Законодательство последних лет разделило обязательства, возникающие из найма жилого помещения, главным образом, на договоры социального найма и коммерческого найма. В юридической литературе отдельно выделяются также наем жилого помещения в доме жилищного или жилищно-строительного кооператива и наем служебного жилого помещения и общежития.

Ниже пойдет речь о первых двух договорах.

В статье 671 ГК РФ содержится общее понятие договора найма жилого помещения, определены его стороны и условия.

Договор найма жилого помещения является разновидностью договора аренды. Поэтому общие положения об аренде ст. 606-625 ГК РФ) могут субсидиарно применяться к отношениям по договору жилищного найма, если нормы главы 35 ГК не включают специального регулирования либо если невозможность такого применения не вытекает из существа жилищных правоотношений.

Наряду с договором найма жилого помещения в ст. 672 ГК выделен особый договор социального найма жилого помещения, определены его признаки и сфера применения.

Предоставляемые по этому договору в пользование жилые помещения расположены в домах государственного и муниципального жилищного фонда социального использования. В статье 12 Закона РФ от 24 декабря 1992 года "Об основах федеральной жилищной политики" обозначен состав этого фонда социального использования. В него входят жилые помещения в домах государственного, муниципального и бывшего общественного фонда, заселенные уже на условиях договора жилищного найма, которые определены Жилищным кодексом РСФСР 1983 года , жилые помещения, предоставляемые гражданам в пределах нормы жилой площади, жилые помещения в коммунальных квартирах, специализированные дома и жилые помещения в них.

Нередко на практике возникает вопрос: основываясь на какой кодекс (Гражданский или Жилищный) должны быть, рассмотрены требования об освобождении помещений, не входящих в состав жилищного фонда, но являющихся по сути жилыми?

Постановлением Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г. №2 "О практике применения судами жилищного законодательства" по данному вопросу было дано разъяснение:

«Требования об освобождении помещений, не входящих в состав жилищного фонда (производственные помещения, сборно-разборные сооружения, вагончики и т.п.), подлежат разрешению судами с применением норм гражданского законодательства, регулирующих имущественный наем».

Основания, условия и порядок заключения договора социального найма жилого помещения, а также права и обязанности проживающих в нем лиц регулируются жилищным законодательством (Законом об основах федеральной жилищной политики, Жилищным кодексом РСФСР и другими нормативными актами). Нормы ГК применяются к договору социального найма ограниченно. Во-первых, в указанных в самом Гражданском кодексе случаях. Имеются в виду форма договора, сохранение договора найма при смене собственника жилого помещения, обязанности нанимателя жилого помещения, о временных жильцах ремонт жилого помещения, договор поднайма. Во-вторых, нормы главы 35 ГК регулируют отношения по договору социального найма также и в случаях, если иное не предусмотрено жилищным законодательством.

Таким образом, фактически в ГК, как и в Законе «Об основах федеральной жилищной политики», идет речь о двух договорах, используемых при оформлении жилищных отношений. Применительно к ним установлены разные правовые режимы. При этом договор социального найма жилой площади именуется в Законе об основах федеральной жилищной политики договором найма, а договор найма - договором аренды. Последний определяется как соглашение, по которому арендодатель предоставляет арендатору и членам его семьи жилые помещения без ограничения размеров за договорную плату во временное владение и пользование либо пользование, а арендатор обязуется использовать их в соответствии с договором, а также своевременно вносить арендную плату, включая плату за коммунальные услуги. «Договор найма жилой площади означает соглашение, по которому наймодатель предоставляет в пользование нанимателю и членам его семьи пригодное для постоянного проживания жилое помещение, как правило, в виде отдельной квартиры, в пределах нормы жилой площади либо сохраняет право проживания по договору найма нанимателя в жилом помещении независимо от его площади, а наниматель обязуется использовать это помещение по назначению, своевременно вносить плату за пользование им и за коммунальные услуги» .

Указанные признаки в равной мере характеризуют договоры найма и социального найма, предусмотренные ГК, что свидетельствует об их идентичности, а также дает основание для вывода о том, что ст. 672 ГК РФ применяется ко всем заключенным до принятия Гражданского кодекса договорам найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда.

Специфика предмета договора найма жилого помещения во многом влияет на его характеристику как консенсуального (п. 1 ст. 671 ГК РФ),то есть договора, в котором права и обязанности сторон возникают с момента заключения договора, возмездного (ст. 682 ГК РФ, ст. 55 ЖК РСФСР), двустороннего. Причем это относится в равной степени и к коммерческому, и к социальному найму. "Двусторонность" предполагает наличие прав и обязанностей у каждой стороны в договоре найма жилого помещения.

Типовой набор прав и обязанностей (имеется в виду типовой договор найма жилого помещения), как следует из жилищного кодекса РСФСР (ч. 2 ст. 50 ЖК РФ), утверждается Правительством России. Сама дата утверждения Правительством Типового договора (постановление Совета Министров РСФСР от 25 сентября 1985 г., в редакции постановления Правительства РФ от 23 июля 1993 г.) говорит о том, что документ уже не отвечает сложившимся реалиям.

Указанное противоречие было устранено утверждением примерной формы договора социального найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда, приведенной в приказе Минстроя РФ от 20 августа 1996 г. N 17-113 .

Решается этот вопрос и на уровне субъектов Российской Федерации и муниципальных образований. Так в Казани, действует Постановление главы администрации г. Казани от 3 мая 1999 г. N 846 "О договоре найма жилого помещения коммунального жилищного фонда" , которым была утверждена форма договора найма жилого помещения коммунального жилищного фонда.

«Существование типовых договоров оправдывается тем, что никакого детального согласования условий подобных договоров, особенно социального найма, между его сторонами не происходит. Более того, договор социального найма зачастую письменно не оформляется. В этом смысле данный договор близок к договору присоединения (ст.428 ГК РФ), хотя формально находится скорее под юрисдикцией ст. 427 ГК РФ "Примерные условия договора". Относительно коммерческого найма необходимо отметить, что утверждаемый Правительством Типовой договор может применяться лишь при соответствующем на то желании, в первую очередь, собственника жилья» .

Однако, нормы Гражданского кодекса, а именно ст. 674 ГК РФ, закрепляет, что договор найма жилого помещения, как и договор социального найма, заключается письменно. Никаких других требований к форме закон не содержит. Таким образом, приведенная норма устанавливает допускаемое законом исключение из предусмотренного ст. 609 Гражданского кодекса правила об обязательной государственной регистрации аренды недвижимости.

Письменный договор найма жилого помещения является единственным документом, дающим нанимателю право на вселение и пользование жилым помещением. В договоре социального найма жилой площади право нанимателя основывается на административном акте (решении о предоставлении жилого помещения) и выданном на его основании ордере, который является единственным документом для вселения (ст. 47 ЖК). На основании ордера заключается договор социального найма жилого помещения, в соответствии с которым осуществляется пользование этим помещением (ст. 50, 51 ЖК).

Таким образом, оба обязательства возникают из соглашения сторон (договора), однако договор социального найма отягощен административным актом - ордером, который, в свою очередь, является основанием заключения самого договора. Вместе ордер и договор образуют сложный юридический состав - только при наличии обоих документов можно говорить о возникновении "социального" жилищного правоотношения.

