Тема 5
Понятие, цели и принципы оценки недвижимости
Стоимость недвижимости и ее основные виды. Основные этапы процесса оценки недвижимости
Основные формы регулирования оценочной деятельности
Саморегулирование
Членство Система в профессиональной профессиональных званий организации, (профессиональная подготовка, выполнение требований устава опыт работы)
Стандарты Кодекс этики Формы государственного регулирования оценочной деятельности отражены на рис.
Государственное регулирование
Разработка и принятие стандартов Лицензирование, сертификация, профессиональной деятельности аттестация Одной из наиболее распространенных форм государственного регулирования профессиональной деятельности является лицензирование по отношению к большинству представителей массовых профессий, занятых обслуживанием населения (врачи, адвокаты, архитекторы, брокеры по недвижимости и т.д.). Лицензия – разрешение со стороны государства на занятие данной деятельностью, что обеспечивает определенный уровень качества обслуживания граждан. В России оценка как род деятельности и как профессия переживает период становления. С начала перехода к рыночным отношениям в России и, соответственно, с возникновением спроса на услуги оценщиков было создано профессиональное общественное объединение – Российское общество оценщиков (РОО). Им была создана методическая база для проведения оценочных работ, а также система профессиональной подготовки оценщиков в сотрудничестве с учебными заведениями. Однако бурное развитие профессии на волне переоценки основных фондов привело и к негативным последствиям. На рынке появилось много оценщиков, работающих вне рамок профессиональной организации, не придерживающихся каких-либо стандартов и оказывающих услуги очень низкого качества. В связи с этим стало очевидно, что на этапе становления профессии в России необходимо введение государственного регулирования оценочной деятельности для поддержания должного качества услуг. Эту задачу решил Федеральный закон № 135 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», который вводит лицензирование оценочной деятельности. Порядок лицензирования оценочной деятельности утверждается Правительством Российской Федерации. Основными требованиями к лицензированию юридических лиц, изложенными в статье № 24 Закона, являются:
Методы оценки недвижимости
Недвижимое имущество - это физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связанно как под поверхностью, так и над поверхностью земли или все, что является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами. Под физическими объектами понимаются нерасторжимо связанные между собой земельные участки и расположенные на них строения.
Различия в понятии недвижимости как объекта оценки и в определении Гражданского кодекса отражены на рисунок 1.1.
|
|||||
Рисунок - 1 Понятие недвижимости как объекта оценки и в определение Гражданского кодекса
Следовательно, под объектом недвижимости понимается, во-первых, предприятие в целом как имущественный комплекс, а во-вторых, земельный участок, неотъемлемой частью которого могут быть:
5) Здание (сооружение) или группа зданий (сооружений), расположенных на этом участке, подземные сооружения, относящиеся к данному участку;
6) Обособленные водные объекты, многолетние насаждения;
7) Инженерные сооружения и сети, осуществляющие подключение земельного участка и находящихся на нем зданий (сооружений) к объектам инфраструктуры квартала или города;
8) Стационарные сооружения благоустройства территории участка;
9) Элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения, относящиеся к данному объекту недвижимости, но расположенные вне границ его земельного участка;
10) Другие объекты, которые в совокупности с вышеперечисленными компонентами недвижимости составляют нерасторжимое конструктивное или функциональное целое.
Оценка недвижимого имущества необходима при:
1) операциях купли-продажи или сдачи в аренду;
2) акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей;
3) привлечении новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций;
4) кадастровой оценки для целей налогообложения объектов недвижимости: зданий и земельных участков;
5) страховании объектов недвижимости;
6) кредитовании под залог объектов недвижимости;
7) внесения объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций;
8) разработке инвестиционных проектов и привлечении инвесторов;
9) ликвидации объектов недвижимости;
10) исполнении прав наследования, судебного приговора, разрешении имущественных спросов;
11) других операциях, связанных с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости.
Стоимость недвижимости, как и любого товара, имеет две формы проявления – потребительную и меновую стоимость.
Потребительная стоимость обусловлена совокупностью естественных и общественных свойств и процессов объекта недвижимости с точки зрения конкретного пользователя, который исходит из сложившегося варианта ее использования, а также естественными и общественными свойствами товара, которые определены уровнем технического развития и общественными потребностями.
Меновая стоимость возникает в процессе обмена объектов недвижимости. При этом в товарном хозяйстве всеобщим эквивалентом измерения выступают деньги. На конкурентном рынке цена, как денежное выражение стоимости, является фактором, уравновешивающим силы спроса и предложения. Форма проявления меновой стоимости – цена, которая отражает суммарное действие всех рыночных факторов.
Полезность – форма выражения потребительной стоимости.
Затраты – это выраженные в денежной форме расходы на создание или реконструкцию объекта недвижимости. Прежде всего, они представляют собой меру издержек, необходимых для воспроизводства точной копии объекта или объекта, аналогичного по полезности объекту оценки.
Местоположение, которое в значительной мере определяет величину эксплуатационных затрат, особенно транспортных, часто выступает необходимым элементом технологии, наконец, элементом удобства для покупателя.
Спрос и предложение. При снижении спроса вероятная цена продажи объекта может упасть ниже издержек на его воспроизводство.
Нахождение в гражданском обороте – разрешенная возможность передачи прав собственности на объект недвижимости. Если объект не находится в гражданском обороте, то его нельзя передать в обмен на какой-либо эквивалент. Он будет обладать только потребительной стоимостью для его пользователя.
