Здравствуйте! Сегодня поговорим о том, как быстро и выгодно продать квартиру самому (без посредников) или при помощи агентства.

На первый взгляд, кажется, что продать квартиру очень просто, но люди, которым пришлось заниматься продажей недвижимости самостоятельно, так не считают. Это довольно трудоемкий процесс, который может растянуться на годы. В этой статье мы пошагово расскажем, как быстро продать квартиру с максимальной выгодой для вас ценой.

Заниматься продажей самостоятельно или привлекать специалистов (риелторов)

Ответить однозначно на поставленный вопрос очень сложно, но мы постараемся. Если имущество вам нужно продать срочно, тогда лучше обратиться в агентство недвижимости. В случае если у вас несколько квартир, и вы просто решили продать одну из них, тогда можно попытаться заняться продажей самостоятельно. В случае неудач, вы всегда сможете обратиться к риелторам.

Каждый из вариантов имеет свои положительные и отрицательные стороны.

Для того чтобы вам было легче определиться какой выбрать, приводим их сравнительную характеристику:

Если вы все-таки решили обратиться к риелторам в агентство недвижимости, тогда нужно помнить, что выбирать подобную организацию нужно очень тщательно.

Отдавайте предпочтение проверенным риелторам с хорошей репутацией. Не стоит обращаться в несколько агентств. Так вы не ускорите продажу, а только отпугнете потенциальных клиентов. Все из-за того, что все агентства размещают объявления в одних и тех же газетах или интернет-ресурсах, а покупатели когда видят одно и то же предложение от большого количества посредников, обходят их стороной.

В случае если продажей вы решили заняться самостоятельно, мы предлагаем ознакомиться с нашими рекомендациями, которые помогут быстро и выгодно продать квартиру.

Как продать квартиру самостоятельно. Пошаговая инструкция

Шаг 1: Ставим цель

Первым этапом в процессе продажи квартиры является постановка цели. Именно от нее зависят сроки продажи вашего имущества, форма оплаты, размер задатка и цена самой квартиры.

У каждого человека может быть абсолютно разные цели продажи своих квадратных метров, поэтому мы постарались разделить их на группы:

1. Продажа жилплощади с целью купить более просторную квартиру (доплатив определенную сумму);
2. Продажа квартиры для того чтобы купить новую с меньшей квадратурой;
3. Продажа квартиры, связанная со сменой места жительства (переезд в другой город);
4. Продажа жилого недвижимого имущества, связанная с желанием хозяина сменить квартиру на частный дом;
5. Потребность в наличных деньгах, связанная с неотложными нуждами, например, с операцией;
6. Продажа по причине ненадобности (если квартир несколько);
7. С целью вложения полученных денег в другую сферу ( , покупка автомобиля, земельного участка и т. д.).

Если продать квартиру вам нужно срочно, то ее цена будет существенно ниже. Цель влияет на сроки, а от сроков зависит стоимость жилплощади.

Шаг 2: Оцениваем квартиру

После того как вы определитесь с целью можно переходить к оценке своей жилплощади.

На рыночную стоимость квартиры влияют многие факторы, поэтому приводим перечень основных:

1. Количество комнат . Чем их больше, тем выше цена квартиры. Но стоит помнить, что более востребованы однокомнатные квартиры, а наименее — четырехкомнатные.
2. Метраж или квадратура . Чем больше площадь, тем выше цена. Например, если рассматривать двухкомнатную квартиру с площадью 40м² и 60м², то цена будет выше во втором варианте.
3. Планировка. Удачная планировка позволяет хозяину увеличить стоимость квартиры на 10%. Наилучшим вариантом считается квартира с расположением комнат типа «распашонка». Это когда комнаты находятся по разные стороны друг от друга. Квартиры со смежными комнатами менее востребованы.

Смежные комнаты – это комнаты, у которых один вход.

То есть для того чтобы попасть во вторую, необходимо пройти через первую. Фактически одна из комнат является проходной.

1. Площадь кухни. Кухня – это место, где хозяйки проводят достаточно много времени. Поэтому ее размер, иногда, играет решающую роль в выборе квартиры. Особенно если у покупателей большая семья. Кухня считается нормальной, если ее площадь от 10м² и выше. Кухни с площадью 7м² считаются морально устаревшими, а такие квартиры хуже продаются.
2. Наличие балконов и лоджий. Если в квартире есть балкон или лоджия, но они не застеклены или остекленение находится в плачевном состоянии (гнилые рамы, треснутые стекла), тогда в цене квартира не прибавит. Увеличить стоимость квартиры на 5% могут недавно остекленные балконы и лоджии.
3. Тип санузла . Квартиры с раздельным санузлом стоят дороже в отличие от квартир со смежным.
4. Тип отопления . Покупатели отдают предпочтение квартирам с автономным отоплением, хоть они и стоят дороже. Но в будущем хозяева будут на коммунальных платежах, ведь с центральным отоплением ежемесячно придется отдавать «кругленькую» сумму.
5. Наличие ремонта . Если ваша квартира находится в хорошем районе, а дом построен менее 20 лет назад, тогда «свежий» ремонт может повысить стоимость квартиры на 10% и выше.

В случае если дом построен довольно давно, то ремонт не поднимет рыночную стоимость вашей жилплощади, а лишь ускорит продажу. Поэтому перед тем как делать дорогостоящий ремонт взвесьте все за и против.

1. Величина коммунальных платежей . Если в квартире поставлены счетчики на воду, газ, отопление, то это существенно уменьшает размер коммунальных платежей. А это фактор, на который смотрят абсолютно все покупатели.
2. Этажность дома и этаж . Квартиры на первых и последних этажах теряют в цене около 10%. Все из-за того, что их покупают неохотно. Оптимальными можно считать средние этажи. Иногда застройщики продают квартиры на 2-х последних этажах с большой скидкой. А ведь чем выше квартира, тем чище воздух и меньше шума.
3. Год постройки и тип строения . Цена на квартиры в кирпичных домах на порядок выше чем, в аналогичных квартирах, но в панельных зданиях.
4. Район расположения . В нашей стране недвижимость, расположенная в центре города, ценится выше, чем на окраинах. Поэтому если ваша квартира расположена в центральных районах города, тогда цену можно немного поднять.
5. Инфраструктура . Если недвижимость расположена в районе с развитой инфраструктурой (поблизости есть сады, школы, медицинские учреждения, магазины, парковки т.д.), то ее покупают охотнее по более высоким ценам.
6. Прилегающая территория . Наличие уютного двора, детских площадок положительно влияют на оценку квартиры, т.е. повышают ее.
7. Застройщик. Если ваш дом построен застройщиком с хорошей репутацией, этот факт немного увеличит стоимость вашей жилплощади.
8. Готовность объекта . Если дом не достроен, то цена его намного ниже, чем аналогичные дома, которые уже введены в эксплуатацию. Иногда люди, вкладывают деньги в квартиры, которые только начинают строиться, а после сдачи дома в эксплуатацию продают недвижимость в разы дороже.

Способы формирования цены на квартиру

Зная, что именно влияет на формирование цены недвижимости можно попробовать сформировать цену собственной квартиры.

Это можно сделать несколькими способами:

• В каждом городе есть несколько печатных изданий, где публикуются объявления о купле/продаже недвижимости. Достаточно просто купить такие газеты и проанализировать стоимость квартир в вашем районе. Выберите несколько вариантов и на их основании установите цену своей квартиры. Использовать можно не только газеты, но и информационные ресурсы. Сейчас большинство покупок совершается не с помощью газет, а с помощью специализированных сайтов;
• Вы можете установить цену на квартиру методом проб. Поместите объявление о продаже квартиры, указав завышенную цену. Если в течение двух недель вам никто не позвонит, то вы немного снизите цену;
• В случае если продажу квартиры доверить риелтору, тогда они помогут вам установить реальную цену ваших квадратных метров.

Каждый покупатель, который захочет купить вашу квартиру, будет торговаться. Поэтому можно заранее увеличить стоимость квартиры, чтобы потом сделать небольшую скидку будущему владельцу вашей жилой недвижимости.

Шаг 3: Рекламируем квартиру

После того как вы определитесь с целью и произведете оценку жилплощади, можно рекламировать квартиру.

1. Расклеить рекламные объявления. Это малоэффективный и устаревший способ. Для его реализации придется расклеить около 500-1000 объявлений. Очень часто их срывают до того, как объявление прочитает потенциальный покупатель. Неэффективность этого метода заключается также в том, что, возможно будущий покупатель не проживает в районе, где вы распространили объявления. Мы бы не акцентировали внимание именно на нем, хотя расклеенные объявления не помешают.
2. Разместить рекламные объявления в интернете . Во Всемирной паутине есть большое количество сайтов, где можно поместить свое предложение. Именно на просторах интернета аудитория потенциальных покупателей максимальная. Поэтому это, пожалуй, самый эффективный способ.
3. Поместить объявление в печатных изданиях вашего города, которые специализируются на продаже недвижимости.
4. Расскажите всем знакомых , о том что вы планируете продавать свою жилплощадь. Если ваша квартира находится в кооперативе, тогда обязательно сообщите о продаже председателю. Очень часто именно этот человек помогает с поиском будущего владельца квартиры. Может быть благодаря «сарафанному радио» и найдется покупатель.
5. Реклама на стеклах вашей квартиры . Поместите плакат или баннер со словами «Продается» и номером своего телефона на окнах или балконе продаваемой квартиры. Возможно, потенциальный клиент живет рядом с вами, но не видел вашего объявления в сети или на досках объявлений.

Структура объявления

Для того чтобы объявление заинтересовало человека, оно должно быть максимально информативным и в то же время интересным.