Возмездность договора предполагает наличие платы за пользование жилым помещением (ст. 55 ЖК РСФСР, ст. 682 ГК РФ). Она определяется исполнительным органом власти субъекта Федерации. Так в Республике Татарстан, этот вопрос регулируется Постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 25 ноября 1999 г. N 784 "О совершенствовании системы оплаты жилья и коммунальных услуг" , которым в частности было утверждено Положение "О порядке расчета и внесения платежей за наем жилого помещения, техническое обслуживание и ремонт жилого здания, коммунальные услуги".

В отношении коммерческого найма конкретных цифр нет - размер платы рассчитывается с помощью методики определения платы за жилое помещение.

Плата за коммунальные услуги (ст. 57 ЖК РСФСР, ч. 3 ст. 678 ГК РФ, ст. 15 Закона «Об основах федеральной жилищной политики»)характеризует возмездность уже другого рода обязательства - оказание услуг. Правда, нередко обе разновидности платы обозначаются вместе как "платеж за жилищные услуги", или "квартирная плата". Понятие "коммунальные услуги" включают в себя: холодное и горячее водоснабжение; теплоснабжение, электроснабжение, газоснабжение, канализацию. Иные услуги (телефон, радио, обслуживание телеантенны) не носят характер коммунальных. В то же самое время следует отметить некорректность характеристики энергоснабжения (электро-, газо-, тепло- и т.д.) как предоставления услуг. В данном случае перед нами разновидность купли-продажи - договор энергоснабжения.

Постановлением Правительства РФ от 2 августа 1999 г. N 887 "О совершенствовании системы оплаты жилья и коммунальных услуг и мерах по социальной защите населения" в структуру платежей граждан включена такие виды платы как:

 плата за содержание и текущий ремонт жилищного фонда;

 плата за капитальный ремонт жилищного фонда;

 плата за наем жилья.

Такой вид платежа, как содержание и ремонт жилищного фонда, впервые был закреплен в постановление Правительства РФ от 18 июня 1996 г. N 707 . И тогда в структуре платежей населения за жилье появился третий платеж - за содержание и ремонт мест общего пользования в жилых зданиях, иначе говоря, плата за услуги по техническому обслуживанию.

Эта позиция по выделению платежа за содержание и ремонт мест общего пользования была в дальнейшем проведена в постановлении Правительства РФ от 26 мая 1997 г. "О федеральных стандартах перехода на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг".

Эти два постановления положили начало спору, о правомерности включения дополнительных видов платежей. Так, в качестве обоснования своей позиции Д. Потяркин отмечал: "Постановление от 18 июня 1996 г. N 707, как в нем сказано, принято на основании ст.15 Закона «Об основах федеральной жилищной политики». Однако в данной статье нет и упоминания об указанной плате за содержание мест общего пользования. Более того, ст. 141 ЖК РСФСР прямо относит в число обязанностей наймодателя "надлежащее содержание подъездов, других мест общего пользования домов и придомовой территории" . Таким образом, не может не возникнуть вопрос о правомерности данного постановления в части перекладывания расходов на нанимателей.

И даже учитывая то, что Постановление от 18 июня 1996 г. N 707 уже утратило свою юридическую силу, противоречие еще существует. Каковы же пути его разрешения?

Несмотря на то, что во многих нормативных актах обязанность по содержанию придомовой территории закреплена за наймодателем или арендодателем, наниматель или соответственно арендатор должны принимать долевое участие в расходах по содержанию дома и придомовой территории, что и позволяет включать эти затраты в состав квартплаты.

Разграничение в структуре платежей за жилье необходимо по той причине, что могут возникать вопросы об оплате, а вернее о составе платы за жилище и ее размере в том случае, когда наниматель, допустим, фактически не проживает в занимаемом помещении. При документальном подтверждении факта и времени отсутствия граждан по месту постоянного проживания (регистрации) они освобождаются за соответствующий период от обязанности оплатить услуги за вывоз мусора, канализацию, газо- и водоснабжение.

Так, согласно Временным правилам пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории города Казани, утвержденными Постановлением Главы администрации г. Казани от 1 декабря 1993 г. N 1213 , "в случае отсутствия отдельных жильцов свыше одного месяца, оплата за коммунальные услуги за время их отсутствия не взимается. От оплаты за телефон и отопление отсутствующие лица не освобождаются".

В то же время интересы наймодателя не должны страдать от того, живет наниматель в данном помещении или нет. В этом случае невнесение платы за жилое помещение (платы за наем), которая предусмотрена договором найма жилого помещения, должно рассматриваться как нарушение договорного обязательства, что может повлечь расторжение данного договора.

При этом необходимо учитывать, что данные нормы, в основном, рассчитаны на коммерческий наем и применяться к социальному найму могут лишь с учетом жилищного законодательства, так как в перечне применяемых к социальному найму статей ГК (п.3 ст.672 ГК РФ) нет ст.ст. 687 ГК и 688 ГК, регулирующих вопросы расторжения договора найма. К социальному найму логично было бы отнести ст. 98 ЖК, которая не предусматривает в числе оснований для выселения нанимателя (т.е. расторжения договора найма) невнесение квартирной платы.

Отсутствие же оплаты коммунальных услуг не влечет столь тяжелых последствий, как невнесение платы за жилье. Просрочка в оплате жилья и коммунальных услуг влекла до недавнего времени применение такой меры гражданско-правовой ответственности, как начисление пени (1%) за каждый день просрочки (постановление Совета Министров - Правительства РФ от 22 сентября 1993 г. N 935 "О переходе на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг и порядке предоставления гражданам компенсации (субсидий) при оплате жилья и коммунальных услуг" ).

В то же время остается в силе другое постановление Правительства РФ, предусматривающее взыскание пени (1%) за несвоевременную оплату коммунальных услуг (постановление Правительства РФ от 26 сентября 1994 г. N 1099 "Об утверждении Правил предоставления коммунальных услуг и правил предоставления услуг по вывозу твердых и жидких бытовых отходов" ).

При коммерческом найме помещений и размер оплаты, и ответственность за невнесение или нарушение сроков внесения платы, по логике вещей, должны устанавливаться соглашением сторон.

Общим правилом для обоих видов найма является то, что взыскание неустойки является мерой гражданско-правовой ответственности, которая может быть применена к гражданину лишь при наличии его вины (п.2 ст.330, пп.1 и 2 ст.401 ГК РФ). В гражданском праве, как известно, действует, за отдельными исключениями, презумпция вины. Иначе говоря наниматель считается виновным, пока не докажет отсутствия своей вины в происшедшем. В качестве примера невиновного нарушения своих обязанностей нанимателем ряд ученых считают задержку или невыплату заработной платы, являющейся единственным источником существования того или иного гражданина.

Рассмотрим теперь последствия нарушения наймодателем своих обязанностей. В статье 676 ГК не указаны последствия нарушения наймодателем своих обязанностей. Общим последствием невыполнения или ненадлежащего выполнения стороной своих обязательств является возмещение причиненных убытков. Помимо возмещения убытков наниматель вправе требовать компенсации морального вреда. Возможность предъявления указанных требований установлена ст. 15 Закона о защите прав потребителей и постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 1994 года "О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей" , разъяснившего, что Закон о защите прав потребителей распространяется и на отношения между нанимателем и наймодателем: отношения, регулируемые законодательством о защите прав потребителей, могут возникать из договоров найма жилого помещения, в том числе социального найма, в части выполнения работ, оказания услуг по обеспечению надлежащей эксплуатации жилого дома, в котором находится данное жилое помещение, по предоставлению или обеспечению предоставления нанимателю необходимых коммунальных услуг, проведению текущего ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг.