Цена – это денежное выражение стоимости объекта недвижимости, с точки зрения типичных субъектов рынка, на конкретную дату продажи, исходя из варианта его наилучшего использования. Цена как форма проявления стоимости, выражающая результат, неизбежно отклоняется от стоимости заключения сделки между покупателем и продавцом в конкретных рыночных условиях под влиянием различных факторов.
Задача практикующих оценщиков – оценить стоимость объекта как фундаментальную основу оценки.
Для этого практикующим оценщикам необходимо правильно выбрать вид определяемой стоимости, соответствующий целям и условиям оценки с учетом:
1) международных стандартов оценки;
2) перехода российской экономики на международные требования бухгалтерского учета и аудита;
3) принципов финансового менеджмента и инвестиционного проектирования.
В зависимости от целей оценки, полноты оцениваемых прав на недвижимость различные виды стоимости могут быть объединены в две основные группы:
1) стоимость в обмене как выражение меновой стоимости;
2) стоимость в пользовании как выражение потребительной стоимости.
Стоимость в обмене характеризует способность объекта недвижимости обмениваться на деньги или на другие товары, носит объективный характер и лежит в основе проведения операций с недвижимостью на рынке: купли-продажи, передачи в залог, в том числе и под кредиты, сдачи в аренду, внесения в уставные фонды предприятий.
Формы проявления стоимости в обмене:
1) рыночная;
2) ликвидационная;
Рисунок 2 - Группы стоимости недвижимости
3) залоговая;
4) страховая;
5) арендная:
6) утилизованная.
Рыночная стоимость – наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда:
1) одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая – не обязана принимать исполнение;
2) стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
3) объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;
4) цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки;
5) платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Ликвидационная стоимость – денежная сумма в виде разницы между доходами от ликвидации объекта недвижимости и расходами на ее проведение. Это стоимость, с которой приходится соглашаться продавцу при вынужденной продаже недвижимости в ограниченный период времени, не позволяющий значительному числу потенциальных покупателей ознакомиться с объектом и условиями продажи.
Залоговая стоимость – стоимость объекта недвижимости, обеспечивающего ипотечный кредит, которую кредитор надеется получить при вынужденной продаже на рынке данного объекта недвижимости в случае неплатежеспособности заемщика. Величина залоговой стоимости служит верхним пределом ссуды, которая предоставляется под залог объекта недвижимости. Залоговая стоимость меньше рыночной стоимости на величину рисковой составляющей, а также дохода кредитного учреждения от данной операции.
Страховая стоимость – денежная сумма, на которую могут быть застрахованы разрушаемые элементы недвижимости, рассчитанная в соответствии с методиками, используемыми в сфере государственного и частного страхования. Основана на принципе замещения или воспроизводства с учетом накопленного износа объектов недвижимости, подверженных риску уничтожения. Рассчитывается как остаточная стоимость замещения. Стоимость замещения представляет собой оценку совокупных издержек на восстановление объекта недвижимости в сложившихся рыночных условиях.
Рыночная стоимость аренды – величина арендной платы, за которую может быть сдан в аренду объект недвижимости на дату оценки при типичных рыночных условиях, т.е. если:
1) на дату оценки объект не занят и готов к сдаче в аренду на условиях конкурентного рынка, а арендодатель и арендатор достаточно осведомлены о характеристиках объекта и действуют разумно и без принуждения;
2) период экспозиции объекта недвижимости достаточен для того, чтобы банк был доступен для потенциальных арендаторов, а также для согласования величины арендной платы, заключения договора об аренде и других условий, необходимых для сдачи объекта в аренду;
3) состояние рынка, динамика ставок арендной платы и другие условия являются типичными на дату оценки стоимости аренды, т.е. не являются чрезмерно обременительными или выгодными для аренды такого типа и данного вида недвижимости;
4) при определении стоимости аренды не учитываются предложения завышенных арендных ставок потенциальным арендатором, имеющим особый интерес к данному объекту недвижимости, а также находящимся в родственных или деловых связях с арендодателем.
Инвестиционная стоимость – стоимость объекта недвижимости для конкретного инвестора, основанная на его инвестиционных требованиях и предпочтениях. Расчет стоимости основан на субъективной оценке дисконтированных издержек и доходов инвестора, ожидаемых от использования данного объекта недвижимости в перспективном инвестиционном проекте.
Балансовая стоимость – стоимость объекта, отраженная в балансе предприятия или организации. Она состоит из первоначальной стоимости недвижимости на момент ввода в эксплуатацию, скорректированной на все проведенные переоценки основных фондов за вычетом бухгалтерской амортизации, а так же за вычетом стоимости произведенных улучшений за период эксплуатации.
Стоимость для целей налогообложения – устанавливается на основе нормативных документов, относящихся к налогообложению недвижимости. В странах с переходной экономикой эта стоимость, как правило, не соответствует рыночной стоимости. Так, в Российской Федерации законом установлено исчислять налог от балансовой стоимости, т.е. стоимости активов, включенных в определенные статьи баланса предприятий и организации.
Принципы оценки недвижимости - это основополагающие положения теории оценки и правила определения стоимости недвижимости. Принципы оценки подразделяются на принципы, которые отражают точку зрения пользователя, взаимосвязь отдельных частей объекта оценки, точку зрения рынка, и принцип наиболее эффективного использования объекта оценки.Теоретическим фундаментом процесса оценки является система оценочных принципов, на которых основывается расчет стоимости объектов недвижимости. Принципы оценки формируют исходные взгляды субъектов рынка на величину стоимости объекта недвижимости.