Объявление о продаже квартиры должно содержать следующую информацию:

• Количество комнат (1,2,3 и т. д.);
• Квадратура. Тут указывают общую, жилую и площадь кухни;
• Планировка (комнаты смежные, «распашонка» и т. д.);
• Этаж и этажность здания (6 этаж/10-этажного дома);
• Тип строения и год постройки (панельный или кирпичный дом, например, 2000 г.);
• Тип отопления (индивидуальное или центральное);
• Тип санузла (смежный или раздельный);
• Лоджии и балконы. Здесь необходимо указать застеклены ли они и в каком состоянии находятся. (Например, балкон застеклен 3 года назад металлопластиковыми окнами);
• Ремонт (косметический или капитальный и как давно делался);
• Информация о прилегающей территории (например, маленький двор с детской площадкой);
• Инфраструктура (наличие магазинов, садиков, поликлиники, транспортной развязки и т. д.);
• Район города;
• Размер коммунальных платежей.

В обязательном порядке в объявление нужно вставить до 10 фотографий. Они должны быть высокого качества и выполнены в выгодных ракурсах. Лучше, если вы предварительно вынесите весь хлам и старую мебель. Лучше продаются пустые квартиры, т.к. покупатель подсознательно начинает расставлять мебель и технику в вашей квартире. В кадр не должны попадать люди.

Примеры объявлений

Теперь о самом объявлении. Оно должно быть ярким, запоминающимся и интересным, то есть таким, чтобы его захотелось дочитать до конца. Если объявление вы планируете расклеивать, то постарайтесь распечатать его на цветной бумаге. Так оно точно не потеряется среди массы белых и безликих предложений.

Делайте отступы, абзацы, обращайтесь к покупателю, наполняйте свое объявление позитивом и теплом.

Ниже мы приведем пример удачного и не очень объявления, чтобы вы поняли их разницу и не допускали ошибок при составлении своего:

Пример неудачного объявления

Продается однокомнатная квартира

В этом районе 7этаж/16-этажного дома. Квадратура 40/25/10. Санузел смежный, балкон застеклен, ремонт косметический, удобная транспортная развязка. Цена 2 000 000 рублей.

Телефон: 8 – 111-111-11-11-Андрей

Пример удачного объявления

Продается уютная однокомнатная квартира в самом экологически чистом районе города.

Просторная квартира общей площадью 40 кв. м. Комната светлая, теплая 25 кв. м., большая кухня – 10 кв. м.

Квартира расположена на среднем этаже (7этаж/16 этажного дома). Чистый подъезд, всегда работающий лифт и добрые, отзывчивые соседи будут радовать Вас каждый день.

В квартире имеется остекленная, утепленная лоджия, из которой можно сделать уютный кабинет или оранжерею для цветов.

Дом находится в отличном техническом состоянии, 2000 года постройки.

В квартире сделан косметический ремонт, имеется встроенный шкаф-купе. Возможна продажа со всей техникой и мебелью.

Благодаря удобному расположению дома, в шаговой доступности супермаркеты, школа, садик, поликлиника, удобная транспортная развязка.

Это квартира, в которой я родился и вырос, поэтому с ней у меня ассоциируются самые яркие моменты моей жизни. Надеюсь, что там вы будете такими же счастливыми, как и моя семья. Моя квартира ищет такого хозяина, как Вы!

Стоимость: 2 000 000 рублей.

Контакты владельца и продавца квартиры: Андрей, тел. 8-111-111-11-11

Звоните и приходите на просмотр. О цене договоримся.

Шаг 4: Подготавливаем документы

Приводим примерный перечень всей необходимой документации:

• Документ, удостоверяющий личность владельца (паспорт, свидетельство о рождении, военный билет и т.д.);
• Согласие супруга (или супруги), заверенное у нотариуса (в случае если имущество было совместно нажитым);
• Документ, подтверждающий право собственности ( квартиры, договор о передаче собственности и свидетельство о собственности на квартиру, договор дарения, договор ренты, свидетельство о праве на наследство и т.д.);
• Выписка из домовой книги (действительна в течение месяца после получения);
• Справки из БТИ (кадастровый паспорт и поэтажный план квартиры);
• Разрешение из органов опеки и попечительства (в случае если хотя бы один из собственников не достиг совершеннолетия);
• Доверенность для представителя, заверенная у нотариуса (если продажей занимается не собственник квартиры, а третье лицо);
• Справки, подтверждающие отсутствие задолженностей по коммунальным платежам (их лучше брать после оформления договора задатка).

Если вы боитесь быть обманутыми, или не можете собрать все необходимые документы, тогда можно воспользоваться услугами риелторов. 90% стоимости их услуг припадает на поиск покупателя, а 10% – это сопровождение клиента при оформлении купли-продажи. Поэтому задумайтесь, может рационально будет воспользоваться услугами профессионалов?

Шаг 5: Занимаемся предпродажной подготовкой

Перед тем как показывать квартиру потенциальным покупателям, необходимо провести предпродажную подготовку.

Она состоит из нескольких этапов:

1. Уборка подъезда и прилегающих территорий . Даже если вы не мусорите в подъезде, но это делают другие, мы настоятельно рекомендуем перед приходом покупателя привести в порядок не только квартиру, но и двор. Вряд ли кому-то понравится заплеванный семечками подъезд с расписанными стенами. А раскиданный мусор перед домом отпугнет покупателей с детьми.
2. Уборка самой квартиры . Постарайтесь вынести всю старую мебель и максимально освободить квартиру. Вымойте окна и полы. Чистая квартира без ремонта смотрится лучше, чем грязная с косметическим ремонтом.
3. Маскировка изъянов. Если в вашей квартире есть некоторые изъяны, то их нужно обязательно замаскировать. Например, спрятать дырку в стене поможет обычная картина, а дефекты линолеума на полу скроет ковер.
4. Предание эстетического вида. Для того чтобы квартира понравилась, она должна быть уютной. Поэтому постарайтесь создать этот самый уют. Повесьте шторы, картины, люстру (их потом можете забрать).
5. Наполните квартиру приятным ароматом . Правильно подобранный аромат положительно настраивает человека и поднимает настроение. Ароматизируйте квартиру запахом сваренного кофе или свежего хлеба.

Цель предпродажной подготовки – заставить покупателя оставить задаток и подписать предварительный договор купли-продажи.

Шаг 6: Проводим переговоры с покупателем

Привести квартиру в презентабельный вид мало. Нужно уметь вести переговоры и научиться убеждать людей. Для этого необходимо просто говорить с покупателем на его языке.

Не пугайтесь вопросов, а смело на них отвечайте. Сейчас мы покажем примерный диалог с покупателем.

Покупатель : Квартира неплохая, но меня смущает маленькая кухня.

Продавец : Я вас прекрасно понимаю, это небольшой минус, но квартира также обладает и массой достоинств. Это добрые, спокойные и отзывчивые соседи, удачная планировка, раздельный санузел, качественное остекленение окон и балкона, близкое расположения садика, школы, поликлиники. Согласитесь, это немаловажно для комфортной жизни любой семьи.

Покупатель : Мне понравилась Ваша квартира, но я не располагаю нужной суммой.

Продавец : Я могу сделать Вам скидку, и оставлю кое-какую технику или мебель, если мы заключим сделку в течение недели.

Покупатель : Мне нужно будет вселиться как можно быстрее. Когда вы сможете освободить квартиру?

Продавец : Если мы с Вами оформим договор задатка сегодня, то уже завтра я начну заниматься выпиской из квартиры и освобождать ее. Все мы люди и я прекрасно Вас понимаю.

Шаг 7: Берем задаток

После того как покупатель согласится купить вашу квартиру, необходимо попросить его внести задаток и подписать договор о задатке или предварительный договор купли-продажи.

Чаще всего оставляют задаток в размере 2-5 процентов от стоимости квартиры. Это своего рода гарантия того, что покупатель не передумает. В случае если все-таки ситуация изменится и покупатель откажется покупать вашу недвижимость, то задаток не возвращается. Если вы как продавец решите продать свое имущество другому человеку, то обязаны будете вернуть задаток в двойном размере.

Договор о задатке составляется в произвольной форме, где указывается полная стоимость квартиры, размер внесенного задатка, наличие техники и мебель, которую продавец обещает оставить.

Шаг 8: Выписываемся из квартиры и собираем справки об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам

После того как между продавцом и покупателем был подписан договор о задатке, можно начинать выписываться из квартиры. Для этого владельцу квартиры необходимо явиться в паспортный стол и озвучить администратору цель своего визита. После чего вас направят в нужный кабинет.

Если в квартире были прописаны несовершеннолетние, тогда для выписки необходимо предоставить разрешение из органов опеки и попечительства.

Параллельно можно начать вывозить свои вещи, чтобы покупатель мог как можно быстрее въехать (после заключения договора купли-продажи).

Помимо выписки, необходимо собрать все справки из коммунальных служб о том, что у вас нет никаких задолженностей.

Шаг 9: Оформляем договор купли-продажи и получаем полный расчет

В оговоренный день продавец с полным пакетом документов и покупатель со всей суммой встречаются у нотариуса, где последний оформляет договор купли-продажи. Составляется он в трех экземплярах и после проверки правильности внесения всех данных подписывается покупателем продавцом и нотариусом.

Основными условиями продажи жилого помещения являются:

• Наличия предмета, т.е. квартиры;
• Ее цена;
• Условия, на основании которых по заявлению одной из сторон будет достигнуто соглашение;
• Перечень лиц, которые сохраняют право пользования продаваемой жилой недвижимостью.

Дальнейшая процедура выглядит следующим образом:

• После подписания договора купли-продажи жилой недвижимости происходит передача денег;
• Продавец после получения всей суммы пишет расписку о получении денег в счет проданной квартиры;
• Деньги можно передать наличными или через банковскую ячейку;
• Помимо этого, покупатель должен оплатить госпошлину (квитанцию выдает нотариус);
• После подписания всех документов и передачи денег, новому владельцу квартиры отдаются ключи;
• Договор купли-продажи необходимо сдать в соответствующие регистрационные органы, где подтверждается факт передачи собственности, и выдаются соответствующие документы;
• Иногда покупатель и продавец подписывают еще и передаточный документ. В нем указывается вся мебель, техника и т.д., которую обещал оставить продавец. На его основании происходит передача жилого помещения продавцом и его прием покупателем;
• Составляется такой документ в свободной форме. Его наличие не является обязательным условием купли-продажи.