Статьей 687 ГК определены условия, и порядок расторжения договора коммерческого найма жилого помещения (как уже отмечалось выше к договору социального найма применяются правила ст. 98 ЖК). Нанимателю предоставлено право в любое время расторгнуть договор найма. Но при этом он обязан предупредить наймодателя о расторжении договора за три месяца. Если он не выполнил указанного требования, то до истечения установленного срока - трех месяцев - договор не будет считаться расторгнутым со всеми вытекающими из этого последствиями.

Наймодатель вправе в судебном порядке требовать расторжения договора найма лишь по основаниям, предусмотренным законом. Перечень таких оснований является исчерпывающим и содержится в ст. 687 Гражданского кодекса. Договор найма может быть расторгнут в случаях:

Невыполнения обязанности по внесению платы за жилое помещение за шесть месяцев, а если договор был заключен на срок менее одного года - более двух раз по истечении установленного договором срока платежа. Такое основание для расторжения договора найма или договора социального найма, как невнесение нанимателем платы за жилое помещение в течение шести месяцев, было впервые предусмотрено Законом об основах федеральной жилищной политики (ст. 15 и 18 Закона);

Разрушения или порчи жилого помещения как самим нанимателем, так и любыми другими постоянно или временно проживающими лицами, а также поднанимателем.

Суд, рассматривая требование наймодателя о расторжении договора по указанным причинам, вправе вместо расторжения договора предоставить нанимателю определенный срок (но не более одного года) для устранения допущенных нарушений. Если в этот срок наниматель не совершит указанные в решении действия (не внесет причитающиеся с него суммы за пользование жилым помещением, не приведет в надлежащее состояние жилое помещение и т. п.), то по новому иску наймодателя суд принимает решение о расторжении договора. При этом суд может отсрочить исполнение решения на срок не более одного года. В таком случае все права и обязанности по договору найма сохраняются на указанный в решении суда срок.

В п. 4 ст. 687 ГК названы еще два основания расторжения договора по требованию наймодателя в судебном порядке: когда наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо они систематически нарушают права и интересы соседей. Под использованием жилого помещения не по назначению понимается любое использование не для проживания или не только для проживания. Так, в частности, в соответствии со ст. 288 ГК запрещено размещение в жилых помещениях промышленных производств, предприятий, учреждений, организаций.

Нарушающими права и интересы соседей могут быть расценены любые действия, которыми причиняются существенные неудобства лицам, проживающим в одном доме с нанимателем. Нарушение прав соседей должно быть не разовым, а неоднократным, то есть носить систематический характер. В указанных случаях наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения этих нарушений. Предупреждение является обязательным условием предъявления требования о расторжении договора по этим основаниям. Суд может вынести решение о расторжении договора найма, если установит, что и после предупреждения наймодателя наниматель или другие лица продолжают использовать помещение не по назначению либо нарушать права и интересы соседей. И в этих случаях суд наделен правом при первом обращении наймодателя предоставить нанимателю срок для устранения нарушений и лишь при втором обращении расторгнуть договор найма.

И, наконец, как наймодатель, так и наниматель могут обратиться в суд с требованием о расторжении договора найма, если помещение стало непригодным для проживания или пришло в аварийное состояние. Законом могут быть установлены и другие случаи расторжения договора найма.

Гражданский кодекс устанавливает последствия расторжения договора найма жилого помещения (ст. 688 ГК РФ): выселение нанимателя и всех проживающих с ним лиц, то есть полное освобождение жилого помещения.

Основания расторжения договора найма жилого помещения и договора социального найма в результате противоправных действий нанимателя и других проживающих с ним лиц в основном одни и те же (ст. 98 ЖК). Однако порядок выселения имеет принципиальные отличия. Так, согласно ст. 15 Закона об основах федеральной жилищной политики выселение граждан, пользующихся жилым помещением на основании договора социального найма, за невнесение платы в течение шести месяцев может быть произведено лишь с предоставлением другого жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям, по нормам общежития. Особенностью является и то, что в силу ст. 98 ЖК в случаях использования жилого помещения не по назначению, систематического разрушения и порчи жилого помещения, систематического нарушения прав и интересов соседей выселению подлежат лишь те лица, которые виновны в допускаемых нарушениях. Сам договор продолжает действовать.

К характеристике договора, безусловно, относятся положения о сроке договора. Предполагается, что по социальному найму помещение предоставляется для постоянного (бессрочного) проживания, а по коммерческому найму - лишь для временного (чч.5, 6 ст. 1 Закона «Об основах федеральной жилищной политики»). Максимальный срок действия договора коммерческого найма определяется в пять лет (п. 1 ст. 683 ГК). С тем фактом, что жилое помещение из государственного или муниципального жилого фонда предоставляется в постоянное пользование и владение, связано правило, по которому договор социального найма можно заключить практически один раз в жизни.

Наём жило́го помеще́ния - один из видов арендных отношений. Он имеет место, когда объектом арендных отношений является жилое помещение. При найме жилых помещений, находящихся в частной собственности, одна из сторон в лице собственника жилого помещения или его представителя (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение по договору найма за плату во владение и пользование для проживания в нем. В государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения. Правовые аспекты, возникающие при найме жилых помещений, регламентируются Главой 35 Гражданского кодекса РФ.

Объектом найма выступают жилые помещения, которые составляют жилищный фонд.

В зависимости от формы собственности жилищный фонд страны подразделяется на

частный (находится в собственности граждан и юридических лиц),

государственный (находится в собственности РФ и субъектов РФ)

муниципальный (находится в собственности муниципальных образований).

По целям использования выделяют

фонд социального использования (совокупность жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма в домах государственного и муниципального жилищных фондов),

специализированный жилищный фонд (совокупность жилых помещений, предоставленных по договорам найма специализированного жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов),

индивидуальный жилищный фонд (совокупность жилых помещений в домах частного жилищного фонда, используемых для проживания граждан-собственников и членов их семей, а также иных граждан на условиях безвозмездного пользования),

фонд коммерческого использования (совокупность жилых помещений в домах частного, государственного и муниципального жилищных фондов, используемых для проживания граждан на условиях возмездного пользования и по другим основаниям).

Принадлежность жилого помещения к соответствующему фонду определяет особенности его правового режима, в том числе

договорные формы его использования.

договор социального найма жилого помещения

договор найма специализированного жилого помещения, которые могут заключаться только в государственном и муниципальном жилищном фондах и регулируются Жилищным кодексом,

договор найма (коммерческого найма) жилого помещения, наиболее распространенный в частном жилищном фонде и регулируемый нормами гл. 35 ГК.

Договор найма жилого помещения социального использования

Условием предоставления жилого помещения по договору социального найма муниципального жилищного фонда является отнесение гражданина к числу малоимущих по решению органа местного самоуправления*(74), нуждающихся и состоящих на очереди за получением жилья.

Основанием возникновения права пользования государственной и муниципальной жилой площадью выступает юридический состав - решение о предоставлении жилого помещения и договор социального найма жилого помещения.

Договор социального найма жилого помещения является бессрочным .

Жилое помещение по договору социального найма передается нанимателю во владение и пользование. Допускается распоряжение жилым помещением путем его обмена, замены и т.д.