Теоретической основой процесса оценки является система оценочных принципов. В Мировой практике принято выделить четыре группы оценочных принципов:
1-я группа: принципы, основанные на представлениях потенциального собственника;
2-я группа: принципы, вытекающие из процесса эксплуатации недвижимости;
3-я группа: принципы, обусловленные действием рыночной среды;
4-я группа: принцип лучшего и наиболее эффективного использования.
Первая группа принципов оценки. Исходный принцип оценки стоимости недвижимости – принцип полезности, который означает, что чем больше объект недвижимости способен удовлетворить потребность собственника, тем выше его полезность и стоимость.
Три подхода к оценке недвижимости раскрывают различные аспекты полезности.
С точки зрения сравнительного подхода рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости выше цены сопоставимого объекта, обладающего такой же полезностью.
С позиции затратного подхода за продаваемый объект недвижимости нецелесообразно платить больше, чем будет стоить строительство нового объекта аналогичной полезности в приемлемые сроки.
С точки зрения доходного подхода стоимость объекта недвижимости определяется возможностями инвестирования в другие объекты аналогичной полезности, т.е. в объекты, приносящие примерно одинаковый поток доходов.
Для некоторых видов недвижимости наибольшая полезность достигается, если объекты оцениваются как отдельные элементы, другие могут оказаться более полезными в качестве составной части группы (например, многофункциональные центры).
Принцип замещения означает, что при наличии определенного количества однородных (по полезности или доходности) объектов недвижимости самым высоким спросом будут пользоваться объекты с наименьшей ценой. Данный принцип исходит из возможности альтернативного выбора для покупателя, т.е. стоимость объекта недвижимости зависит от того, имеются ли на рынке аналогичные или замещающие объекты. Принцип замещения наиболее полно реализуется при новом строительстве, в районах массовой жилой или дачной застройки, когда преобладают однотипные земельные участки и высок уровень стандартизации архитектурных и градостроительных проектов зданий.
Принцип ожидания определяется тем, какой доход (с учетом величины и сроков получения) или какие выгоды и удобства от использования объекта недвижимости, включая выручку от последующей перепродажи, ожидает получить потенциальный собственник. Данный принцип лежит в основе оценки недвижимости доходным подходом и характеризует точку зрения потенциального пользователя на будущие доходы и их текущую стоимость.
Вторая группа принципов оценки обусловлена процессом эксплуатации недвижимости и включает принципы вклада, остаточной продуктивности, сбалансированности, разделения.
Принцип вклада – для оценки стоимости объекта недвижимости необходимо определить вклад каждого фактора и его важнейших элементов в формирование полезности и стоимости объекта. Другими словами, вклад – это добавление в стоимость недвижимости, которое является результатом наличия конкретного фактора или его элементов.
Остаточная продуктивность определяется как остаток дохода, отнесенный к объекту недвижимости, после того как оплачены затраты на труд, оборудование и технические средства, менеджмент.
Принцип сбалансированности – для каждого типа землепользования необходимы определенные компоненты объекта, оптимальное сочетание которых обеспечивает максимальную стоимость недвижимости. Другими словами, любому типу недвижимости соответствует оптимальное сочетание взаимодействующих элементов в структуре объекта недвижимости, классов недвижимости в масштабах района или города (поселения), при котором достигается состояние равновесия, обеспечивающее максимальную стоимость всего объекта. Сбалансированность нарушается, если здание на земельном участке характеризуются недостаточными усовершенствованиями или, наоборот, имеют излишние улучшения по отношению к данному земельному участку, например, его размеру.
При рассмотрении возможных вариантов повышения эффективности использования объекта недвижимости необходимо учитывать принцип разделения элементов недвижимости и имущественных прав на них.
Принцип разделения означает, что физические элементы недвижимости и имущественные права на них можно разделять и соединять таким образом, чтобы достичь максимальной стоимости объекта.
Третья группа принципов оценки, обусловленных действием рыночной среды, включает спрос и предложение, конкуренцию, соответствие и изменение внешней среды.
Принцип спроса и предложения означает, что цена недвижимости изменяется в результате взаимодействия спроса и предложения. Он выражает взаимозависимость между растущей потребностью в объектах недвижимости в условиях социально-экономического развития общества и ограниченностью предложения, обусловленной природной ограниченностью земельных участков, а также экономическими издержками на строительство (реконструкцию) улучшений.
Спрос – это представленная на рынке платежеспособная потребность в объектах недвижимости.
Предложение – это количество объектов недвижимости, которое может быть выставлено на продажу при сложившемся уровне цен.
Принцип конкуренции означает, что цены на объекты недвижимости устанавливаются посредством постоянного соперничества субъектов рынка, которые стремятся к получению максимальной прибыли. Высокая норма прибыли стимулирует привлечение капиталов на рынок недвижимости и усиливает конкуренции. Положительная роль конкуренции состоит в том, что только на конкурентном рынке можно определить рыночную стоимость, когда она выравнивает доходность инвестиций в разных сегментах рынка недвижимости.
Принцип соответствия состоит в том, что максимальная стоимость объекта недвижимости возникает тогда, когда имеются разумный уровень архитектурной однородности и совместимый характер землепользования. Соответствие характеристик объекта недвижимости потребностям и ожиданиям местного рынка обеспечивает высокий рыночный спрос на него, а, следовательно, и высокую стоимость. Прежде всего, принцип соответствия проявляется через прогрессию и регрессию.
Эффект прогрессии заключается в положительном воздействии внешнего окружения или соседних объектов на стоимость недвижимости.