Особенности продажи квартиры в строящемся доме

Если вы купили квартиру у застройщика, в доме который еще не сдан в эксплуатацию, то фактически вы не являетесь владельцем жилого помещения. У таких людей на руках либо договор долевого участия, либо договор переуступки права от застройщика.

После того как дом сдадут, владельцы квартир получают выписку из регистрационной палаты. Именно эта выписка является правоустанавливающим документом, который подтверждает право собственности на жилую недвижимость.

После вступления в права собственности, алгоритм продажи квартиры в новостройке ничем не отличается от продажи недвижимости на вторичном рынке.

Заключение

Как видите, продать квартиру без посредников сложно, но возможно. На это может уйти много времени и сил, но так вы неплохо сэкономите на услугах агентствах недвижимости.

Главное избегайте самых распространенных ошибок:

• Неправильная оценка;
• Неподготовленная квартира;
• Неумение продавца общаться с покупателями;
• Неправильно оформленные документы.

Все эти факторы тормозят процесс продажи и отпугивают покупателей. Надеемся, что наши рекомендации помогут избежать любых неприятностей, а сделка купли-продажи пройдет гладко!

Последнее обновление:  02.12.2019

Здравствуйте, уважаемые читатели онлайн-журнала «сайт»! Эта публикация посвящена актуальной теме — как быстро продать квартиру с выгодой .

Когда мы говорим о том, что жилую площадь нужно реализовать, не только быстро, но и на выгодных условиях, то эти два слова кажутся, как-то не совместимы между собой. Прежде всего, следует доверять только себе, а уж потом агентствам, либо профессиональным риэлторам, которые за свои услуги берут не малое вознаграждение.

Чтобы сделка прошла без сучка и задоринки и не противоречила ожидаемым желаниям, в первую очередь следует задаться вопросом: что от вас ждет потенциальный клиент и как можно ускорить сделку?

Из этой статьи вы узнаете:

• Как можно быстро и выгодно продать квартиру;
• Какие документы нужно собрать для продажи квартиры (перечень);
• Как продать квартиру самому без посредников: риэлторов, агентов, маклеров;
• При каких условиях и как продать квартиру в ипотеке.

А используя пошаговую инструкцию по продаже квартиры, вы сможете без особого труда продать свою недвижимость максимально быстро и дорого.

Как быстро и выгодно продать квартиру без риэлторов и посредников — перечень документов + подробное руководство

Если вы пользовались услугами «Из руки в руки» или, к примеру «Авито», при продаже какой-нибудь вещи или машины, то реализовать самостоятельно квартиру без участия посредников у вас не составит никакого труда. Здесь основное – разобраться в тонкостях рынка недвижимости.

Как утверждает большинство специалистов, продать жилье выгодно и в короткие сроки – практически невозможно . Если конечно, у вас появится покупатель, который готов вам предложить ту сумму, которую вы хотите, то это будет, скорее всего, удача, а не ваши способности, как агента по недвижимости.

Обратите внимание!

На практике реализовать квартиру за несколько дней, можно, но при этом придется скинуть половину её стоимости .

Но, если вы хотите выручить за свое жилье, хорошие деньги, то стоит подготовиться к тому, что придется подождать, чтобы найти именного «того покупателя». На это может уйти более месяца, за это время можно будет подготовить все необходимые документы.

Перед реализацией недвижимости следует учесть и ее особенности. Очень сложно реализовать комнату, расположенную в коммуналке, чем простую «двушку» в центре или таунхаус.

На сегодняшний день, список самых популярных объектов возглавляют однокомнатные квартиры , расположенные в спокойных спальных районах города.

Кроме этого, рекомендуется обращать внимание на периодические сезонные колебания на рынке. В период летних каникул и рождественских праздников спрос на жилье резко падает. Цены при этом стремительно снижаются, поэтому о выгодной сделки нет даже речи.

Из всего перечисленного можно прийти к одному выводу: прежде чем начать продажу квартиры, внимательно изучите рынок недвижимости.

2. Как продать квартиру – без посредников (самостоятельно) или через агентство недвижимости ❔

Многие из нас думают о том: воспользоваться ли помощью агентства при продаже квартиры или сделать все самостоятельно? Ведь здесь ничего сложного нет.

Сначала может показаться, что в продаже жилья нет ничего сложного, но это, к сожалению не так. Чтобы реализовать квартиру выгодно и в короткие сроки, придется постараться. Ведь в реализации недвижимости есть свои подводные камни.

2.1. Плюсы и минусы самостоятельной продажи квартиры

Для наглядности приведем следующую таблицу: «Преимущества и недостатки самостоятельной продажи квартиры и с помощью риэлтора (посредника)» .

А теперь разберемся подробнее:

• Правильная оценка жилья. Ведь никто не хочет потерять деньги, просто из-за того, что не смог грамотно оценить свою недвижимость. И потратить время впустую на реализацию недвижимости, цена которой завышена. Поэтому правильный подход к оценке – залог успешной сделки.
• Время. К примеру , оценку квартиры вы произвели правильно, к вам стали обращаться клиенты. Но вот не задача, для того чтобы показывать жилье приходиться отпрашиваться с работы, а для оформления всех соответствующих документов для продажи квартиры, необходимо будет взять отпуск.
• Аванс. У вас имеется потенциальный покупатель, с которого следует в качестве доказательства серьезности его намерений на — задаток по сделке . Но желающих дать аванс физическому лицу на рынке недвижимости не так уж и много, так как многие боятся мошенничества. Но это этап можно преодолеть без проблем, после подписания договора и проверки документов на вашу квартиру, клиент будет спокоен и даст вам задаток.
• Знания нюансов рынка недвижимости. Теперь речь идет о подготовительном этапе, предшествующем сделке. Если у вашего клиента имеются наличные средства на приобретение недвижимого имущества, то проблем возникнуть не должно, но вот если он покупает недвижимость с использованием заемных средств кредитной организации или с использованием семейного капитала. Здесь уже существуют свои нюансы , которые знать просто необходимо. Если справитесь с этим, то, в общем, не проблема.
• При составлении договора необходимо обратиться к опытному юристу, так как самостоятельно понять все тонкости и учесть нюансы сделки у вас не получится, если вы, конечно, сами не имеете юридического образования.
• Сбор необходимых для сделки пакета документов. Помимо договора на приобретения жилья потребуются документы, которые попросит покупатель в зависимости от сделки: наличный расчет, ипотека и материнский капитал. Если у вас есть свободное время, то с этим вы справитесь легко.
• Расчеты между покупателем и продавцом. Этот этап самый ответственный, здесь посредником лучшего всего выбрать банк, который предоставит вам депозитарную ячейку. Сделка завершится в этом случае без проблем.
• Регистрация договора на продажу квартиры. Окончательный этап сделки, после которого вы получите желаемую сумму на свою, уже бывшую недвижимость.

Если чувствуете, что у вас нет свободного времени, и вы ничего не знаете о рынке недвижимости, то конечно лучше тогда обратиться за помощью к профессионалам. А так дерзайте.

2.2. 5 полезных советов для тех, кто решил продать квартиру без посредников

Какие ошибки не нужно допускать, чтобы продажа недвижимости прошла успешно:

• Не стоит завышать стоимость жилья , которая просто не соответствует действительности. Если квартира, располагается на окраине города, на самом последнем этаже и требует срочного ремонта, покупатель просто не сможет ее приобрести по цене новой недвижимости. Адекватная оценка – залог удачной сделки.
• Не следует выставлять на продажу жилье с «проблемами». Уладьте все нюансы с документами, ведь в противном случае вы можете потерять клиента, который готов предложить вам ту сумму, которую вы хотите. В противном случае придется сбросить цену.
• Изучите рынок недвижимости для адекватной оценки.
• Запаситесь терпением.
• Сделка продажи квартиры, должна сопровождаться опытным юристом.

При соблюдении этих несложных правил, сделка купли-продажи квартиры пройдет легко и быстро.

Полезные советы от экспертов недвижимости, которые помогут быстро продать квартиру самому

Вы решили продать жилое помещение самостоятельно быстро и самое главное дорого. Возможно ли это? Да, это вполне осуществимое желание. Только прежде чем выставить ее на продажу, следует соблюсти некоторые правила риэлторов — профессионалов в области купли-продажи недвижимости.

Совет 1. Установите справедливую цену

Чтобы реализовать недвижимость в короткие сроки, следует установить адекватную цену – не завышенную, но и, конечно же, не заниженную, а соответствующую средней стоимости объекта на рынке недвижимости в районе расположения жилья, этаже и типе строения.

Оценку можно провести без помощи специалистов, но если вы сомневаетесь в своих знаниях и силах, то лучше обратиться к профессионалам, которые ориентируются в ценовой политике и быстро смогут проконсультировать по данному вопросу, дав адекватную оценку. Ведь вы должны знать не только ценовой максимум своего жилья, но и минимум, чтобы лавировать при разговоре с потенциальным клиентом.

Правильно установленная цена – быстрая продажа, около 4 недель , при заниженной цене до 2-х недель , а вот при завышенной все может продлиться и до 1 года . Это следует помнить, перед тем как установить на недвижимость ту или иную цену.

Представим, что вы хотите несколько завысить стоимость недвижимости, исходя из своих личных причин. Что тогда нас ждет? Предложение будет долго висеть на рынке, до тех пор, пока цены действительно не поднимутся до этого уровня, или пока не найдется именно ваш клиент, который готов предложить ту сумму, которая нужна именно вам. Но это на грани фантастики, так как все сделки заключаются по адекватным ценам.

Поэтому чтобы реализовать объект быстро и самое главное выгодно, следует:

• определить адекватную реальную стоимость жилья;
• выяснить, как можно свести на нет недостатки недвижимости не только в объявлении, но и при контакте с потенциальным покупателем;
• подобрать стратегию продажи, которая будет учитывать ваши интересы;
• выгодно и в короткие сроки провести оформление сделки.