Договор социального найма заключается в письменной форме. Предметом (объектом) договора социального найма является жилое помещение, которым может быть жилой дом (одноквартирный), квартира, часть жилого дома или квартиры, комната. Жилое помещение должно отвечать ряду требований:

1) быть изолированным (что предполагает наличие отдельного входа);

2) являться недвижимым имуществом (т.е. находиться в доме капитального типа);

3) быть пригодным для постоянного проживания (т.е. отвечать установленным санитарным, техническим и иным правилам и нормам). Не могут быть предметом договора социального найма неизолированные жилые помещения (запроходная комната в квартире, состоящей из смежных комнат), а также общее имущество многоквартирного дома (чердаки, подвалы и т.д.).

Нанимателем по договору социального найма может выступать только гражданин РФ как физическое лицо, если международным договором РФ не предусмотрено иное..

На стороне нанимателя могут выступать сонаниматели.

Наймодателем по договору социального найма выступает юридическое лицо - собственник государственного (муниципального) жилищного фонда либо действующие от его имени уполномоченные органы либо управомоченные лица.

Наниматель

Права

1.вселять в занимаемое жилое помещение других граждан в качестве членов семьи (ст. 70 ЖК).

2.Поднаем жилого помещения (ст. 76-79 ЖК).

4. Право на обмен.

5.Право на замену жилого помещения (ст. 81 ЖК).

6.Изменение договора найма жилого помещения (ст. 82 ЖК).

7.Право на переустройство и перепланировку жилого помещения (ст. 25-29 ЖК).

8.Жилищный кодекс сохраняет за нанимателем и членами его семьи их права на жилое помещение при временном отсутствии (ст. 71).

Обязанности

Плата за коммунальные услуги.

Проводить текущий ремонт жилого помещения.

Наймодатель, обязанности:

1.Осуществление капитального ремонта *(84).

2.Наймодатель обязан также принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, нести иные обязанности, вытекающие из указанного договора и требований жилищного законодательства.

Ответственность нанимателя и наймодателя жилого помещения .

Виновные наниматели и члены их семей несут административную, гражданско-правовую и жилищно-правовую ответственность.

КоАП предусматривает, в частности, ответственность нанимателя за порчу жилых помещений, оборудования, самовольную перепланировку жилых помещений в многоквартирных домах (ст. 7.21). Наймодатель, виновный в нарушении правил содержания и ремонта жилых домов, также может быть привлечен к административной ответственности (ст. 7.22 КоАП).

Жилищно-правовая ответственность нанимателей социального жилья - это выселение нанимателей из занимаемых жилых помещений в случае их виновного поведения.

За нарушение обязательства по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги установлена гражданско-правовая ответственность нанимателя в виде неустойки (пени).

Прекращение договора происходит в силу прекращения прав и обязанностей его сторон по взаимному волеизъявлению, волеизъявлению одной стороны, а также вследствие события, не зависящего от воли его участников. Расторжение договора является одним из оснований его прекращения и допускается по инициативе любой стороны.

Жилищный кодекс впервые выделяет в качестве самостоятельной разновидности договор найма специализированного жилого помещения. Специализированные жилые помещения предназначаются для:

проживания граждан на время работы, службы, обучения, в связи с избранием на выборные должности, либо назначением на государственную должность;

временного проживания граждан в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией дома;

временного проживания граждан в связи с утратой жилого помещения в результате обращения взыскания на него;

проживания граждан, признанных вынужденными переселенцами и беженцами;

Обязательное условие предоставления специализированного жилья - отсутствие у гражданина какого бы то ни было другого жилого помещения в данном населенном пункте (ч. 2 ст. 99 ЖК), а не отнесение его к категории малоимущих.

Как и договор социального найма, указанный договор заключается только в домах государственного и муниципального жилищных фондов и требует предварительного отнесения жилого помещения к категории специализированного по решению органа, который управляет соответствующим жилищным фондом*(86). Заключению договора предшествует административный акт - решение о предоставлении конкретного жилого помещения; его выносит собственник жилищного фонда (действующий от его имени уполномоченный орган).

По договору найма специализированного жилого помещения одна сторона - собственник этого помещения (действующий от его имени орган государственной власти или уполномоченный орган местного самоуправления) или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем (ч. 1 ст. 100 ЖК).

В отличие от договора социального найма данный договор является срочным.

Жилищный кодекс называет четыре основания прекращения договора найма специализированного жилого помещения: 1) окончание срока действия договора; 2) утрата (разрушение) жилого помещения; 3) смерть одиноко проживавшего нанимателя; 4) переход права собственности на служебное жилое помещение или помещение в общежитии либо их передача в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу, не являющемуся стороной трудового договора с нанимателем.

Жилые помещения, которые используются их собственниками для проживания граждан на условиях коммерческого найма, образуют жилищный фонд коммерческого использования, который согласно ст. 19 ЖК может находиться не только в частном, но также и в государственном, и в муниципальном жилищных фондах. Наем жилого помещения в таком фонде, получивший в юридической литературе название коммерческого найма, урегулирован нормами гл. 35 ГК.

Согласно ст. 671 ГК по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Сторонами договора коммерческого найма являются наймодатель и наниматель. Наймодателями по договору коммерческого найма могут выступать не только юридические лица, но и граждане, а нанимателями - только граждане.

Договор коммерческого найма имеет ряд особенностей:

Он может быть заключен с любым лицом

Заключению договора коммерческого найма не предшествует обязательное для социального найма принятие собственником жилого помещения решения о предоставлении конкретной жилой площади тому или иному лицу;

в отличие от договора социального найма площадь предоставляемого в коммерческий наем жилого помещения определяется по соглашению сторон и не нормируется.

коммерческий наем заключается на срок до 5 лет, в том числе и тогда, когда указание на срок в договоре отсутствует; возможен краткосрочный наем до одного года.

коммерческий наем - всегда возмездный договор

Договор заключается в письменной форме, несоблюдение которой не влечет его недействительности.

Права и обязанности сторон в договоре найма жилого помещения аналогичны правам и обязанностям наймодателя по договору социального найма. Вместе с тем иное распределение обязанностей может предусматриваться соглашением сторон в конкретном договоре найма.

В обязанности нанимателя по такому договору входит обеспечение сохранности жилого помещения, поддержание его в надлежащем состоянии, проведение текущего ремонта, своевременное внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

Термин «коммерческий» применительно к до­говору найма жилого помещения указывает на вид жилищного фонда по целевому назначению, из которого предоставляются жилые помеще­ния, и направленность соглашения на извлече­ние собственником дохода от использования своего имущества в отличие от другой разновид­ности договора - социального найма. Объектом последнего выступают жилые помещения, входя­щие в жилищный фонд социального использова­ния. Это жилье предназначается для малоиму­щих и некоторых других, указанных в законе, ка­тегорий граждан, нуждающихся в жилье (ст. 672 ГК). Следует отметить, что ни ГК, ни ЖК этот до­говор коммерческим наймом не именуют. В ко­дексах он называется договором найма жилого помещения. Понятие «коммерческий наем» ис­пользуется, в основном, в теории и в законода­тельстве субъектов РФ.

По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязу­ется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользо­вание для проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК).

Договор найма жилого помещения консенсуальный, двусторонне-обязывающий, возмездный. Он заключается в отношении особого объекта - жилого помещения и имеет строго определенную цель - проживание в нем нанимателя.

Договор найма жилого помещения заключает­ся в простой письменной форме. Нарушение это­го условия не влечет недействительности догово­ра. Наступают лишь процессуальные последствия в виде запрета на использование свидетельских показаний в случае спора по поводу факта заклю­чения договора и его условий (ст. 162 ГК). Закон не предусматривает государственной регистрации договора найма жилого помещения. Столь демократичные требования к его оформ­лению обусловлены стремлением законодателя обеспечить максимальную защиту интересов сто­рон договора, в частности, нанимателя, и не допу­стить его аннулирования лишь по формальным признакам.