Регрессия имеет место, во-первых, когда объект недвижимости характеризуется излишними улучшениями, которые не востребованы рынком, или когда внешнее окружение оказывает отрицательное воздействие на процесс эксплуатации объекта.
Принцип изменения внешней среды предполагает при оценке объектов недвижимости учет возможных изменений экономических, социальных и юридических условий, при которых они используются, а также учет внешнего окружения и перспектив развития района. Принцип изменения внешней среды обязательно учитывается при написании отчета об оценке посредством указания даты, на которую определена стоимость объекта недвижимости.
Четвертая группа принципов оценки означает, что из возможных вариантов использования объекта недвижимости выбирается тот, при котором наиболее полно реализуются функциональные возможности земельного участка с улучшениями. Именно этот вариант применяется для оценки стоимости недвижимости.
Лучшее и наиболее эффективное использование (ЛНЭИ) определяется как использование недвижимости, которое:
1) является законодательно разрешенным, т.е. соответствует юридическим нормам, включая распоряжения о зонировании и нормы охраны окружающей среды, градостроительные ограничения, требования по охране памятников истории архитектуры, благоустройству прилегающей территории;
2) физически осуществимо, т.е. размер и форма земельного участка, его транспортная доступность, имеющиеся строения позволяют реализовать выбранный вариант использования;
3) финансово обосновано с точки зрения окупаемости инвестируемого капитала, т.е. использование обеспечивает доход, превышающий капитальные затраты, эксплуатационные расходы и финансовые обязательства;
4) обеспечивает наивысшую стоимость или доходность недвижимости.
Процесс оценки недвижимости включает следующие этапы:
1-й этап. Определение задачи оценки
Цель оценки
Вид определяемой стоимости
Установление оцениваемых имущественных прав
Дата оценки
2-й этап. Составление плана и договора на проведение оценки
График работ по оценке
Источники информации
Выбор методов оценки
Затраты на проведение оценки
Денежное вознаграждение за проведение оценки
Составление договора на оценку
3-й этап. Сбор и анализ информации
Осмотр объекта и прилегающий территории
Юридическое описание объекта недвижимости
Физические характеристики и местоположение
Экономическая информация
Проверка достоверности собранной информации
Анализ и обработка информации
4-й этап. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования
Анализ земельного участка Анализ земельного участка
как условно свободного с улучшениями
Правовая обоснованность выбранного варианта использования
Физическая осуществимость
Финансовая целесообразность
Наивысшая стоимость недвижимости
5-й этап. Расчет оценочной стоимости объекта недвижимости на основе трех подходов:
1) оценка стоимости на основе доходного подхода
2) оценка стоимости на основе сравнительного подхода
3) оценка стоимости на основе затратного подхода
6-й этап. Согласование полученных результатов и выведение итоговой величины стоимости объекта недвижимости
Проверка полученных данных о величине стоимости
Допущения и ограничивающие условия, обусловленные полнотой и достоверностью использованной информации
Выведение итоговой величины стоимости
7-й этап. Составление отчета об оценки
140. Задание {{ 140 }} ТЗ № 140
Упорядочить этапы процесса оценки недвижимости
· Определение задачи оценки
· Составление технического задания и договора на проведение оценки
· Сбор и анализ информации
· Анализ наиболее эффективного использования
· Расчет оценочной стоимости объекта недвижимости на основе трех подходов
· Согласование полученных результатов и выведение итоговой величины стоимости объекта недвижимости
· Составление отчета об оценке
141. Задание {{ 141 }} ТЗ № 141
Экономический принцип, согласно которому максимальная стоимость недвижимости определяется наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой объект недвижимости с эквивалентной полезностью, называется:
принципом замещения
принципом соответствия
принципом ожидания
принципом изменения внешней среды
142. Задание {{ 142 }} ТЗ № 142
Экономический принцип, согласно которому максимальный доход от недвижимости можно получить при соблюдении оптимальных величин ее составных элементов, называется:
принципом вклада
принципом разделения
принципом остаточной продуктивности
принципом замещения
принципом сбалансированности
143. Задание {{ 143 }} ТЗ № 143
Что из нижеперечисленного не соответствует определению рыночной стоимости
стоимость, рассчитанная с учетом продажи в кредит с отсрочкой платежа
наиболее вероятная цена сделки
покупатель и продавец имеют типичную мотивацию
стоимость, рассчитанная на конкретную дату
объект оценки выставлен на открытый рынок в форме публичной оферты
все ответы соответствуют определению рыночной стоимости
144. Задание {{ 144 }} ТЗ № 144
Если инвестор приобретает объект недвижимости исходя из предположения об увеличении его доходности, то он исходит из принципа
ожидания
замещения
конкуренции
полезности
145. Задание {{ 145 }} ТЗ № 145
Какие два вида стоимости из нижеперечисленных может превышать рыночную стоимость объекта недвижимости:
инвестиционная
стоимость для целей налогообложения
залоговая
ликвидационная
146. Задание {{ 146 }} ТЗ № 146
К формам проявления стоимости в обмене относятся:
арендная, залоговая, рыночная
рыночная, арендная, инвестиционная
залоговая, инвестиционная, рыночная
страховая, рыночная, налогооблагаемая
ликвидационная, рыночная, балансовая
147. Задание {{ 147 }} ТЗ № 147
При определении варианта наиболее эффективного использования объекта недвижимости учитываются
действующее законодательство и административные ограничения
физические характеристики земельного участка
финансовая обоснованность варианта использования
потенциал местоположения
все вышеперечисленное
148. Задание {{ 148 }} ТЗ № 148
Выбор методов оценки недвижимости зависит:
от профессионализма оценщика
требований руководства оценочной фирмы
вида (назначения) оцениваемого объекта недвижимости
характера достоверной информации
149. Задание {{ 149 }} ТЗ № 149
Зафиксированная в отчете об оценке итоговая величина стоимости недвижимости должна быть выражена:
одним числом и только в иностранной валюте
одним числом и только в рублях
одним числом и в рублях, и в иностранной валюте
диапазоном стоимостей и только в иностранной валюте
диапазоном стоимостей и только в рублях
150. Задание {{ 150 }} ТЗ № 150
Зафиксированная в отчете об оценке рыночная стоимость недвижимости является:
суммой, по которой будет осуществлена сделка
обоснованным мнением оценщика
фактической рыночной стоимостью объекта
151. Задание {{ 151 }} ТЗ № 151
Итоговая величина стоимости недвижимости, зафиксированная в отчете об оценке, должна быть выражена:
только в рублях
только в иностранной валюте
возможно и то и другое
152. Задание {{ 152 }} ТЗ № 152
Какой из нижеперечисленных подходов к оценке недвижимости предусматривает корректировку на величину предпринимательского дохода:
затратный
доходный
сравнительный
153. Задание {{ 153 }} ТЗ № 153
Какой из нижеперечисленных подходов к оценке недвижимости использует корректировку на коэффициент удобства пользования:
доходный
сравнительный
затратный
154. Задание {{ 154 }} ТЗ № 154
Какой подход к оценке недвижимости основан на экономическом принципе ожидания:
сравнительный
затратный
доходный
155. Задание {{ 155 }} ТЗ № 155
Какой подход предпочтительнее использовать при оценке уникальных и специализированных объектов недвижимости:
доходный
сравнительный
затратный
156. Задание {{ 156 }} ТЗ № 156
Наиболее верным определением по отношению к понятию "рыночная стоимость" является:
наиболее вероятная цена предполагаемой сделки
фактическая цена сделки с аналогом
цена, устраивающая продавца
цена, устраивающая покупателя
цена, устраивающая третью сторону
157. Задание {{ 157 }} ТЗ № 157
Оценка недвижимости проводится на основе информации:
полученной от заказчика
подтвержденной аудиторской проверкой
принятой налоговой инспекцией
откорректированной оценщиком
принятой статистическим управлением
158. Задание {{ 158 }} ТЗ № 158
Оценка недвижимости - это расчет рыночной стоимости:
земельного участка
земельного участка и выполненных на нем улучшений
остаточной стоимости зданий
износа зданий
159. Задание {{ 159 }} ТЗ № 159
Правильной последовательностью этапов оценки недвижимости является:
· определение задания на оценку. сбор информации, анализ наиболее эффективного варианта использования, оценка методами доходного, затратного и сравнительного подходов, выведение итоговой стоимости;
· определение задания на оценку, сбор информации, оценка методами доходного, затратного, сравнительного подходов, анализ наиболее эффективного варианта использования, выведение итоговой стоимости;
160. Задание {{ 160 }} ТЗ № 160
При определении стоимости школы наибольший весовой коэффициент необходимо присвоить результату, полученному затратным методом:
161. Задание {{ 161 }} ТЗ № 161
Принцип наиболее эффективного использования объекта недвижимости исключает вариант:
устраивающий конкретного инвестора
обеспеченный источниками финансирования
разрешенный законом
экономически целесообразный
физически осуществимый
162. Задание {{ 162 }} ТЗ № 162
Дата оценки и дата осмотра объекта недвижимости совпадают:
при определенных обстоятельствах
163. Задание {{ 163 }} ТЗ № 163
Инвестиционная стоимость позволяет определить:
максимальную цену продажи недвижимости
размер кредита, предоставляемого банком для покупки недвижимости
мнение конкретного инвестора о полезности имущества
величину капитала, вкладываемого в проект
164. Задание {{ 164 }} ТЗ № 164
Назовите приоритетный фактор формирования стоимости недвижимости:
физические характеристики имущества
затраты на его создание
полезность имущества в глазах платежеспособных покупателей
текущий способ использования
165. Задание {{ 165 }} ТЗ № 165
Оплата услуг оценщика определяется:
законодательством
правилами профессиональных организаций
условиями договора с клиентом
процентом от величины итоговой стоимости
166. Задание {{ 166 }} ТЗ № 166
Относительно невысокая стоимость элитного коттеджа, расположенного в непрестижном районе, указывает на игнорирование застройщиком принципа:
наиболее эффективного использования
соответствия
ожидания
167. Задание {{ 167 }} ТЗ № 167
Отчет об оценке не должен включать:
величину стоимости, установленную продавцом
дату определения стоимости
описание физических характеристик объекта оценки
ограничивающие условия оценки
168. Задание {{ 168 }} ТЗ № 168
Правильной характеристикой понятия "стоимость в пользовании" является:
объективная стоимость
наиболее вероятная цена
стоимость для конкретного пользователя
ликвидационная стоимость
169. Задание {{ 169 }} ТЗ № 169
Рыночной стоимостью объекта недвижимости является:
максимальная сумма средств, которая может быть выручена от его продажи на рынке, например с аукциона
наиболее вероятная цена его реализации в сжатые сроки
цена, которую, как ожидается, заплатит средний покупатель в типичных условиях
цена, уплаченная за него текущим владельцем
170. Задание {{ 170 }} ТЗ № 170
Оценка рыночной стоимости базируется на использовании рыночных данных при использовании методов:
только затратного подхода
только доходного подхода
только сравнительного подхода
все методы используют рыночную информацию
171. Задание {{ 171 }} ТЗ № 171
Утверждение о том, что максимальная стоимость собственности определяется наименьшей ценой, по которой может быть приобретена другая собственность с эквивалентной полезностью, базируется на принципе:
замещения
соответствия
ожидания
остаточной продуктивности
172. Задание {{ 172 }} ТЗ № 172
Утверждение о том, что последний доступный объект недвижимости в районе будет продан за большую цену, чем первый базируется на принципе:
замещения
ожидания
остаточной продуктивности
173. Задание {{ 173 }} ТЗ № 173
Цена продажи недвижимости, как правило, будет отличаться от его рыночной стоимости, если:
покупатель и продавец информированы об основных характеристиках объекта
продавец не заинтересован в скорейшей продаже имущества
продавец заинтересован в скорейшей продаже имущества
покупатель и продавец преследуют собственные интересы
Понятие недвижимости в гражданском законодательстве
Российским законодательством (ст. 130 ГК РФ) к недвижимому имуществу (недвижимым вещам, недвижимости) относятся: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.