Совет 2. Проведите необходимую предпродажную подготовку квартиры

Делать капитальный ремонт, может и не придется, но вот кое-что надо будет сделать:

• Нейтрализуйте все неприятные обонянию запахи. Когда потенциальные клиенты осматривают помещение, первое их мнение складывается по запахам, которые они чувствуют, подходя к жилью. В любом помещении спустя время может появиться специфический запах жильцов, который для вас может быть просто, не ощущаем, но вот другому человеку он будет не приятен. Запахи появляются от мебели, кухни, санузла и даже с балкона. Они уже подсознательно настраивают покупателей на то, что квартира им не подходит. Главные поглотители запахов – шторы, обои, мебель из дерева. Избавьтесь от старой облицовки стен и покройте их новыми обоями, простыми и совсем не дорогими, но опрятными, свежими и светлыми. Хорошо промойте санузел и ванную комнату. Проветрите помещение и вымойте окна. Но здесь не надо перегнуть палку , чтобы ваши старания и самое главное ремонт явно не бросался в глаза, что может насторожить потенциального покупателя, в результате чего они могут подумать о том, что от них хотят, что-то скрыть. К примеру, пожар или потоп.
• Освободите пространство. Старые «стенки» и шкафы лучше всего убрать с глаз долой, они сильно скрадывают пространство и создают ощущение небольшой квадратуры. Но всю обстановку убирать не стоит, в противном случае потенциальный покупатель может испытать некоторый дискомфорт в пустом помещении.
• Атмосфера уюта и тепла – залог расположенности клиента. Свежий аромат кофе и вкусного чая, запах апельсина, создадут ощущение домашнего уюта, поднимут настроение, тем самым расположив посетителя к беседе. Прекрасный ход психологического воздействия.
• Попросите убрать в подъезде, если нет уборщицы, то придется потрудиться самим. Ведь не секрет, что театр начинается уже с гардеробной-вешалки, то продажа недвижимости – с подъезда, лифта, которые должны произвести первое и самое главное положительное впечатление и не вызвать брезгливости.
• Выберите оптимально время для показа жилья с учетом его расположения. Если оно находится с солнечной стороны, то не стоит назначать встречу потенциальному клиенту днем, то же самое относительно, если за вашим окном не столь привлекательный внешний вид.
• Выставляйте недвижимость на продажу в самый разгар сезона , который начинается с 15 сентября, после отпусков.

Совет 3. Приведите в порядок все правоустанавливающие документы и решите юридические вопросы

Любого покупатели насторожат какие-либо проволочки во время оформления сделки. Поэтому о документах и других нюансах стоит позаботиться заранее.

На площади не должно быть прописано жильцов.

Если у вас имеется возможность, то перед продажей постарайтесь выписать своих родственников и выписаться самому.

Следует решить вопросы с существующими претендентами на недвижимость.

Если была проведена перепланировка, следует оформить ее в соответствии с законом.

Подготовьте необходимые документы:

• Паспорта владельцев жилья.
• Свидетельство на объект о праве собственности.
• Документ-основание, подтверждающее право заключения сделки, в зависимости от того, каким образом объект стал собственностью владельца.
• Выписку из вашей домовой книги.
• Договор на заключение сделки на реализацию жилья, составленный юридически грамотно.
• Разрешение попечительства, в том случае совладельцем или владельцем недвижимости выступает не достигший совершеннолетия гражданин или инвалид.
• Заверенное у нотариуса согласие супруга.
• Техпаспорт на недвижимость.

Правильно и вовремя подготовленные документы – первый залог успеха положительного разрешения сделки по квартире. Ведь в этом случае, у потенциального покупателя не возникнет никаких вопросов.

4. Как правильно оценить квартиру и какие факторы влияют на ее стоимость 📊

Перед тем как приступить к реализации жилья, необходимо знать, сколько стоит аналогичное в вашем районе и что влияет на ее ценовую характеристику. Некоторые факторы, оказывающие влияние на ее стоимость носят объективный характер, то есть быть общими для всех, при этом другие будут зависеть уже от конкретного случая.

Сказать определенно нельзя, что же именно скажется на стоимости жилья. Но имеются некоторые неоспоримые козыри, которые и будут влиять на ценовую политику при заключении сделки.

4.1. Что влияет на стоимость квартиры при продаже

Внешняя информация:

1. Расположение. Если жилая площадь находится в неблагополучном районе или промышленной зоне, то это значительно снизит ее стоимость. В случае близости парка, леса, водоема, природного объекта, цена резко возрастет .
2. В пошаговой доступности общественный транспорт или метро , стоимость значительно повышается.
3. Наличие развитой инфраструктуры , что положительно сказывается на цене жилой площади при продаже.
4. Расположенность квартиры, этажность. Жилье, расположенное в золотой серединке стоит дороже, чем на нижних или верхних этажах.
5. Панорама из окна. Если объект выходит во двор, где расположен парк, есть красивые деревья, детские площадки и нет практически шума, то это расположит клиента и увеличит спрос. И с точностью, да наоборот, окна, выходящие на проезжую часть, отрицательно скажутся на цене, ведь она резко снизится.
6. Внешний облик дома, ухоженность территории и наличие зеленой зоны. Ухоженный красивый двор с детской площадкой, цветочными клумбами – возможность поднять цену на недвижимость. А вот если прямо перед вашим подъездом расположен контейнер с мусором, то опять цена резко упадет.
7. Состояние подъезда и соседи. Наличие наркоманов и алкоголиков не понравится никому, так что это также скажется на продаже квартиры. Лучше если покупатели узнают об этом уже после заключения сделки.

Внутренние личные факторы:

1. История жилой площади. Квартира, которая поменяла много хозяев, будет уступать той, что была приватизирована одним единственным собственником или же недвижимости, расположенной в новом доме. Если она была передана в собственность по решению суда, то это также отрицательно скажется при ее продаже. Недвижимость свободная в физическом и юридическом плане значительно выигрывает в своей стоимости относительно той, где прописаны родственники и несколько собственников, требующие особого внимания.
2. Наличие простого недорого ремонта или евроремонта. Если в отделке есть некоторые дефекты, то у потенциального клиента может появиться мнение, что этой квартирой никто не занимался, что отрицательно скажется на ее оценке.
3. Раздельный санузел , в стоимости выигрывает та недвижимости, где ванная и туалет разделены друг с другом.
4. Большая кухня , большинство хозяек при выборе будущего жилья отдает предпочтение именно этому помещению.
5. Высокие потолки – простор и свет, что визуально увеличивает площадь и соответственно восприятие помещения.
6. Наличие балкона или лоджии. Если у вас есть просторный балкон/лоджия, а если и то и другое, то это преимущество, способное значительно увеличить стоимость жилья.
7. Качество постройки. Сталинские постройки и монолитные дома с интересной архитектурой выигрывают перед «хрущевками», так же как постройки из кирпича перед панельными.
8. Если помещение имеет свободную планировку , то имеется возможность ее переделки, что положительно скажется на стоимости.
9. Готовность квартиры к продаже. Все документы должны быть в наличии и полном порядке.

Конечно, среди перечисленных выше факторов есть более или мене важные, в основном все будет зависеть, как от продавца, так и от покупателя.

4.2. Как оценить квартиру

Приступим к процедуре ценообразования:

• При оценке жилья все имеет определяющее значение : наличие лифта, общественный транспорт в пошаговой доступности, средней школы, детских садов . Чтобы произвести грамотную и правильную оценку следует изучить недвижимость, расположенную рядом с вами: квадратуру, этаж, качество дома . Кроме того стоит выяснить стоимость за квадратный метр и умножить на свою площадь. После чего вы сможете немного более или менее представить, за сколько можно выставить на продажу жилое помещение.
• Если вы сравниваете свою квартиру с другими объектами недвижимости, то предварительно стоит позвонить и узнать реальность данного объявления. Ведь многие риэлторы идут на такие уловки, чтобы повысить или занизить стоимость жилья. Здесь анализ стоимости квартиры схож с анализом стоимости автомобиля. (Если интересна информация о продаже авто, то читайте наш выпуск — « »)
• Подыскав аналогичные объекты, лучше всего уточнить существующие особенности и нюансы в оформлении. Квартира, полученная в результате наследования, с собственниками, не достигшими совершеннолетия, стоит дешевле объекта с кристально чистой положительной историей.

При этом вы сможет оценить объект, который вы хотите выставить на продажу только приблизительно. Полностью определиться со стоимостью можно только после того, как недвижимость будет выставлена на продажу.

Обратите внимание!

Профессионалы значительно упрощают оценку, так как они хорошо ориентируются на рынке и всегда следят за спросом и предложением.

Выступить в качестве профессионала сможете и вы, если имеете на это свободное время и терпение. Точно так же как и риэлтор, вы сможете найти аналогичный объект и узнать его минимальную и максимальную стоимость.

Вы можете найти помещение значительно большей площади, чем у вас, по той же самой цене, что просите вы. Но если вы сможете убедить клиента в том, что она того стоит и объяснить почему вы хотите за нее именно эту сумму, то помощь профессионалов вам не понадобиться .

Вывод: свой прогноз цен следует строить на таких же объектах недвижимости. Кроме того можно сравнить свое жилье с недавно реализованными объектами и сопоставить полученные цифры.

Определившись со стоимостью с помощью сравнительного метода , чтобы не ошибиться, прибавьте к этому 5% , которые можно всегда скинуть во время торгов. После поместите объявление в сети интернет или газете и ждите звонков. Если обращений мало, то стоимость лучше снизить . В этом случае решать уже вам, насколько быстро вы хотите реализовать объект недвижимости.

Опустив цену квартиры всего на 50 000 рублей можно в результате привлечь гораздо больше потенциальных клиентов.

Если после того, как вы уступили в цене, стало поступать много звонков, то стоимость слишком была занижена. Повышайте ее понемногу.

Не надо забывать о том, что цены на недвижимость могут меняться каждую неделю, поэтому не забывайте анализировать рынок иначе можно проиграть или наоборот долго искать своего клиента.