В соответствии с ГК РФ принято выделять две разновидности договора коммерческого найма жилого помещения - краткосрочный и долго­срочный (п. 2 ст. 683 ГК). Первый заключаются на срок до одного года, второй от года до пяти лет. Указанная классификация влияет на объем прав нанимателя. Круг его правомочий в кратко­срочном договоре найма жилого помещения уже: он не вправе вселять в период действия договора граждан с целью как постоянного проживания, так и временного; не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок, не может сдавать жилое помещение в поднаем, про­изводить замену нанимателя. Однако эти правила диспозитивны: по соглашению сторон нанима­тель в договоре краткосрочного найма может быть наделен соответствующими правами.

С принятием нового ЖК РФ отдельные нор­мы, определяющие взаимоотношения сторон по договору социального найма, были распространены на договоры коммерческого найма жилых помещений из государственного и муници­пального жилищных фондов (например, о по­рядке установления размера платы за наем - п. 3 ст. 156 ЖК). Таким образом, появляются некото­рые различия в правовом регулировании отно­шений коммерческого найма жилья в частном жилищном фонде и жилищном фонде публич­ных образований. Это дает основания разделить договоры коммерческого найма исходя из формы собственности на сдаваемое внаем жилье на две группы :

1) договоры коммерческого найма жилого по­мещения из частного жилищного фонда;

2) договоры коммерческого найма жилых по­мещений из фондов публичных образований.

Сторонами договора найма жилого помеще­ния (коммерческого найма) являются наймодатель и наниматель. Наймодателем может быть любой субъект гражданского права с соблюдением общих требо­ваний о правоспособности и дееспособности, владеющий жилым помещением на праве собст­венности либо наделенный в силу прямого указа­ния закона или по воле собственника правом на передачу жилого помещения внаем. Например, правом сдавать жилье внаем могут наделяться го­сударственные и муниципальные унитарные предприятия, обладающие им на праве хозяйст­венного ведения.

Нанимателем может быть только гражданин (п. 1 ст. 677 ГК). Юридическим лицам жилое по­мещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование по договору аренды или иному соглашению, но никак не по договору найма жилого помещения, так как необходима конкретная цель передачи помещения во владе­ние и пользование - для проживания в нем са­мого нанимателя. Причем, юридическое лицо, получившее жилое помещение в аренду или в безвозмездное пользование, должно использо­вать его для проживания граждан (например, своих работников). Использование в иных целях (к примеру, в качестве офиса) невозможно без перевода жилого помещения в нежилое.

Каких-либоособых требований, касаю­щихся дееспособности граждан-нанимате­лей, нет. Вместе с тем важно учитывать, что согласно п. 2 ст. 20 ГК местом жительства несовер­шеннолетних, не достигших четырнадцати лет, а также граждан, находящихся под опекой, призна­ется место жительства их законных представите­лей - родителей, усыновителей, опекунов. Таким образом, указанные граждане вряд ли могут быть стороной в договоре найма жилого помещения. Обычно они относятся к лицам, постоянно про­живающим в жилом помещении.

Существует мнение, что нанимателем может выступать только совершеннолетний гражданин. Такой вывод делается из п. 1 ст. 686 ГК, устанавли­вающего право на замену нанимателя одним из совершеннолетних лиц, проживающих совмест­но с нанимателем. Однако эта норма рассчитана на конкретную ситуацию - замену нанимателя. В то же время, в случае смерти нанимателя допуска­ется его замена одним из постоянно проживаю­щих с ним лиц без указания о совершеннолетии яйца. Поскольку по достижении 14 лет гражда­нин может проживать отдельно от родителей, усыновителей, попечителей, за ним следует при­знать возможность быть нанимателем по догово­ру найма жилого помещения. Этот вывод под­крепляется и тем, что с 14 лет гражданин сам, пусть и с согласия родителей, усыновителей или попечителя, совершает сделки, несет самостоя­тельную имущественную ответственность по сво­им обязательствам (ст. 26 ГК). Вообще установле­ние взаимосвязи прав нанимателя жилого поме­щения с наступлением совершеннолетия нельзя признать удачным. Возможность участия граж­дан в сделках определяется их правоспособнос­тью, а в сделках, которые не могут быть соверше­ны через законного представителя, также объе­мом дееспособности. В отдельных случаях (брак - п. 2 ст. 21 ГК; эмансипация - ст. 27 ГК) дееспособность возникает у гражданина в пол­ном объеме до совершеннолетия.

Помимо нанимателя, правом пользования пе­реданным внаем жилым помещением могут обла­дать граждане, вселенные в помещение в качестве постоянно проживающих вместе с нанимателем. Граждане, постоянно проживающие с нанимате­лем, указываются в договоре найма жилого поме­щения. Хотя указанные граждане не выступают стороной в договоре и не несут каких-либо обя­занностей перед наймодателем, они наделяются равными с нанимателем правами пользования жилым помещением. Причем эти права не могут быть ограничены соглашением, поскольку опре­деляются законом (и. 2 ст. 677 ГК).

Равенство прав нанимателя и постоянно про­живающих вместе с ним граждан заключается в возможности не только пользоваться жилым поме­щением, но и участвовать в решении всех вопро­сов, которые могут повлиять на их право пользова­ния жилым помещением. В частности, вселение новых лиц, за исключением несовершеннолетних детей нанимателя, производится только с согласия всех постоянно проживающих граждан (ст. 679 ГК). Их согласие необходимо и при расторжении договора найма жилого помещения по инициати­ве нанимателя (п. 1 ст. 687 ГК), они участвуют в ре­шении вопроса о замене нанимателя (ст. 686 ГК).

Граждане могут приобрести статус постоянно проживающих в жилом помещении, как при за­ключении договора найма, так и в период его дей­ствия. Это считается правомерным, если соблюде­ны в совокупности следующие условия:

1) есть согласие наймодателя;

2) есть согласие постоянно проживающих с нанимателем граждан;

3) соблюдена норма жилой площади на одного человека.

Для вселения новых жильцов необходимо со­гласие всех проживающих в жилом помещении, независимо от возраста и дееспособности. По­скольку это можно рассматривать как односто­роннюю сделку, лица, достигшие 14 лет, принима­ют соответствующее решение с согласия их роди­телей, усыновителей, попечителей. От имени лиц, не достигших 14 лет, действуют их законные представители, интересы недееспособных граж­дан представляет опекун. Согласие от имени несо­вершеннолетнего или недееспособного на вселе­ние нового лица в жилое помещение может быть дано при наличии одобрения органом опеки и попечительства (ст. 37 ГК). Отсутствие такого одо­брения не влечет недействительности совершен­ной сделки, если будет доказано, что вселение но­вого лица не ущемляет законных прав и интере­сов несовершеннолетнего (недееспособного).

Временное отсутствие лица, постоянно про­живающего совместно с нанимателем (например, отпуск, служебная командировка и т.д.) не исклю­чает необходимости получить его согласие на вселение нового жильца.

Законодатель не устанавливает требований к форме, выражения такого согласия применитель­но к договору коммерческого найма. Как правило, оно оформляется письменно. Однако несоблюде­ние письменной формы не является безусловным основанием для признания вселения незакон­ным. Необходимо установить, что гражданин все­лился с ведома указанных лиц, и возражения с их стороны отсутствовали.