Государственная регистрация прав на недвижимость - публичный правоустанавливающий юридический акт, с момента совершения которого возникают, переходят или прекращаются соответствующие права на недвижимые вещи (Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О госу-дарственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок к ним»).
Также предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью (ст. 132 ГК РФ). Вещи же, не относящиеся к недвижимости включая деньги и ценные бумаги признаются движимым имуществом (ст. 130 ГК РФ).
Права на объект недвижимости
Право собственности (полное право собственности) подразумевает права владения, пользования и распоряжения (ст. 209 ГК РФ). Права собственника на здания, сооружения и другое недвижимое имущество, возникают, из-меняются или прекращаются только с момента государственной регистрации их возникновения, изменения или прекращения (а не с момента заключения соответствующего договора или уплаты покупной цены) (ст. 219, 223 ГК РФ).
Передача другому лицу одного или нескольких прав приводит к возникновению частичных прав собственности. Важным понятием является принадлежность недвижимой вещи - движимая вещь, которая не являясь существенной частью недвижимой вещи, служит недвижимой вещи и связана с ней общим назначением (ст. 135 ГК РФ).
Недвижимость как объект оценки
Теория оценки к недвижимости относит: сам участок на поверхности земли; пространство над поверхностью участка; пространство под поверхностью участка вплоть до центра земли; все улучшения прочно связанные с землей перемещение которых невозможно без:
При определении объекта оценки, в случае проведения оценки недвижимости, следует учи-тывать, что ст. 5 закона об оценочной деятельности к объектам оценки отнесено:
Помимо однозначной идентификации объекта оценки, отчет должен содержать точное его описание (ст. 11 закона об оценочной деятельности).
Под целями и задачами оценки, указание которых необходимо в отчете об оценке (ст. 11 за-кона об оценочной деятельности), обычно подразумевается: вид стоимости и практическое приме-нение результатов оценки, соответственно.
В частности, Оценка недвижимого имущества необходима в следующих ситуациях в:
Цели и задачи оценки определяют особенности применения методологии оценки.
Понятие и виды стоимости
При проведении оценки следует различать понятия: стоимость, затраты и цена. Соответствующие им величины на практике также обычно отличаются.
Цена - это исторический факт, отражающий то, сколько было затрачено на покупки сходных объектов в прошлых сделках.
Затраты - это мера издержек, необходимых для того, чтобы создать объект собственности, сходный с оцениваемым.
Стоимость - это мера того, сколько гипотетический покупатель будет готов заплатить за оцениваемую собственность.
Стоимость имеет две формы проявления:
Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, содержат определения следующих видов стоимости (п. 3 стандартов):
Цель определения рыночной стоимости является наиболее распространенной в отчетах российских оценщиков. Однако выполнимость ее критериев в отдельных случаях является трудно доказуемой задачей.
Специальная стоимость объекта оценки допускает самостоятельное установление оценщиком критериев ее определения.
Теоретическим фундаментом процесса оценки является система оценочных принципов, на которых основывается расчет стоимости объектов недвижимости. Принципы оценки моделируют исходные взгляды субъектов рынка на величину стоимости объекта недвижимости.
В мировой практике принято выделять четыре группы оценочных принципов:
Понятия и принципы, основанные на представлениях потенциального пользователя
Полезность - это способность недвижимости удовлетворять потребности пользователя в дан-ном месте и в течение данного периода времени.
Определяется величиной, сроками и характером получения доходов или других выгод от ис-пользования объектов недвижимости. Принцип замещения гласит, что максимальная стоимость собственности определяется наи-меньшей ценой или стоимостью, по которой может быть приобретена другая собственность с эквивалентной полезностью.
Ожидание – это установление текущей стоимости доходов или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения собственностью. Ожидание может принимать как позитивный, так и негативный характер.
Понятия и принципы, обусловленные процессом эксплуатации
Остаточная продуктивность измеряется как чистый доход, отнесенный к земле, после того, как были оплачены затраты на труд, капитал и предпринимательство.
Вклад - это сумма, на которую увеличивается или уменьшает¬ся стоимость хозяйственного объекта или чистый доход от него вследствие наличия или отсутствия какого-либо дополнитель-ного фактора производства (ресурса). Стоимость каждого компонента зависит от того, насколько увеличивается стоимость всего объекта недвижимости от его использования, с учётом имеющихся количественных и качественных характеристик. Стоимость вклада определяется полезностью элемента с точки зрения покупателя (т.е. рынка).