Список (пакет) нужных документов для продажи квартиры

5. Какие документы нужны для продажи квартиры в 2020 году — список необходимых документов 📋

Как только вы решили приступить к продаже жилой недвижимости, нужно уже приступить к подготовке необходимых документов, чтобы сделка прошла без сучка и задоринки. Список документов для продажи квартиры приличный. Помимо этого потенциальный клиент быстрее принимает решение по сделке, если квартиры юридически «чиста» и на нее имеется полный пакет . Так что нужно для того, чтобы значительно ускорить процедуру?

Список документов, необходимых при реализации объекта за наличный расчет:

• Паспорта владельцев.
• Свидетельство и регистрации, в том случае если оно было утеряно, то его копию.
• Документ, на основании которого будет подтверждено право собственности.
• Договор на реализацию. Его стоит составить в юридической конторе, так как там помогут оформить его правильно и грамотно, с учетом нюансов и условий противоположных сторон сделки. Данный документ подписывается во время проведения процедуры регистрации.
• Выписка из вашей придомовой книги или справка о наличии/отсутствии зарегистрированных лиц, которые прописаны в помещении. Выписку можно получить либо в паспортном столе, либо в офисе управляющей компании.
• Согласие органов опеки.

Если, к примеру , квартира была до этого приобретена с вложением , то для ее продажи потребуется получить согласие опеки (копия и сам оригинал ).

Этапы получения документа следующие:

1. Родители приходят вместе со своим чадом, если он еще не достиг 14 лет (даже если они находятся в разводе) и предоставляют следующее:

• справку с места проживания дочери/сына;
• техпаспорта реализуемого и приобретаемого жилья;
• свидетельство на продаваемый объект и приобретаемый;
• документ, удостоверяющий личность ребенка;
• документы, удостоверяющие личность родителей.

1. Родители/опекуны и само чадо от 14 лет пишет заявление о реализации старого и заключения сделки покупки нового объекта.
2. Государственные органы в течение нескольких недель принимают решение, проводят проверку по факту, того что права детей не затронуты. После чего выдается согласие в письменной форме на реализацию и приобретение жилья , указанного в заявлении.
3. Заверенное через нотариальную контору согласие супруга.

Дополнительный пакет:

• Кадастровый паспорт. Если у вас его нет в наличии, то его можно быстро получить в Многофункциональном центре, расположенном по вашему месту жительства. На это уйдет 5 дней .
• Техпаспорт. Для оформления сделки он не потребуется, но для покупателя он может иметь значение, к примеру , если квартиру он покупает с использование кредитных средств или с вложением семейного капитала. Для его получения следует обратиться за помощью в БТИ . Срок исполнения от 15 дней. Срочно исполнение до 10 дней , но за это придется заплатить чуть больше.
• Выписка из ЕГРП на объект. Здесь будет указан владелец, обременение (есть или нет). Такую выписку может получить каждый, в независимости от отношения к вашему имуществу.
• Документ, содержащий информацию о лицевом счете объекта. Такую справку можно взять в управляющей компании.
• Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам. Подтверждение о том, что нет долгов по коммуналке.
• Справка, подтверждающая, что вы не состоите на учете в психоневрологическом диспансере и наркологии. Их может попросить покупатель, если усомнится в вашей адекватности. Так сделку можно при имеющихся доказательствах недееспособности оспорить в суде.

Наличие документов значительно ускорит процесс заключения сделки.

Договор купли-продажи квартиры (образец)

6. Актуальный договор купли-продажи квартиры на 2020 год (образец можно скачать по ссылке) 📃

У документа на реализацию объекта нет установленной зарегистрированной формы. По ссылке можно . Заверять его у нотариуса не нужно . Хотя многие прибегают именно к данному варианту. Вступает он в свою силу только после процедуры регистрации на право владения.

6.1. Предмет договора

Совершение сделки невозможно без подписания договора по простому образцу. Предмет в этом случае – недвижимое имущество : объектом сделки может стать любая жилая собственность.

Обратите внимание!

Если по одному договору реализуется несколько объектов, то при его составлении следует указать количество и характеристику каждого продаваемой жилой недвижимости.

Если помещение расположено не в новом доме, указывается информация о доме:

• материал, из которого сделаны перекрытия и самое главное крыша;
• год постройки; дата проведения восстановительного ремонта сооружения;
• количество этажей.

Относительно недвижимого имущества следует указать следующее:

• жилая и полная квадратура;
• количество помещений;
• раздельные или проходные;
• указывается сумма.

Предмет договора – основное и главное условие, без которого он будет бесполезен с юридической точки зрения. О жилой недвижимости также следует указать, какая часть реализуется:

• имущество полностью или ее некоторая часть;
• сохраняет кто-нибудь право на проживание после ее реализации;
• отсутствие или наличие обременений.

Право собственности владелец должен подтвердить свидетельством, сведения которого прописываются в тексте соглашения:

• номер и когда было получено;
• серия и название органа, где было оно получено.

Не каждое жилое имущество может выступать предметом соглашения, только то, владельцем которого выступает любая организация или простое физическое лицо.

Важно!

• Не может стать и предметом сделки помещение, ее часть, находящиеся под арестом.
• Если недвижимость выступает залогом, то во время ее реализации понадобится разрешение в залогодержателя в письменно виде.
• Если в договоре прописан запрет на реализацию, то оно не может быть реализовано.
• Недвижимость, расположенная в аварийной или ветхой постройке, подлежащей сносу, не может стать предметом соглашения.

6.2. Стороны сделки

Стороны заключаемой сделки именуются покупателем объекта и соответственно продавцом. И отвечать следующим требованиям:

• совершеннолетие;
• дееспособность;
• владение помещением законно.

О сторонах проводимой сделки указывается следующая информация:

• полностью ФИО;
• регистрация;
• номер, а также серия, когда был получен и кем был выдан паспорт гражданина РФ.

Основное внимание двух сторон сделки должно вызывать именно дееспособность (понимает ли владелец то, что делает) во время осуществления купли-продажи жилья.

Если уже после реализации недвижимости будет доказано, что собственник не понимал, что делает, то по суду такую недвижимость можно вернуть и сделка станет недействительной. При этом добросовестный покупатель останется без ничего.

• Нотариус, который заверяет документ на реализацию, только визуально может определить дееспособность 2-х сторон проводимой сделки.
• В выписке из ЕГРП может быть внесена какая-либо информация, но не всегда.
• Если у вас возникли сомнения по поводу того отдает ли владелец недвижимости отчет в своих действиях, то лучше отложить сделку или обратиться с просьбой к собственнику о подтверждении его полномочий.
• Стоит насторожиться, если владелец квартиры употребляет спиртное или пожилого возраста.

6.3. Существенные условия договора

Помимо предмета, еще одним существенным пунктом выступает цена жилья. К этому пункту следует походить со всей ответственностью. Большинство владельцев недвижимости, не хотят платить налоговый сбор, поэтому указывает заниженную стоимость, которая далека от рыночной цены.

Это нужно знать!

В том случае, если сделка будет оспорена и суд вынесет решение вернуть недвижимость продавцу, то добросовестный приобретатель может рассчитывать только на возвращение той суммы, которая была прописана в документе реализации.

Помимо того к существенным условиям относится список лиц, которые будут сохранять право на использование жилья даже после того, как оно будет реализовано:

• члены семьи владельца, остающиеся в жилье;
• арендатор недвижимого имущества и проживающие с ним лица;
• поднаниматель помещения в пределах прописанного в документе срока поднайма;
• рентополучатель, в том случае если в документе пожизненной ренты будет внесено право на нахождения в помещении;
• граждане, имеющие право пожизненного использования;
• ссудополучатель в пределах, прописанного срока бесплатного пользования помещением;
• если имеются дети, не достигшие совершеннолетия, выселить их можно только после того, как будет получено разрешение опеки.

6.4. Основания для расторжения сделки

По инициативе только лишь одной стороны договоренность на реализацию отменить нельзя. Условия для расторможения, содержащиеся в статье 450 ГК РФ , следующие:

• согласие двух противоположных сторон;
• по требованию покупателя, либо продавца, но только через суд.

Вынесенное судом решение может удовлетворить просьбу обратившегося только, если другой стороной сделки были допущены серьезные нарушения условий договора:

• отказ бывшего владельца помещения снять его с учета;
• отказ об выплате стоимости жилого имущества;
• наличие прав других лиц на объект недвижимости и т.п.

Расторжение купли-продажи через месяц после выступления нового владельца в свои права невозможно . До проведения процедуры регистрации расторгнуть сделку легче.

Если противоположные стороны все обсудили и приняли обоюдное решение, составляется соглашение о признании сделки недействительной. После реализации можно аннулировать договор, его действия.

Недействительной купля-продажа жилья признается только в судебном порядке по следующим причинам:

• сделка нарушает условия существующего закона;
• подписание соглашения было произведено в нетрезвом состоянии, что было сделано неосознанно;
• обнаружена недееспособность одного из контрагента сделки;
• обнаружения обмана, угроз, давления, насилия к одной из сторон;
• осуществленная сделка признана подставной;
• другие случаи, которые могут противоречить законодательству.

6.5. Нюансы по тексту документа

Договор – это основной документ, который рекомендуется изучать внимательнее, а лучше в этом случае обратиться к юристу. По тексту документы встречается множество подводных камней. Процесс передачи денежных средств должен быть прописан до мелочей:

• когда направляются деньги на счет в кредитно-финансовой организации или передается наличность;
• подтверждается ли данная передача суммы договором или актом, если имеется задаток, то какой.

В тексте также важно указать все существующие недостатки, причем это нужно не только для будущего владельца, но и для нынешнего.

Если одна сторона сделки – не сам владелец недвижимости, а его доверенное лицо, то рекомендуется обратить внимание , на то когда был зарегистрирован документ. Если доверенности больше года, а владелец – преклонного возраста, то лучше быть внимательнее .