Для вселения новых постоянных жильцов не­обходимо соблюдение нормы общей площади на одного человека. Понятие «норма общей площа­ди» не раскрывается ни в ГК, ни в жилищном зако­нодательстве. ЖК РФ содержит понятия «учетная норма площади жилого помещения» и «норма предоставления жилья» (ст. 50 ЖК).

Законодательные основания отождествлять норму общей площади жилого помещения, как с учетной нормой, так и с нормой предоставления отсутствуют. Однако специальных правил уста­новления первой нет. Сопоставив требование о соблюдении нормы общей площади на человека в договоре найма жилого помещения с положе­ниями ст. 70 ЖК о вселении членов семьи нани­мателя по договору социального найма, можно сделать вывод, что при вселении новых жильцов, вероятно, следует руководствоваться учетной нормой площади жилого помещения. Под ней понимается минимальный размер площади жи­лого помещения, исходя из которого определя­ется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения в целях их приня­тия на учет в качестве нуждающихся в жилье (ч. 4 ст. 50 ЖК).

Требование о соблюдении нормы общей пло­щади императивное и не может быть изменено соглашением сторон.

Отсутствие хотя бы одного из перечислен­ных выше условий дает основания заинтересо­ванным лицам оспаривать законность вселения нового лица и его право пользования жилым по­мещением. Исключением признаются случаи, когда в жилое помещение вселяются несовер­шеннолетние дети нанимателя или постоянно проживающего с ним лица (ст. 679 ГК). Важно отметить, что законодательство использует по­нятие «несовершеннолетние дети», то есть не достигшие 18 лет. Соответственно, не препятст­вует вселению несовершеннолетнего к родите­лям (одному из них) приобретение ими полной дееспособности в результате вступления в брак до 18 лет или эмансипации. При этом важно от­метить, что подобный порядок предусмотрен для детей нанимателя, или постоянно прожива­ющих с ним лиц, так как до 14 лет дети по обще­му правилу должны проживать с родителями или лицами, их заменяющими. Что касается иных несовершеннолетних граждан (например, су­пруга нанимателя), они могут быть вселены только с соблюдением всех установленных тре­бований.

Как указывалось выше,постоянно проживающие с нанимателем граждане не несут обязанностей, а также ответственнос­ти по договору найма жилого помещения перед наймодателем. За их действия отвечает нанима­тель. Данное положение может быть изменено, ес­ли постоянно проживающие вместе с нанимателем граждане заключат с ним соглашение о принятии на себя солидарной ответственности перед наймо­дателем по обязательствам, вытекающим из дого­вора найма. Гражданский кодекс именует таких лиц сонанимателями (п. 4 ст. 677). Это не совсем верно, поскольку заключение соглашения не считается достаточным основанием для признания прожива­ющих в жилом помещении лиц сонанимателями. Ими могут быть лица, которые приняли на себя вместе с нанимателем все права и обязанности по договору. Появление сонанимателей должно влечь за собой изменение субъектного состава договора найма жилого помещения, что представляется не­возможным без согласия наймодателя. В рассмат­риваемом же случае речь идет лишь о принятии на себя солидарной ответственности.

От лиц, постоянно проживающих с нанимате­лем, следует отличать временных жильцов - граждан, которым по общему согласию нанима­теля и совместно проживающих с ним лиц, разре­шено проживать в жилом помещении сроком не более шести месяцев (ст. 680 ГК). При вселении временных жильцов договор найма не изменяет­ся, так как они не приобретают самостоятельного права на жилое помещение и не указываются в до­говоре. Соответственно, они не участвуют в ре­шении вопросов, связанных с пользованием жи­лым помещением (ч. 2 ст. 680 ГК).

Существенными условиями договора най­ма коммерческого найма жилого помещения следует признать, предмет и, по общему правилу, це­ну, то есть размер платы за наем .

Условие о предмете считается согласованным, если определен объект найма . Им признается изо­лированное жилое помещение, пригодное для по­стоянного проживания - квартира, жилой дом, их части (п. 1 ст. 673 ГК). Они являются индивиду­ально-определенными, поэтому в договоре долж­ны содержаться все необходимые для индивидуа­лизации жилого помещения данные. Отсутствие возможности определить, о передаче какого именно жилого помещения идет речь, влечет за собой признание договора найма жилого поме­щения незаключенным.

Помещение, передаваемое по договору ком­мерческого найма, должно быть пригодным для постоянного проживания. Не может быть переда­но временное строение либо строение, предназ­наченное для сезонного проживания (например, летний дачный дом, гостиничный номер).

Пригодность для проживания означает соот­ветствие жилого помещения санитарным и тех­ническим нормам. Она определяется с учетом фи­зического износа, повреждений несущих конст­рукций, недостатков внутренней планировки. Непригодными для постоянного проживания, к примеру, признаются жилые каменные дома с фи­зическим износом свыше 70% и деревянные до­ма - свыше 65%. Порядок признания жилых помещений непри­годными для проживания устанавливается Правительством РФ.

Размер жилого помещения, предоставляемого по договору коммерческого найма, прямо законо­дателем не ограничен . Представляется, что норма общей площади жилого помещения должна со­блюдаться не только при вселении новых жиль­цов, но и при заключении договора коммерческо­го найма.

Существенным считается условие о цене (раз­мере платы за наем жилого помещения). Исклю­чение - размер платы за наем жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда. Он устанавливается органами местного самоуправления, а в субъектах РФ - городах фе­дерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органом государственной власти соответст­вующего субъекта РФ в порядке, определяемом Правительством РФ (ч. 3 ст. 156 ЖК).

Вопрос о существенности цены для договора коммерческого найма жилого помещения дис­куссионный . М.И. Брагинский полагает, что цена не должна рассматриваться в качестве сущест­венного условия и при отсутствии в договоре найма соответствующего условия, следует руко­водствоваться п. 3 ст. 424 ГК. Однако применение этого пункта к договору найма жилого помеще­ния как индивидуально-определенного объекта, не представляется возможным. По аналогии с арендой зданий и сооружений (п. 1 ст. 654 ГК). Поэтому для устранения разночтений в данном вопросе следует более четко урегулировать его законодательно.

Цена в договоре найма жилого помещения оп­ределяется по соглашению сторон (п. 1 ст. 682 ГК). Гражданский кодекс допускает установление в за­конодательстве максимального размера платы за жилое помещение.

Структура платежей нанимателей, проживаю­щих в домах, относящихся к жилищному фон­ду, независимо от формы собственности, включа­ет плату за содержание, за текущий и капиталь­ный ремонт жилищного фонда и собственно за наем жилья.

Размер платы за пользование, содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей по договорам найма жилых помещений государст­венного или муниципального жилищного фонда определяется исходя из занимаемой общей пло­щади жилого помещения (при предоставлении внаем комнат в общежитиях - исходя из площа­ди этих комнат). Размер платы за пользование жи­лым помещением (платы за наем) государствен­ного или муниципального жилищного фонда ус­танавливается в зависимости от качества, благоустройства жилого помещения и месторас­положения дома (ч.ч. 2,4 ст. 156 ЖК).

Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором (п. 2 ст. 682 ГК). К исключениям можно отнести из­менение в одностороннем порядке размера платы за наем жилых помещений государственного муниципального жилищного фонда соответствую­щими органами исполнительной власти.

Наниматель обязан вносить плату за жилое помещение ежемесячно, не позднее 10 числа месяца, следую­щего за прожитым. Для договора коммерческого найма жилого помещения эта норма диспозитивная (п. 3 ст. 682 ГК).