Принцип сбалансированности (пропорциональности) гласит, что любому типу землепользования соответствуют оптимальные суммы различных факторов производства (компонент объекта), оптимальное сочетание которых достигается максимальная стоимость земли. Экономическое разделение имеет место, если права на недвижимую собственность могут быть разделены на два или более имущественных интереса, в результате чего возрастает общая стоимость объекта.
Принципы, связанные с рыночной средой
Принцип зависимости утверждает, что стоимость конкретного объекта недвижимости под-вер¬жена влиянию и сама влияет на природу и величину стоимости других объектов в районе его расположения.
Принцип соответствия (окружению) состоит в том, что максимальная стоимость объекта не-движимости возникает тогда, когда имеются разумный уровень архитектурной однородности и совместимый характер землепользования.
Принцип спроса и предложения означает, что цена недвижимости формируется в результате взаимодействия спроса и предложения. Под предложением понимается количество объектов не-движимости, которое может быть выставлено на продажу при сложившемся уровне цен. Спрос – это представленная на рынке платёжеспособная потребность в объектах недвижимости.
Принцип конкуренции: когда прибыли на рынке превышают уровень, необходимый для оп-латы факторов производства, на данном рынке обостряется конкуренция, что, в свою очередь, приводит к снижению среднего уровня чистых доходов.
Принцип изменения внешней среды предполагает учёт при оценке объектов недвижимости возможных изменений экономических, социальных и юридических условий, при которых они ис-пользуются, а также внешнего окружения и перспектив развития района.<.p>
Принцип НЭИ
Синтезом рассмотренных выше принципов является принцип (наилучшего и) наиболее эффективного использования объекта оценки (НЭИ). Под эти понимается такое использование, ко-торое:
Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости в обязательном порядке включает определение НЭИ.
Анализ НЭИ включает два аспекта:
Этапы проведения анализа НЭИ:
В практике оценки принято классифицировать все методы оценки по принадлежности их к к одному из трех подходов:
Данное разделение является условным, поскольку конкретные методы могут иметь черты нескольких подходов. Нормативное определение подходов к оценке приведено в п. 5 Стандартов оценки и в рамках соответствующих разделов настоящего материала.
Процедура согласования результатов применения методов затратного, сравнительного и доходного подходов определяется содержанием оценочного задания, использованных подходов и методов оценки, полнотой и достоверностью использованной информации, выявлением преимуществ и недостатков используемых методов.
1 Этап. Определение задачи оценки.
2 этап. Составление плана и договора на проведение оценки.
3 Этап. Сбор и анализ информации.
4 этап. Анализ наиболее эффективного использования.
5 этап. Расчет оценочной стоимости объекта недвижимости на основе трех подходов
6 этап. Согласование полученных результатов и выведение итоговой величины стоимости объекта недвижимости.
7 этап. Составление отчета об оценке
В понятие недвижимого имущества входят физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли или является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами.
Отличительный чертой движимого имущества является возможность его перемещения без ущерба либо ему самому, либо объекту недвижимости, с которыми они связаны.
В Гражданском Кодексе (статья 130) дается четкое определение термину недвижимая вещь. Недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость, относиться земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связанны с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба и их назначению невозможно, в том числе лес, многолетние насаждения, здания, сооружения).
В данном определении понятия (недвижимая вещь), (недвижимое имущество), (недвижимость) рассматриваются как синонимы, что, наш взгляд вполне справедливо, поскольку все они характеризуют одни и те же материальные объекты.
Таким образом, необходимо различать понятие недвижимости (недвижимого имущества как совокупность физических объектов (земли и всего что с ней неразрывно связанно) и недвижимость собственность, включающей кроме материальных объектов интересы, преимущество и права связанные собственностью на эти объекты.
Теоретической основой процесса оценки является система оценочных принципов. В мировой практике принято выделять четыре группы оценочных принципов:
Первая группа принципов оценки. Исходной принцип оценки стоимости недвижимости - принцип полезности, который означает, что чем больше объект недвижимости способен удовлетворить потребность собственника, тем выше его полезность и стоимость.
Принцип замещения означает, что при наличии определенного количества однородных (по полезности или доходности) объектов недвижимости самым высоким спросом будут пользоваться объекты с наименьшей ценой. Данный принцип исходит из возможности альтернативного выбора для покупателя, т.е. стоимость объекта недвижимости зависит от того, имеются ли на рынке аналогичные или замещающие объекты.
Принцип ожидания определяется тем, какой доход (с учетом величины и сроков получения) или какие выгоды и удобства от использования объекта недвижимости, включая выручку от последующей перепродажи, ожидает получить потенциальный собственник. Данный принцип лежит в основе оценки недвижимости доходным подходом и характеризует точку зрения потенциального пользователя на будущие доходы и их текущую стоимость. Например, стоимость земельного участка в населенном пункте, отведенного под жилую застройку, будет отражать капитализированную величину арендной платы (реальной или потенциально возможной), которую ожидает получить собственник от эксплуатации жилого дома.
Вторая группа принципов оценки обусловлена процессом эксплуатации недвижимости и включает принципы вклада, остаточной продуктивности, сбалансированности, разделения.
Принцип вклада - для оценки стоимости объекта недвижимости необходимо определить вклад каждого фактора и его важнейших элементов в формирование полезности и стоимости объекта.