Если помещение прежним собственником было приобретено с использованием материнского капитала , приобретателю следует убедиться, что доли после приобретения жилья были распределены между всеми собственниками равномерно.

6.6. Дополнительные соглашения

В случае изменения условий сторонами сделки заключается дополнительное соглашение. Стороны сделки могут вносить изменения:

• сроки уплаты средств;
• порядок расчета;
• сумма предварительного задатка;
• расходы на регистрацию;
• срок договора.

Нюансы дополнительного договора, следующие:

• проходит регистрацию в Росреестре вместе с основным документом и только до действия первого;
• заключается обязательно в письменной форме;
• подписывается двумя сторонами сделки.

При составлении договора, необходимо детально описывать недвижимость, права и существующая ответственность сторон, способы передачи задатки и полной суммы за квартиру. Что поможет избежать непредвиденных ситуаций и судебных тяжб.

Пошаговое руководство, состоящее из 7 последовательных шагов, по продаже квартиры без участия посредников

7. Как выгодно продать квартиру без посредников – пошаговая инструкция для продавцов недвижимости 📑🏬

Приняв решение избавиться от старых квадратных метров, мы начинаем задаваться вопросом: как продать квартиру выгодно и быстро, понадобится ли помощь риэлторов или осуществить процесс сделки можно самостоятельно без посредников .

Но как сделать это правильно, ведь срочная сделка значительно снижает стоимость жилья, а прибыльная продажа может занять некоторое время. Для этого рекомендуем вам пройти последовательно 7 простых шагов.

Шаг 1. Ставим цели и сроки продажи квартиры

Принимая решение о реализации своего недвижимого имущества, не стоит забывать о том, что существуют мертвые периоды , во время которых на рынке недвижимости полное затишье и можно реализовать квадратные метры, только по заниженной цене .

Обратите внимание!

Не стоит выставлять имущество на продажу с конца декабря и по февраль (новогодние каникулы), а также в начале лета (каникулы/отпуска). На протяжении остального времени года спрос на жилую площадь стабилен .

Поэтому, если цель сделки – хорошая прибыль, то не стоит заниматься реализацией во время мертвого сезона. В это время лучше заняться подготовкой всех необходимых документов и квартиры к продаже. Благодаря чему можно хорошо заработать, к примеру , на покупку другой недвижимости. Кстати, о том мы уже писали в одной из наших публикаций.

Шаг 2. Оцениваем свою недвижимость

Лучше всего определить стоимость объекта без помощи специалистов. В этом вам на помощь придут газеты или, конечно же, глобальные сети – интернет . Ведь нельзя установить цену жилья просто наобум. Также не стоит поднимать ее до небес или падать до самого минимуму. Сделка должна быть выгодной и прибыльной.

При завышении стоимости квадратных метров, нового владельца недвижимости можно искать на протяжении многих лет. А при занижении, сделка приведет к убытку. Уступить, можно только в том случае, если ваше объявление долгое время не пользуется популярностью.

На стоимость жилого помещения влияют следующие основные факторы:

• месторасположение: престижность района;
• наличие обустроенной инфраструктуры;
• близость общественного транспорта;
• этаж и год постройки дома, в котором расположены квадратные метры.

Шаг 3. Начинаем рекламировать квартиру

Реализовать жилье быстро и дорого, вполне осуществимое желание. Для этого ее необходимо правильно прорекламировать, выставив в выгодном свете. Ведь основное и главное правило торговли – грамотная рекламная компания.

Для этого можно воспользоваться любыми доступными методами и средствами: поместить объявления в популярных местных газетах или воспользоваться помощью глобальных сетей, предлагающих множество порталов, на которых пользователи размещают объявления.

Текст объявления на продажу не должен содержать много информации, необходима конкретика .

В нескольких фразах стоит описать все положительные стороны помещения, чтобы убедить потенциального клиента в том, что именно ваша недвижимость – выгодное для него приобретение . Объявление стоит дополнять фотографиями.

Поместить информацию о реализации квартиры можно на рекламных стендах, остановок муниципального транспорта или на дверях подъездов. Это привлечет потенциальных клиентов, заинтересованных в жилой площади, расположенной именно в вашем районе.

Шаг 4. Подготавливаем квартиру к показам и ведем переговоров с покупателями

Чтобы быстро реализовать жилье, его следует привести в порядок. Ни один клиент даже не подумает заключить сделку, если жилплощадь в ужасном плачевном состоянии.

Делать евроремонт не стоит, так как новый владелец, переделает все под себя. В этом случае поможет генеральная уборка и недорогой косметический ремонт.

Основная задача подготовки помещения к сделке – устранение явных дефектов.

Без всякого сожаления избавляйтесь от всего старого! Чем больше и светлее пространство, тем выгоднее смотрится дом.

Эти простые незамысловатые действия визуально придадут помещению больше пространства и избавят его от неприятных запахов прежних владельцев. Поэтому чистота – залог удачной сделки.

На данном этапе следует подготовиться и звонкам и посещениям клиентов . При правильном общении и показе гарантия продажи значительно возрастет.

Заранее стоит учесть все отрицательные стороны жилья и подготовить список преимуществ.

Кроме того не стоит забывать о том, что придется общаться совершено с незнакомыми людьми, намерения которых остаются загадкой.

Шаг 5. Составляем и подписываем предварительный договор купли-продажи квартиры или договор задатка с покупателем (-ями).

Подписание данного документа – гарантия продавцу, в том, что клиент не откажется от приобретения недвижимости, а приобретатели, что владелец не отдаст ее другому.

При заключении договора владелец помещения получает от клиента задаток за жилплощадь, что также заносится в предварительное соглашение. Такой же силой с юридической точки зрения обладает и соглашение об авансе или задатке, который многие заключают вместо предварительного договора.

При подписании документа, владелец недвижимости должен знать отличие задатка от аванса . Важно в договоре прописать все юридически грамотно.

Особенности задатка и аванса:

• Если сделка по реализации помещения отменяется по каким-либо причинам, то аванс возвращается покупателю полностью.
• Если был внесен задаток, то односторонний отказ в заключение сделки приведет в уплате штрафа виновной стороной.
• Если продавать недвижимость отказывается владелец, то он возмещает клиенту неустойку в двойном размере.
• Если сделка сорвалась по вине приобретателя, то задаток остается у владельца жилья.

Предварительное соглашение составляется в произвольной свободной форме, в котором прописываются реквизиты юр./физ. лица, паспортные данные противоположных сторон, адрес реализуемой недвижимости, срок взятых обязательств, сумма задатка или же аванса. В документе указывается дата, и ставятся подписи противоположных сторон сделки.

Шаг 6. Начинаем процесс выписки из квартиры и собираем справки об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам

После того, как был заключен предварительное соглашение, получен задаток или аванс, необходимо выписаться из квартиры и получить справки с информацией о лицевом счете по коммунальным платежам.

Выписаться можно через паспортный стол или паспортиста в управляющей компании.

На это у вас уйдет несколько дней. В случае личного обращения в казенное учреждение, штамп о выписке и необходимые документы вы получите в день обращения .

Справки об отсутствии задолженности можно получить также в управляющей компании и других организациях, предоставляющих коммунальные услуги: горгаз, электросети, мусороуборочная компания .

Шаг 7. Производим расчет за квартиру и сдаем документы на регистрацию

При заключении сделки, взаиморасчет можно производить во время подписания основного договора или акта о приеме-передаче жилья. Как безналичным путем, так и наличными деньгами. Однако гораздо безопаснее окончательную сумму за квартиру получить через банковскую ячейку . Данная процедура – гарант того, что бывший владелец получить оговоренную до этого сумму.

Как происходит сделка купли-продажи квартиры через банковскую ячейку?

1) Деньги в присутствии сотрудника банка вносятся в ячейку, после чего владелец квартиры может все проверить и внимательно пересчитать их.

Также за дополнительную плату можно проверить купюры на подлинность.

2) Затем, денежные средства помещаются в пакет, на котором ставятся подписи продавца и клиента.

3) После того, как сделка будет оформлена и документы на квартиру будут переданы покупателю, бывший владелец недвижимости получает расчет в банке.

Договор на продажу заключается в простой форме или заверяется в нотариальной конторе.

Если вы никогда не сталкивались с этим, то лучше обратиться за помощью к квалифицированному юристу. При его составлении необходимо проследить за тем, чтобы в документе была указана вся информация, относительно сделки, сроков, продаваемой недвижимости и способа расчета между сторонами.

Последний этап – процедура передачи помещения новому владельцу и подписание акта.

С этого момента вся ответственность за объект полностью ложится на плечи нового владельца. Составляется он в 2-х экземплярах , в случае ипотеки дополнительный необходим для банка .

После этого бывший владелец может получить расчет из ячейки. Сделка завершена.

Проверенные способы продать ипотечную квартиру

8. Как продать квартиру в ипотеке 💸 — ТОП-4 реальных способа

Далеко не все знают, что продать квартиру, купленную в ипотеку вполне реально. Конечно, в этом случае недвижимость находится в залоге. Получается, что у владельца нет возможности самостоятельно распоряжаться квартирой.

Тем не менее, способы продать ипотечную недвижимость существуют. Сделать это можно 4 проверенными способами. Каждый из них предполагает плотный контакт с банковской организацией.

Способ 1. Продажа квартиры за наличные средства

Этот вариант является самым выгодным для тех, кто взял ипотеку. Выбирая такой способ, следует учесть, что найти покупателя на обремененную недвижимость бывает непросто.

Возьмите на заметку! Сегодня предложение квартир, которые не находятся в залоге, является огромным. Поэтому покупатели настороженно относятся к недвижимости, которая продается с определенными сложностями.

Такой способ покупки чаще всего используется для квартир, которые еще находятся на стадии строительства . При этом наибольшим спросом пользуются те из них, которые скоро будут готовы.

Кроме того, этот вариант подойдет для новой недвижимости, которая расположена в элитных районах , а также имеет улучшенную планировку. Предложение подобных квартир в городах обычно не бывает очень высоким.

