоколе не нужно. А в протоколе указано, что собрание постановило сместить директора и назначило на его место подконтрольного рейдеру человека. Впрочем, не лишним будет заручиться поддержкой регистратора - предприятия, ведущего реестр акционеров компании-цели. Как показывает практика, лояльность регистратора вполне можно обеспечить известными средствами. И регистратор подтвердит, что собрание было.

Следующий шаг - обращение в суд с просьбой подтвердить легитимность проведения ОСА и законность принятых на нем решений. Также просим указать в решении запрет на вмешательство других лиц (в т. ч. и акционеров) в работу новоназначенного директора. Выжидаем 15 дней, чтобы предприятие не имело возможности обжаловать это решение в апелляционном суде, и обращаемся в суд за исполнительным документом.

Получив его, обращаемся к госисполнителям, убеждая их сразу же начинать исполнительное производство. Достигнув взаимопонимания, просим привлечь милицию для выполнения решения суда. По моему опыту, достичь взаимопонимания с госисполнителем вполне реально.

Следующий этап - силовой захват предприятия. К воротам подъезжает кортеж, где находится госисполнитель, сотрудники МВД и представители частной охранной фирмы. Разумеется, охранники на предприятии не будут выступать против милиции, поэтому мы вполне спокойно заходим на территорию, ставим на проходной своих охранников, проходим в здание, выводим директора из его кабинета, вскрываем сейф. Официально все законно: решение суда есть, исполнительный документ есть, представители власти присутствуют.

После физического захвата еще одним решением суда блокируем проведение собрания акционеров и быстро сливаем активы. Несколько перепродаж, соответствующие решения суда, и в итоге нужные активы находятся в собственности некой компании, зарегистрированной, например, на Виргинских островах.
Всю операцию можно провести за три месяца, учитывая время, потраченное на покупку акций и проведение ОСА. Рейдеру атака обойдется в $150-300 тыс.

В этой статье мы расскажем всё о квартирных рейдерах. Их схемы работы и как они захватывают недвижимость. Вы узнаете, почему риэлторы занимаются рейдерством и кто их сообщники. Это важная, но плохо освещенная информация о способах отъёма квартир у населения.

Лучше узнать заранее, кто интересен квартирным рейдерам и как производится захват. Потому что сюжеты об этом каждую неделю показывают по телевизору. Люди остаются без денег и без квартиры на улице. Но мало кто знает, какую опасность представляют квартирные рейдеры и как с ними бороться. Мы собрали наиболее актуальную информацию на 2019 год.

Кто такие квартирные рейдеры

Квартирные рейдеры — это риэлторы, которые мошенническим путём захватывают недвижимость. Главное в этой схеме — покупка части квартиры и последующее насилие над остальными собственниками. Их цель – через долю в квартире завладеть недвижимостью полностью и продать. Такие операции не проводятся в одиночку. Работает группа подготовленных людей. Их основной бизнес – квартирное рейдерство.

Они готовы выжить из квартиры любого и устроить невыносимую жизнь. Семьи с детьми и одинокие люди имеют риск оказаться на улице без квартиры. В ход идут любые способы насилия и шантажа. Тюремные сроки за такой вид деятельности получают редко. Если рейдеры действуют аккуратно, то сложно доказать в суде принуждение к сделке. Выхода из этой ситуации два. Либо продавать свою часть квартиры рейдерам и договариваться. Либо судиться, но суд может длиться годами.

Где рейдеры ищут жертву

Квартирные рейдеры начинают с поиска жертвы для своей операции через интернет и объявления. Подбирается дорогая квартира, в которой продаётся доля одного из собственников. Эта часть и выкупается рейдерами. Цена небольшая, потому что недвижимость проблемная и все это понимают. Обычно предлагают не больше 50% реальной стоимости.