Плата за жилое помещение вносится обычно в денежной форме, однако по соглашению сторон возможны и другие формы оплаты, за исключени­ем найма помещения из государственного и му­ниципального жилищного фонда. К примеру, на практике часто жилое помещение сдается внаем под условием, что наниматель в счет наемной платы сделает капитальный ремонт.

Несущественным, но обычно указываемым в соглашении условием является срок . Договор найма жилого помещения заключается на период, не превышающий пяти лет. Если срок не опреде­лен, договор считается заключенным на пять лет (п. 1 ст. 683 ГК).

Права и обязанности сторон договора найма жилого помещения носят взаим­ный характер. Наймодатель по договору найма жилого поме­щения обязан передать нанимателю указанное в договоре жилое помещение. Исполнение этого обязательства будет надлежа­щим при соблюдении двух условий (п. 1 ст. 676 ГК): помещение должно быть свободным, то есть в нем на момент передачи не должны находиться, постоянно или временно, иные лица; помещение должно быть в состоянии, пригод­ном для проживания.

В обязанности наймодателя входит также над­лежащая эксплуатация жилого дома, в котором на­ходится сданное внаем жилое помещение, и пре­доставление либо обеспечение предоставления нанимателю за плату необходимых коммуналь­ных услуг, ремонт общего имущества многоквар­тирного дома и устройств для оказания комму­нальных услуг, находящихся в жилом помещении (п. 2 ст. 676 ГК).

К обязанностям наймодателя относится также проведение капитального ремонта сданного вна­ем жилого помещения. Эта обязанность может быть по соглашению сторон возложена на нани­мателя (п. 2 ст. 681 ГК). Порядок и сроки проведения капитального ре­монта могут устанавливаться договором. При этом должны учитываться требования техничес­ких норм и правил.

Проведение капитального ремонта может быть связано с переоборудованием жилого дома, в котором находится сданное внаем помещение. В целях защиты интересов нанимателя есть пра­вило: если переоборудование жилого дома суще­ственно изменяет условия пользования жилым помещением, оно может быть произведено толь­ко с согласия нанимателя (п. 3 ст. 681 ГК). Измене­ния, не носящие существенного характера, разре­шено производить без такого одобрения. Пере­оборудование считается одним из видов переустройства жилых помещений и должно осу­ществляться в соответствии с правилами, установ­ленными гл. 4 ЖК

Договор найма жилого помещения не обязыва­ет наймодателя обеспечить нанимателя жильем на время капитального ремонта. Поэтому при не­обходимости в ремонте, требующем выселения нанимателя, договор прекращается. Если наймодатель знал об этой необходимости, но, тем не ме­нее заключил договор найма жилого помещения, он обязан возместить нанимателю причиненные досрочным прекращением договора убытки, ис­ходя из общих положений гл. 25 ГК об ответствен­ности за неисполнение или ненадлежащее испол­нение обязательств.

Следует отметить, что отсутствие нормы, обя­зывающей наймодателя предоставить иное жилое помещение на время капитального ремонта, не исключает возможности включить этот пункт в договор найма жилого помещения.

Основными правами наймодателя в договоре найма жилого помещения следует признать право требовать от нанимателя платы за наем, а также возврата жилого помещения при прекращении договора в надлежащем состоянии с учетом нор­мального износа или в состоянии, обусловленном договором. Хотя последнее не закреплено в гл. 35 ГК, оно вытекает из существа отношений найма.

Наниматель жилого помещения в договоре коммерческого найма обязан использовать жилое помещение в соответствии с его назначением - только для проживания. Это требование вступает в определенное про­тиворечие с ч. 2 ст. 17 ЖК, допускающей исполь­зование жилого помещения для профессиональ­ной или индивидуальной предпринимательской деятельности, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требо­вания, которым должно отвечать жилое помеще­ние. Часть 2 ст. 17 ЖК распространяется на любых лиц, проживающих в жилом помещении на за­конных основаниях. Таким образом, иные спосо­бы использования возможны только в случае про­живания лица в жилом помещении.

Представляется, что для договора коммерческо­го найма следовало бы наряду с проживанием раз­решить использовать жилое помещение в иных целях, допустимых законом, только по согласова­нию с наймодателем, как это предусмотрено в от­дельных нормативных актах (п. 7 ст. 21 ФЗ от 31 мая 2002 г. № 63-ФЗ «Об адвокатской деятельно­сти и адвокатуре в Российской Федерации»).

Наниматель жилого помещения обязан обес­печивать его сохранность и поддерживать в над­лежащем состоянии (ч. 1 ст. 678 ГК). С последним тесно связана обязанность проводить текущий ремонт жилого помещения (п. 1 ст. 681 ГК). Эта норма диспозитивная, следовательно, текущий ремонт может проводиться и наймодателем. Текущий ремонт заключается в проведении планово-предупредительных работ по сохранению конструкций, отделке помещений, предотвращающих преждевременный их износ, работ по устранению мелких повреждений и не­исправностей, возникающих в процессе эксплуатации жи­лья фонда, а также в обеспечении безопасности и комфор­та проживания (например, покраска потолков, оклейка стен обоями, ремонт покрытий полов и т.п.)

Наниматель обязан платить за жилое помеще­ние в размере, порядке и сроки, предусмотренные договором (ч. 3 ст. 678 ГК). Если в договоре найма жилого помещения порядок и сроки внесения пла­ты за наем не указаны, они определяются в соот­ветствии с жилищным законодательством (ст. 155 ЖК). По общему правилу наниматель также опла­чивает коммунальные услуги. Однако это правило имеет диспозитивный характер (ч. 3 ст. 678 ГК).

Наниматель может с согласия наймодателя сдать жилое помещение в поднаем (ст. 685 ГК). При этом ответственным перед наймодателем по договору найма остается наниматель.

Договор поднайма жилого помещения может быть заключен при условии соблюдения нормы общей площади на одного человека. Этот договор возмездный. Период его действия не может пре­вышать срока договора найма жилого помещения. При досрочном прекращении последнего одно­временно с ним прекращается договор поднайма. На договор поднайма не распространяется правило о преимущественном праве нанимателя заключить договор на новый срок (п. 2 ст. 685 ГК). Это положение объясняется тем, что договор найма заключается прежде всего для собственно­го проживания. Соответственно, сдача в поднаем не может быть основной целью заключения до­говора найма жилого помещения, для этого есть договор аренды.

Договор наймажилого помещения, как уже указывалось, заключается на срок не бо­лее пяти лет, однако, истечение срока не влечет за собой автоматически его прекращения. Согласно ст. 684 ГК не позднее, чем за три месяца до окончания срока договора наймодатель дол­жен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить его об отказе продлить договор, так как не хочет сдавать помещение. Если ни одна из сторон не вы­разила своего намерения до истечения срока, до­говор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. Если наймодатель отказался продлить согла­шение, но в течение года со дня окончания срока договора найма жилого помещения заключил новый договор с другим лицом, наниматель вправе требовать признания этой сделки недей­ствительной и (или) возмещения убытков, при­чиненных отказом возобновить с ним договор (ст. 684 ГК).

В период действия, договор может быть изме­нен по основаниям, предусмотренным гл. 29 ГК. Изменение договора найма жилого помещения, за исключением краткосрочного найма, проис­ходит также в иных случаях, предусмотренных гл. 35 ГК.

Договор изменяется и при замене нанимателя, которая возможна по требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, с согласия наймодателя (п. 1 ст. 688 ГК). Нанима­тель может быть заменен одним из совершенно­летних граждан, постоянно проживающих в жи­лом помещении.