Продавая ипотечную квартиру за наличные средства, нужно быть готовым, что такая сделка включает целый ряд этапов:

1. Прежде всего, покупатель и заемщик должны обратиться к нотариусу. Здесь оформляется соглашение о намерении произвести соответствующую сделку с квартирой.
2. Покупатель передает банку деньги, которые необходимы для полного закрытия ипотеки. Разница между этой суммой и стоимостью квартиры доплачивается продавцу.
3. Когда долг будет закрыт, обременение с квартиры снимается.
4. Когда недвижимость будет выведена из-под залога, продавец и покупатель в регпалате регистрируют договор купли-продажи. Если же квартира находится на стадии строительства, переоформляется на нового собственника договор об участии в долевом строительстве.

Иногда такой вариант ипотечной квартиры называют доверительным . Связано это с тем, что гашением кредита осуществляется покупателем заранее, еще до совершения покупки.

Традиционно долг по ипотеке вносится напрямую на счет, а оставшиеся деньги – в банковскую ячейку. Их продавец получает только после полного оформления сделки и перехода права собственности на квартиру покупателю.

Способ 2. Перезайм или передача ипотечных обязательств

Этот вариант используется в соответствии с принципом передачи залогового имущества. В соответствии с ним квартира может быть продана, если покупатель возьмет на себя все обязательства по ипотечному кредиту.

В принципе покупателя в этом случае можно найти самостоятельно. Обычно к ипотечным квартирам относятся довольно насторожено . Тем не менее, спрос на них существует.

Причин этому может быть несколько:

• залоговое имущество обычно реализуется по более низкой стоимости;
• на квартиры, находящиеся в престижных районах, спрос стабильно высок, даже если они обременены ипотекой;
• популярностью пользуется жилье с качественной отделкой, а также улучшенной планировкой.

Следует иметь в виду, что у покупателя должно быть стабильное место работы, достаточная заработная плата, а также положительная кредитная репутация.

Покупателю недвижимости потребуется пройти стандартную процедуру подачи заявки на ипотечный кредит. В том случае, если по результатам ее рассмотрения будет принято положительное решение, производится заключение нового договора.

В соответствии с этим соглашением квартира переходит в собственность покупателю, но так и остается в залоге . Задолженность по ипотеке при этом гасит уже новый клиент.

В этом случае от заемщика потребуется минимум усилий. Перерегистрацию залога в Регистрационной палате кредитная организация обычно проводит самостоятельно. От продавца требуется лишь подписать документ о желании переуступить ипотечные обязательства.

В целом на реализацию квартиры через переуступку потребуется около 20 дней . Пять из них уйдет на снятие обременение и еще 14 потребуется, чтобы зарегистрировать соглашение с новым собственником.

Способ 3. Реализация при помощи кредитной организации

Этот случай отличается от продажи за наличные тем, что все действия по реализации квартиры перекладываются на банк. Такой вариант подходит тем, у кого по ряду причин нет возможности заниматься продажей недвижимости.

Кредитная организация самостоятельно находит покупателя. Далее абсолютно все этапы сделки проводятся без участия должника.

Расчеты производятся как в первой схеме продажи: покупатель гасит долг по ипотеке, остаток суммы закладывается в ячейку. Как только все документы по сделке будут оформлены, продавец сможет забрать эту сумму.

Способ 4. Самостоятельная реализация

Из названия варианта продажи может показаться, что он не вполне легальный и проводится без участия банка. Это не верно, так как в любом случае кредитную организацию придется уведомлять обо всех этапах сделки. Речь идет о том, что абсолютно все необходимые действия продавец и покупатель будут осуществлять самостоятельно .

Важно! Специалисты советуют продавцам уведомлять покупателей о том, что квартира находится в залоге уже на начальном этапе сделки . Если этого не сделать, доверие между сторонами купли-продажи может пропасть. Покупатель в такой ситуации может решить, что сделка с квартирой является не вполне законной.

При самостоятельной продаже ипотечной квартиры придется пройти следующие этапы сделки:

1. Продавец находит покупателя, который согласен приобрести квартиру.
2. Покупатель подает в банк заявление о выкупе предмета залога.
3. Составляется предварительный договор купли-продажи, заверяется нотариально.
4. Арендуется две банковских ячейки. В одну покупатель вносит деньги, необходимые для гашения ипотеки, во вторую – остаток в размере разницы между ценой квартиры и суммой, заложенной в первую ячейку.
5. Квартира выводится из залога.
6. В Росреестр вносится информация о продаже квартиры.
7. После получения документального подтверждения регистрации сделки банк забирает деньги из первой ячейки, а продавец – из второй.

Такой вариант продажи квартиры обычно проходит гораздо быстрее. Но найти покупателя в этом случае бывает непросто.

Кроме того, чтобы получить согласие банка на продажу квартиры, необходимо, чтобы у кредитной организации не было претензий к заемщику. Иными словами, такой вариант подходит тем, кто регулярно вносит ежемесячные платежи и не имеет просрочек.

Таким образом, существует четыре основных способа продать квартиру, приобретенную в ипотеку, до погашения кредита. Естественно, что каждый из них имеет свои преимущества и недостатки .

Для наглядности сравнения мы отразили плюсы и минусы всех вариантов в таблице:

Из таблицы наглядно видно, в чем преимущества и недостатки каждого варианта продажи ипотечной квартиры.

9. Типичные ошибки при продаже своей квартиры ❌

Во время продажи недвижимости многие потребители не знают, как правильно совершить сделку выгодно и быстро без помощи профессионалов. Так, что мы можем сделать не так?

Ошибка 1. Неправильная оценка квартиры

Основная проблема всех владельцев жилья – неверное определение ее стоимости . Обычно для ее оценки, необходимо воспользоваться информацией с самого популярного сайта недвижимости в вашем городе, подобрать похожие варианты и выяснить их цену.

Исходя из полученной информации, владелец в основном устанавливает большую стоимость. Конечно, хочется получить за свое помещения большую сумму, но увидит ли ваше объявление потенциальный клиент?

Лучше всего изучить все похожие объекты, обзвонив владельцев и выяснив в каком состоянии помещение, какие документы на него имеются. То есть получить всю информацию, способную отразиться на цене. Проанализировав данные, устанавливаем реальную цену на недвижимость. Не стоит завышать, но и не надо занижать.

Ошибка 2. Не сделана предпродажная подготовка квартиры

Квартира не подготовлена к продаже. Обычно это состоит в ее уборке, освобождению от лишнего мусора и проветривании. При этом следует наводить порядок не только в самом помещении, но и на лестнице и в подъезде.

Первое впечатление складывается у покупателя именно с входа. Сделать это можно, договорившись с уборщицей или дворником.

Если помещение не имеет презентабельного внешнего вида, то следует сделать небольшой ремонт, при этом дорогой делать не стоит , так как он ни к чему. Но бюджетный вариант повысит привлекательность в глазах потенциального клиента.

Ошибка 3. Продавец совершенно не готов к переговорам с покупателями

Договоренность с покупателем должна быть не только на словах, но и на бумаге. Ведь пообещав приобрести у вас недвижимость, он может спокойно искать другие более выгодные для него варианты, а вы можете потерять потенциального клиента. Поэтому сразу же стоит поставить вопрос об авансе или задатке.

Прячьте минусы и говорите о плюсах жилья. Не бойтесь торговаться и приводить доводы, почему именно ваш объект лучше других. Показывать помещение нужно спокойно без эмоций. Идите на переговоры, если вы к ним не готовы, то заключить выгодную сделку будет тяжело.

Ошибка 4. Неверно оформленные документы

Перед тем как выставить жилье на продажу стоит подготовить весь необходимый пакет документов :

• свидетельство о регистрации собственности,
• документ, подтверждающий личность владельца,
• тех. паспорт из БТИ,
• кадастровый,
• выписку,
• ЕГРП.

Если недвижимость была куплена в законном браке, то согласие супруга на сделку или брачный договор , а также свидетельство о регистрации брака .

Если жилье приобретается с использованием ипотечных средств, то понадобиться:

• справка об отсутствии задолженности перед организациями, предоставляющими коммунальные услуги,
• выписка из ЕГРП другие документы.

Правильно подготовленные документы – быстрая и прибыльная сделка .

Следует также помнить, что договор купли-продажи должен содержать всю необходимую информацию, чтобы избежать проблем в будущем.

Молитвы и заговоры на быструю продажу квартиры

10. Как быстро продать квартиру: заговоры и молитвы ☯ — 100% результат

Некоторые верят, что для того чтобы реализовать квартиру за хорошую цену и быстро, нужно воспользоваться народными приметами и поверьями. Так ли это?

10.1. Молитва для выгодной продажи квартиры

Чтобы продать дом дороже, нужно сделать следующее:

• Во время новолуния из квартиры уберите весь мусор, отнесите на перекресток и скажите: «Вам этот мусор, а мне обратно деньги!»
• После этого по всем углам положите по пятаку и скажите очень громко во всех комнатах: «Пусть деньги деньгами вернутся» .
• Спустя сутки соберите мелочь и отдайте нуждающимся людям.
• В квартиру принесите свечу из церкви и зажгите, после чего произнесите: «На огонь Божий бегут купчихи и купцы» .

После этого подавайте объявление и показывайте жилье потенциальным клиентам.

10.2. Как продать квартиру быстро — народные средства

Есть некоторые методики, которые помогут в продаже недвижимости. Проводить ритуалы, нужно только в том доме, который вы собираетесь выставить на продажу. Вот они:

1. Перед тем, как приступить к реализации жилья его стоит насытить чистой энергетикой, она должна витать во всем пространстве. Для этого понадобиться чистое ведро, лучше новое. Наполнить его холодной водой и поместить в темное место на несколько дней. Спустя 3 дня промыть хорошо ей полы . После того, как влажная уборка будет сделана, человек должен подумать о том, что он отрекается от своих старых углов и отдает их тому, кто заплатит хорошую сумму.
2. Во всех жилых помещениях есть домовой. Перед тем, как выставить жилье на продажу надо позаботиться о том, чтобы потенциальному клиенту при осмотре помещения было комфортно и спокойно. Для этого на стол рекомендуется поставить тарелку со вкусностями .
3. Еще с далеких времен пшеница считалась денежным символом. Бытует мнение, что если положить по одному зернышку во все уголки, то можно быстро реализовать квартиру.