Главные поставщики информации и заинтересованные лица в рейдерстве — это агентства недвижимости. Они постоянно просматривают предложения о продаже долей в квартирах. Звонят по телефону и предлагают свои услуги. Иногда сам человек может прийти к ним за советом или узнать, что делать в проблемной ситуации. Спросить сколько стоит его доля. И всё, он на крючке. Дальше, путём обмана, клиент и попадает в их сети.

Чёрные риэлторы очень любят помогать делить имущество, потому что это потенциально большой заработок. Все такие сделки проходят через них. Потому что обычным людям покупать часть квартиры не интересно. Они не купят проблемную квартиру, из-за того, что сами боятся стать жертвой квартирных рейдеров.

Кто занимается квартирным рейдерством

Этим бизнесом занимаются риэлторы, которым становится мало обычного вознаграждения в 5% от продажи квартиры. Они хотят значительно больше. Когда к ним приходят люди с проблемой в семье, при которой нужно разделить имущество и кто-то из собственников не согласен, то посредник всегда рад помочь. Так и появляются квартирные рейдеры.

Главное — купить долю, а потом заселить подельников. Подельниками становятся бывшие заключенные без места жительства, гастарбайтеры со строек, бомжи, кочующие цыгане и просто знакомые риэлтора криминальные личности. Им негде жить и нужен дополнительный доход. Именно благодаря жажде наживы и риэлторам процветает схема отъёма жилья рейдерами.

Кто интересен рейдерам

Им интересны люди, которые продают долю в квартире или доме. Это совместные собственники, муж с женой при разводе, наследники, родители с детьми. В зоне риска все те, кто не смог решить проблему внутри семьи и решили продать часть квартиры посторонним людям. Особенно интересны большие квартиры с одним оставшимся собственником. Выкупив часть трехкомнатной квартиры, можно захватить её полностью всего за 25% от реальной цены.

Как осуществляется захват

Квартирные рейдеры находят в продаже долю в квартире. Выкупают её за минимальную стоимость. Узнают всю историю и личность второго собственника. Создаётся психологический портрет, находятся слабые стороны. Ищут, куда можно надавить и вынудить продать вторую часть. Это могут быть дети, родственники, животные или психологические особенности человека. После этого либо просто звонят в дверь и врываются в квартиру, либо с болгаркой, участковым и инструментом вышибают дверь и заселяются жить вместе с жертвой.

Видео сюжет об известном квартирном рейдере

Фигурант громкого дела в Москве – Владимир Лундгрен. Очень известный рейдер, который безнаказанно многие годы лишает законных владельцев их жилья. Он в камуфляже взламывает двери и врывается в квартиры. Камуфляж — его визитная карточка. Дальше уже дело техники и опыта, которого у этого квартирного рейдера не занимать.

Жертвами мошенников становятся ежегодно тысячи человек. Тысячи квартир и разрушенных судеб. Все это благодаря квартирным рейдерам и чёрным риэлторам. Они действуют сообща. И не каждая жертва доживает до счастливой развязки. Это настоящая война и выживает сильнейший. Рейдеры идут на всё, чтобы отобрать квартиру.

Почему молчит полиция

Полиция не вмешивается, потому что это дела между двумя полноправными собственниками. Рейдеры же купили свою часть квартиры. Значит, имеют на неё полное право по документам, как и второй хозяин. Это может быть половина квартиры или её часть. Поэтому закон на их стороне и полицейские обычно не ввязываются. Суды переполнены такими делами. В разборки между собственниками никто не хочет лезть, пока там нет криминала.

А до криминала обычно не доводят. Знакомые риэлтору уголовники или просто крепкие ребята заселяются в квартиру. Они делают жизнь невозможной и оказывают не только психологическое, но и физическое воздействие. Травят краской, выкидывают унитаз, ванную, ломают стены, тушат бычки в чашке хозяина, угрожают. Говорят о насилии и физической расправе. Мало кто может выдержать такое.