Доходность объекта недвижимости определяется комбинацией четырех групп факторов: земли со строениями (если участок незастроенный, то только земли), оборудования и технических средств (для незастроенного участка - также зданий и сооружений), рабочей силы и менеджмента. При этом стоимость каждой группы факторов зависит от того, насколько увеличивается стоимость всего объекта недвижимости от их использования, с учетом имеющихся количественных и качественных характеристик.
Другими словами, вклад - это добавление в стоимость недвижимости, которое является результатом наличия конкретного фактора или его элементов.
Если рассматривать действие данного принципа в динамике, по отношению к расширяющемуся объекту, то величина каждого последующего вклада может и не соответствовать конкретным затратам на создание рассматриваемого компонента, поскольку общая стоимость недвижимости не всегда выступает простой суммой стоимостей отдельных составляющих элементов.
Принцип сбалансированности - для каждого типа землепользования необходимы определенные компоненты объекта, оптимальное сочетание которых обеспечивает максимальную стоимость недвижимости.
Другими словами, любому типу недвижимости соответствует оптимальное сочетание взаимодействующих элементов в структуре объекта недвижимости в масштабах района или города (поселения), при котором достигается состояние равновесия, обеспечивающее максимальную стоимость всего объекта.
Сбалансированность нарушается, если здания на земельном участке характеризуются недостаточными усовершенствованиями или, наоборот, имеют излишние улучшения по отношению к данному земельному участку, например, его размеру.
Для объектов недвижимости сбалансированность характеризуется экономическими показателями емкости и эффективности.
Емкость показывает, сколько объектов недвижимости может быть приложено к определенному земельному участку, при этом местные органы власти могут: регулировать параметры недвижимости (высоту, плотность застройки, эффективность использования земельного участка); устанавливать требования по сохранению ландшафта, исторической застройки, охране памятников истории и культуры, по природоохранным мероприятиям.
Эффективность определяется тем, какой уровень прибыли может обеспечить сочетание земельного участка с расположенными на нем строениями при реализации различных проектов застройки.
Принцип разделения означает, что физические элементы недвижимости и имущественные права на них можно разделять и соединять таким образом, чтобы достичь максимальной стоимости объекта.
При разделении физических элементов недвижимости имущественных прав на них возможны следующие варианты:
Третья группа принципов оценки, обусловленных действием рыночной среды, включает спрос и предложение, конкуренцию, соответствие и изменение внешней среды.
Принцип спроса и предложения означает, что цена недвижимости изменяется в результате взаимодействия спроса и предложения. Он выражает взаимозависимость между растущей потребностью в объектах недвижимости в условиях социально-экономического развития общества и ограниченностью предложения, обусловленной природной ограниченностью земельных участков, а также экономическими издержками на строительство (реконструкцию) улучшений.
Принцип конкуренции означает, что цены на объекты недвижимости устанавливаются посредством постоянного соперничества субъектов рынка, которые стремятся к получению максимальной прибыли. Высокая норма прибыли стимулирует привлечение капиталов на рынок недвижимости и усиливает конкуренцию.
Положительная роль конкуренции состоит в том, что только на конкурентном рынке можно определить рыночную стоимость, когда она выравнивает доходность инвестиций в разных сегментах рынка недвижимости. При наличии монополизма сверхприбыль порождает разрушительный характер конкуренции, подрывает действие рыночных механизмов и, в конечном счете, приводит к искаженной рыночной стоимости недвижимости. Особенно опасен этот процесс на стадии зарождения и становления рынка недвижимости (прежде всего земли), характерной для нашей страны.
Принцип соответствия состоит в том, максимальная стоимость объекта недвижимости возникает тогда, когда имеются разумный уровень архитектурной однородности и совместимый характер землепользования. Соответствие характеристик объекта недвижимости потребностям и ожиданиям местного рынка обеспечивает высокий рыночный спрос на него, а следовательно, и высокую стоимость.
Принцип изменения внешней среды предполагает при оценке объектов недвижимости учет возможных изменений экономических, социальных и юридических условий, при которых они используются, а также учет внешних окружения и перспектив развития района.
Принцип изменения внешней среды обязательно учитывается при написании отчета об оценке посредством указания даты, на которую определена стоимость объекта недвижимости.
Принципом, обобщающим влияние указанных ранее трех групп принципов оценки, является лучшее и наиболее эффективное использование (ЛНЭИ).
Четвертая группа принципов оценки (ЛНЭИ) означает, что из возможных вариантов использования объекта недвижимости выбирается тот, при котором наиболее полно реализуются функциональные возможности земельного участка с улучшениями. Именно этот вариант применяется для оценки стоимости недвижимости.
Оценщик делает поправку на потери при сборе платежей, анализируя ретроспективную информацию по конкретному объекту с последующим прогнозированием данной динамики и таким образом может определить вариант, приносящий максимально возможный доход от земельного участка независимо от того, застроен участок или нет и какие строения находятся на нем на дату оценки.
ЛНЭИ рассматривается в два этапа: во-первых, земельного участка как свободного, во-вторых, участка земли с существующими улучшениями.
Все вышеперечисленные принципы оценки недвижимости тесно взаимосвязаны и в зависимости от вида и специфики оцениваемого объекта, от используемого метода оценки могут играть основную или вспомогательную роль.
Эти принципы представляют собой теоретическую основу оценки стоимости объектов недвижимости. На них базируются три фундаментальных подхода к оценке недвижимости - доходный, сравнения и затратный.