В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор продолжает дейст­вовать на тех же условиях, а нанимателем стано­вится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними. Если консенсус не достигнут, все по­стоянно проживающие в жилом помещении, ста­новятся сонанимателями (п. 2 ст. 686 ГК). Согла­сия наймодателя при этом не требуется.

Расторжение договора найма жилого по­мещения возможно по соглашению сторон, а в предусмотренных законом случаях - по требова­нию одной из них.

Наниматель жилого помещения вправе с со­гласия других граждан, постоянно проживающих в жилом помещении, в любое время расторгнуть договор найма, письменно предупредив наймода­теля за три месяца. По инициативе нанимателя договор найма жилого помещения расторгается без обращения в суд.

По заявлению наймодателя договор может быть расторгнут в судебном порядке только при наличии предусмотренных п. 2 ст. 687 ГК основа­ний (неоплата жилья, его разрушение пли порча).

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года, чтобы устра­нить нарушения, послужившие основанием для расторжения договора. Это не обязанность, а пра­во суда. Подобный вопрос решается с учетом всех обстоятельств дела. В частности, принимаются во внимание причины, по которым допущено нару­шение. Например, срок для погашения задолжен­ности может быть предоставлен в случае, когда оплата не внесена из-за задержки заработной пла­ты, длительной болезни и др.

Если в течение определенного судом срока на­ниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для этого, суд по повторному обращению наймодателя рас­торгает договор. При этом по просьбе нанимате­ля суд может отсрочить исполнение своего реше­ния на срок не более года.

Законодатель предусматривает возможность в определенных случаях потребовать расторжения договора коммерческого найма любой из сторон. Согласно п. 3 ст. 687 ГК соглашение может быть расторгнуто в судебном порядке по требованию любой из сторон, если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, нахо­дится в аварийном состоянии, а также в других случаях, предусмотренных жилищным законода­тельством. К примеру, если дом, в котором нахо­дится жилое помещение, подлежит сносу (ст. 85 ЖК) или переоборудованию в нежилой. Таким об­разом, должны возникнуть обстоятельства, пре­пятствующие пользованию жилым помещением или влекущие существенное ухудшение условий пользования, при отсутствии при этом наруше­ний со стороны участников договора.

При этом, исходя из приоритета защиты прав нанимателя, суд предоставляет нанимателю срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора коммерческого найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора коммерческого найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года (ст. 687 ГК).

Наймодатель должен сначала предупредить нанимателя о необходимости устранения данных нарушений и если, несмотря на предупреждение, нарушения не устраняются, то наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор (п. 4 ст. 687 ГК).

«Другое жилое помещение» отличается от благоустроенного тем, что оно не обязательно должно быть благоустроенным применительно к условиям населенного пункта. Оно должно в соответствии с ч. 2 ст. 15 ЖК быть пригодным для постоянного проживания граждан (отвечать установленным санитарным и техническим нормам). Жилая площадь такого жилого помещения должна составлять не менее 6 кв. м. Кроме того, данное помещение может быть расположено за пределами населенного пункта, где проживал наниматель. «Другие жилые помещения» предоставляются при выселении по причине невнесения без уважительных причин платы за жилое помещение и коммунальные услуги в течение более 6 месяцев.

Легальное определение договора найма жилого помещения содержится в первом пункте статьи 671 гражданского кодекса Российской Федерации: По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Из содержимого становится ясно, что договор найма жилого помещения является консенсуальным, возмездным и двусторонним. Консенсуальность выражается в имеющемся в определении указании на то, что предоставление жилого помещения входит в содержание договора. В свою очередь, возмездным является договор потому, что жилое помещение предоставляется во владение и пользование за плату. Двустоусторонним же его можно назвать потому, что обязанности имеются у обеих сторон. Так, на наймодателя возложена обязанность предоставить другой стороне жилое помещение, тогда как наниматель обязан своевременно вносить за него плату.

Структура рассматриваемой главы Кодекса отлична от той, которая используется в главах, содержащих регулирование определенного типа договора и в его рамках отдельных договорных видов. Речь идет о главах, посвященных купле-продаже (гл. 30), ренте и пожизненному содержанию с иждивением (гл. 33), аренде (гл. 34), подряду (гл. 37), хранению (гл. 47). Все перечисленные главы состоят из норм, которые представляют собой общую часть (общие положения), и наряду с ними норм специальных, посвященных какому-либо из выделенных в главе видов договоров.

Иной является гл. 35 ГК, в которой такая общая часть полностью отсутствует. Есть все основания полагать, что, если бы действительно речь шла об одном типе и двух видах договоров, в соответствующей главе должны были быть обозначены три договорных модели. Между тем, хотя и предлагается рассматривать договор найма жилого помещения как тип, а договоры коммерческого и социального найма как его виды, в гл. 35 ГК один из договоров - договор коммерческого найма не только не выделен с перечислением относящихся к нему норм, но даже и не обозначен. На наш взгляд, особенности гл. 35 ГК, о которых идет речь, могут быть объяснены только при условии, если будет признано, что в основе этой главы лежит иная, чем один тип и оба его вида, конструкция. В действительности соответствующая глава рассчитана на два самостоятельных типа договоров: договор жилищного найма, или, что то же самое, - коммерческого найма, и параллельно с ним - договор социального найма.

Основу договоров социального найма составляют договоры, предметом которых служит жилое помещение, входящее в состав государственного или муниципального жилищного фонда. Наряду с социальным наймом в Жилищном кодексе РФ устанавливается так же найм специализированного жилого помещения. В качестве специализированных жилых помещений используются жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов. Основное отличие этих видов найма состоит в целях предоставления жилого помещения, так же фонды, из которых предоставляются помещения, различны. При социальном найме жилье предоставляется малоимущим гражданам, признанным по установленным Жилищным Кодексом основаниям нуждающимися в жилых помещениях, из муниципального жилищного фонда. К жилым помещениям специализированного жилищного фонда относятся:

• 1) служебные жилые помещения;
• 2) жилые помещения в общежитиях;
• 3) жилые помещения маневренного фонда;
• 4) жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения;
• 5) жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;
• 6) жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами;
• 7) жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан.

В главе 9 ЖК РФ перечислены основания предоставления жилых помещений каждого вида специализированного жилищного фонда.

В настоящее время широкое развитие получил наем жилых помещений, находящихся в частной собственности. Тем самым появилась настоятельная потребность в двучленном делении договоров найма жилых помещений. Что же касается юридико-технической стороны вопроса, то трудно согласиться с той критикой, которая в литературе адресована структуре гл. 35 ГК. Как полагает В.Н. Литовкин, «особенность настоящей главы, в отличии от предыдущих глав, состоит в том, что она структурно не выделяет общие и особенные нормы, что затрудняет понимание содержания главы».

Договоры коммерческого и социального найма имеют немало общего. Это общее предопределяется уже тем, что заключаются, и те и другие договоры по поводу жилого помещения и направлены к одной и той же цели - передать жилое помещение во владение и пользование, притом непременно для проживания.

Все же наличие в рамках этого общего существенных особенностей каждого из указанных двух договоров предопределило необходимость создать для них разные правовые режимы.

На основе вышесказанного можно сделать вывод, что ГК и ЖК «предусматривают широкие возможности удовлетворения жилищных потребностей граждан России, в том числе на основе договоров коммерческого и социального найма жилого помещения».