Какая цель преследуется

Цель либо выкупить дешево вторую часть квартиры, либо заставить второго собственника купить долю рейдеров во много раз дороже. И многие соглашаются на любые условия. Лишь бы остаться в живых и как-то решить проблему. Обычно никто не выкупает долю, за неё слишком много просят. В итоге собственник остаётся без квартиры на улице. Ему дают символические деньги на первое время. А рейдеры и риэлторы вместе с подельниками продают квартиру полностью и делят наживу.

Как появились квартирные рейдеры

Квартирные рейдеры появились в 1994 году, когда было введено понятие долевой собственности. Благодаря нововведениям в Гражданский кодекс с этого момента можно было долю продать, подарить и завещать. Первыми активизировались мошенники. Они сразу поняли – на этом можно зарабатывать огромные деньги, просто захватывая недвижимость и вынуждая остальных собственников продать их часть. Так и началось квартирное рейдерство.

Что такое рейдерство

Рейдер, если перевести raider с английского языка – это налетчик. А произошло слово от raid – набег, налёт. И этим словом принято называть людей, которые против воли собственника не дружественным путём, хотят захватить объект имущества или фирму. А сам вид бизнеса и процесс рейдерства называется рейдерский захват.

В наших странах в Украине, России рейдерский захват обычно всегда связан с силовыми действиями, насилием и криминалом. Это можно назвать серое рейдерство – с нарушением правовых норм. Или чёрное – с нарушением криминального кодекса. В Америке же, откуда и пошло понятие рейдер, оно носит другой характер. Там это белое рейдерство – всё в рамках закона. Рейдерами называют просто атакующую сторону в процессах слияния и поглощения компаний. Никакого криминала нет.

А само слово рейдер пошло с морского флота, где рейдерами называли крупные военные корабли, которые в одиночку топили вражеский транспорт и торговые суда. С того времени ничего почти не изменилось, сейчас только топят жизни людей, отбирая квартиры. И хорошо, что только квартиры а не жизнь, как чёрные риэлторы. Это ещё более опасная категория посредников

Продажа доли рейдерам

Это должен быть самый последний шаг в решении семейного конфликта. При продаже никто не получит достаточно денег за свою часть недвижимости, а проблем это создаст миллион. Вы потеряете больше половины реальной стоимости квартиры, а второй собственник может лишиться здоровья и бесплатно отдаст долю. Не выиграет никто, кроме рейдеров.

Решайте все внутри семьи. Лучше совместно квартиру продать и поделить деньги, чем отдать свою долю за половину цены и навлечь беду на второго собственника. Будьте умнее. Продать долю квартирным рейдерам это ошибка. Посмотрите фильм ниже и вам сразу станет всё понятно.

Фильм о квартирных рейдерах

Подробно и с примерами воздействия показаны люди, которые лишились уже своих квартир. Это фильм расследование о махинациях квартирных рейдеров. Бедные старики, доверчивые люди, распавшиеся семьи. Все они попадают под прицел. В конце фильма рассматривается, как благодаря риэлторам захватили квартиру в центре Москвы за полтора миллиона долларов.

Как бороться с квартирными рейдерами

Защищает права собственников квартиры статья 362 гражданского кодекса Украины. В России есть так же. Согласно этому закону собственник, который хочет продать долю, должен вначале предложить её другим владельцам жилья. И только после получения письменного отказа имеет право продавать её другим людям.

Но законы не совершенны и тут есть лазейки. Второй собственник может обойти право приоритетной продажи. Он берет деньги в долг у третьего лица и отдаёт долю в своей квартире как залог этих денег. По документам ничего не отдаёт и таким образом часть квартиры переходит квартирным рейдерам, которые устраивают террор жильцам.

Второй способ это подарить свою долю в квартире. В этом случае тоже можно обойти право приоритетной продажи и уведомления второго собственника. Именно этими двумя способами и пользуются рейдеры. Если продажа доли произошла и вас выселяют, то оспаривать такие действия можно в суде. Добиваться отмены права собственности и решения в вашу пользу.

Но пока идёт суд, с вами будут жить уголовники и всеми силами выживать вас из квартиры. И если вы попали на профессиональных захватчиков, то лучше выселиться из квартиры и вести борьбу дистанционно. Здоровье и нервы дороже. В квартире сразу установить скрытое видеонаблюдение и периодически навещать, чтобы квартиру в ваше отсутствие не продали, подделав документы.

Если сделка прошла на законных основаниях и от выкупа доли отказались вы сами, то борьба ещё больше усложняется. Обращение в суд в этом случае составляют иначе. Тут нужно давить на то, что вас физическим насилием, принуждают к сделке и угрожают. За это можно посадить.

В Уголовном кодексе Украины это 355 статья. По части третьей, так как они работают группой, рейдерам может светить от 4 до 8 лет лишения свободы. Собирайте доказательства для этой статьи. Видео и фото фиксацию, показания свидетелей. Но судиться можно долго. Или пытайтесь договариваться. Ситуация очень сложная. Этим и пользуются рейдеры.

Защита от квартирных рейдеров

Не продавать и не передавать свою долю в недвижимости другим людям. Решать все вопросы только внутри семьи и пытаться договориться. В таком случае вы полностью защищены от квартирных рейдеров. Остаются, конечно, риски по поддельным документам, но это уже мошенничество и защищаться от него нужно через суд и полицию. В остальном главное не продавать свою долю и не дать продать другим. Только в этом случае всё будет хорошо.

Не рассказывайте никому о проблемах в семье, о разделе имущества. Никогда не соглашайтесь на продажу своей доли посторонним людям. Риэлторы могут уговаривать вас, но знайте, что этим вы навлечете на своих родственников большую беду. Квартирные рейдеры действуют очень жестко и могут зайти слишком далеко. Бытовыми проблемами не обойдётся, часто в дело идёт откровенное насилие, шантаж и криминал.

Как может закончить жизнь рейдер

Мужчина в состоянии аффекта просто зарезал квартирного рейдера. Это произошло после того, как она 2 года терроризировала его семью и пыталась выселить их из квартиры. Мошенница пришла с судебными приставами и нервы у хозяина квартиры сдали.

Когда то этот мужчина взял деньги под залог квартиры. Но вместо кредитного договора, ему подсунули договор купли-продажи квартиры. Он не знал и не понимал, что по этому договору просто переписывает свою собственность на нового владельца. И фактически отдаёт жильё. Его ввели в заблуждение и обманули. Это произошло из-за того что он не прочитал договор и не привлёк юриста для проверки документов. Юрист бы просто не допустил такой сделки с мошенниками.

Так мужчина из-за своей юридической неграмотности лишился собственности. И когда в очередной раз пришли квартирные рейдеры выселять его из квартиры, которую они до этого обманным путём отобрали, мужчина не выдержал и зарезал обидчика. Мужчина заплатит тюремным сроком за экономию на юристе, а квартирный рейдер умер из-за своей же аферы.

Вывод

Квартирные рейдеры это очень распространённое явление в наше время. Это легкий вид заработка больших денег от продажи квартиры. Всего-то купить долю и выселить второго жильца. Поэтому многие мошенники выдумывают схемы, как делать это быстрее и продуктивнее. Наша же задача противостоять им и не дать захватить имущество.

Я надеюсь, из статьи вы поняли, что свою долю продавать никому нельзя и лучше совместно со вторым собственником продать квартиру, чем получить немного денег и встретиться с рейдерами. Это страшные люди и никому не советую с ними иметь дело. А на рейдеров попадают через риэлторов, которые рассказывают, что подберут хорошего второго собственника. Но теперь вы знаете, кого они подберут, и как будут спиливать двери в квартиру.

В случае, если продажа доли рейдерам прошла из-за обмана и введения в заблуждение, как с мужчиной в последнем видео. То тут нужно всегда нанимать юриста для сопровождения сделки. С юристом он бы не подписал тот договор, и его бы не выселяли из квартиры. Это не стоит больших денег, а предотвратит множество проблем.