Все ритуалы лучше всего проводить на рассвете, в тот день, когда придет потенциальный клиент.

10.3. Как быстрее продать квартиру – народные приметы

Те, кто верит во все приметы, они действительно сбываются. Тяжело поспорить с народным суеверием, ведь их опыт накапливался на протяжении многих веков.

Есть приметы, чтобы быстро и прибыльно продать жилую недвижимость? Конечно же, есть. Некоторые из них можно использовать к любой продаже, а вот другие только к реализации квартиры.

1. Нельзя ни кому рассказывать о том, что вы хотите избавиться от своих старых квадратных метров. Об этом надо говорить только тога, когда сделка будет заключена.
2. На вопрос о том, как идет процесс реализации недвижимости, не стоит рассказывать об этом с чувством восторга. Отвечать стоит спокойно, но и без жалоб.
3. Если кто-то против продажи, то дом зависнет.
4. Когда пришел потенциальный клиент, надо не прямым текстом, а как бы невзначай сделать так, чтобы он посидел в помещении. Вероятность сделки в этом случае повысится.
5. Нудный покупатель – к удачной сделке. Только наберитесь больше терпения.
6. У клиента всегда есть больше денег, чем он старается показать. Если он загорелся купить у вас квартиру, он всегда может найти недостающую сумму.
7. Народная старая примета: если у дома один хозяин, то продать его намного легче.

10.4. Молитва, которая позволит продать дом быстро и удачно

Приведем примеры нескольких заговоров, пользующихся популярность:

1. Над ведром с водой прочитать молитву: «4 угла, квартира моя и домовой. Отказываюсь я от вас, от замков, дверей тяжелых, от домового и 4-х углов. Кто даст мне деньги за вас, тому и вы и достанетесь. Аминь – 3 раза » . После этого водой промываем полы, самое главное вымыть холл. Воду выливаем прямо на дорогу. Но если при выносе ведра кто-нибудь попался на пути, то молитва не будет иметь своей силы.
2. В 3 часа ночи , произносим заговор на веник: «Я как сор весь хорошо выметаю, мету, так к себе клиента на дом прибиваю. Первый клиент ко мне придет, второй, а вот следующий купит – себе жилье заберет. Аминь» . После этого надо лечь спать, а мести начать рано утром, когда появятся первые лучики солнца. Ритуал повторять 3 дня подряд .
3. Эта молитва читается перед приходом потенциального клиента, нужно знать точное время, когда они посетят квартиру. «Светлые окна мои, мои золоченые пороги, матицы крученые, столбы. Посмотрите, да поторгуйтесь со мной. Аминь» .
4. Обряд с простой свечой. Попытайтесь вытащить фитиль, зажгите его с обеих сторон, и до тех пор, пока он тлеет нужно читать заговор: « Огонь он вечен, а мой дух отмечен серебром, золотом и добром. Аминь» . Что останется после того, как догорит фитиль, нужно везде носить с собой, пока недвижимое имущество не будет продано.

10.5. Как улучшить энергетику в доме либо квартире перед продажей

Достаточно простой ритуал, основанный на стихии огня:

1. Зажгите церковную свечу и сосредоточитесь на ее пламени, при этом старайтесь думать о том, что весь негатив уходит, как горит огонь.
2. С горящей свечей приблизитесь к входной двери и пройдите с ней все жилище, вдоль стены по часовой стрелке. Не забывайте смотреть на пламя, при этом думая о том, что у вас все хорошо, что ваш дом самый уютный и теплый.
3. Постарайтесь осознать, что ваше жилье наполнено любовью и миром. Ваши стены помогают всем жильцам и вам воплощать задумки в реальность.
4. Когда вы будете уверены в том, что ваша квартира действительно помогает вам, то подумайте о том, что внутри помещения вы полностью защищены от плохих людских намерениях и зла.

Этот простой обряд поможет улучшить энергетику в доме или квартире, благодаря чему ваш будущий покупатель станет чувствовать себя в ней намного удобнее.

Популярные вопросы, возникающие при продаже квартиры, и ответы на них

11. Часто задаваемые вопросы (FAQ) по продаже квартиры 🔔

При заключении сделки купли-продажи недвижимости могут возникнуть затруднения, из-за того что продавец не знает подводные камни, на которые можно натолкнуться при продаже квартиры и ГК РФ.

Вопрос 1. Можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал?

Реализация квартиры, ранее приобретенной с использованием средств семейного сертификата, оформленная в собственность пропорционально на всех членов семьи тщательно контролируется опекой. Она следит за тем, чтобы не ущемлялись права детей, не достигших совершеннолетия, – а именно, чтобы после заключения сделки на продажу недвижимости, приобретенного с помощью сертификата, дети не потеряли своей доли. В связи с этим без разрешения государственного органа продать жилье не получиться .

Чтобы получить согласие , родители представляют доказательства, что права их детей нарушены, не будут после заключения сделки, а именно:

• взамен им будут выданы доли в новой квартире или доме;
• после приобретения другого жилого объекта размер площади на всех в новом недвижимом имуществе не будет меньше, чем в отчуждаемой недвижимости, то есть не жилищные условия будут на прежнем уровне или лучше.

Итак, реализовать жилье, приобретенное за материнский капитал, можно, но при соблюдении определенных условий :

1. Получено разрешение от опеки на отчуждение недвижимости.
2. Дети, не достигшие совершеннолетия, не потеряют своих долей в любом другом жилья и условия проживания не ухудшатся.

Вопрос 2. Можно ли продать квартиру в ипотеке?

Да, продать квартиру в ипотеке возможно. Более того, есть немало проверенных способ как продать ипотечную квартиру, о которых мы говорили выше в данной статье.

Единственная неприятность, с которой можно столкнуться в процессе оформления сделки – лишения кредитной организации лицензии , но это бывает крайне редко.

Продажа недвижимости через ипотеку будет выглядеть так:

1. между продавцом и покупателем устно оговариваются все условия и детали;
2. заключается предварительное соглашение и выплачивается аванс из собственных средств покупателя;
3. продавец передает клиенту все документы, касающиеся жилого объекта: свидетельство о праве собственности/договор дарения, копии паспортов/свидетельство о рождении, техпаспорт, справка из БТИ, план, копия лицевого счета и выписка из домовой книги/справка ;
4. банк проводит проверку, предоставленных документов и приобретаемого объекта, производит его оценку, после чего выдает согласие на осуществление сделки;
5. подготавливается и заключается основой договор на продажу квартиры;
6. документ на куплю-продажу регистрируется;
7. оплата за квартиру производиться на счет продавца или через банковскую ячейку, что намного удобнее.

Как видно из вышеперечисленного списка продать имущество по ипотеке можно и это не так сложно, как казалось сначала, тем более что сотрудники финансовой организации всегда готовы ответить на все интересующие вас вопросы.

Вопрос 3. Можно ли продать квартиру в ипотеке и купить другую в ипотеку?

Нередко у заемщиков появляется желание переехать в квартиру, расположенную в другом районе, или жилье начинает казаться слишком маленьким.

Сложностей в проведении подобных операций практически не возникает, если квартира не обременена залогом и находится в собственности продавца, о чем имеется документальное подтверждение.

Если же недвижимость приобретена в ипотеку, от продавца потребуется приложить большое количество усилий и потратить достаточно много времени.

Но теоретически это вполне реально:

1. Потребуется найти покупателя на имеющуюся квартиру, который будет согласен погасить долг по ипотечному кредиту.
2. После этого с банком составляется новый кредитный договор, залогом по которому будет приобретаемая квартира.

На подобные операции банки соглашаются только в том случае, когда это несет для них какую-либо выгоду .

Вопрос 4. Как продать долю в квартире?

Реализация доли в квартире, владельцами которой выступает несколько человек, проходит по строго определенным, установленным правилам. Все владельцы должны знать о том, что у них имеется преимущество на право приобретения , для того чтобы избежать проблем с законом во время продажи недвижимости.

1) Право первой очереди. Реализация доли в квартире регламентируется ГК РФ ст. 250 . Где указан механизм, согласно которому участники долевой общей собственности имеют первоочередность, то есть право «первого выкупа» доли, которая планируется продать постороннему лицу.

Важно!

Право выкупа в первую очередь принадлежит собственникам, и только после того как они отказались воспользоваться им, можно продавать имущество третьему лицу .

Но данные ограничения не относятся к договору дарения доли . Поэтому распорядиться своим имуществом в этом случае можно даже без согласия совладельцев. В этом случае собственники могут подать иск в судебные инстанции, чтобы доказать что сделка дарения фиктивна. В этом случае у нового владельца появляется риск потерять приобретенную им долю.

На практике очень часто приходиться сталкиваться с тем, что сначала покупателю оформляется договор дарения доли, а затем он уже на правах владельца приобретает оставшуюся часть жилья. В этом случае стоимость доли будет подтверждаться документом купли-продажи.

2) Решение с уведомлением. На основании ГК РФ ст.250 п. 2,3 владелец доли перед продажей обязан известить совладельцев в письменной форме . В том случае если они откажутся от приобретения или не смогут выкупить ее в течение месяца , тогда продавец может продать свою долю третьему лицу.

Известить о решение реализовать свою долю можно с помощью нотариуса или телеграммой/письмом с уведомлением о получении.

3) Проблемы и подводные камни. Если после того, как было отослано уведомление собственникам об условиях реализации доли, указанные нюансы сделки изменились, в сторону улучшения прав клиента, к примеру , снизилась стоимость или доля предоставляется в рассрочку, то об этих новшествах обязательно должны знать совладельцы.

В том случае если продажа была проведена с нарушениями прав совладельцев, то любой участники долевой собственности вправе на протяжении 3-х месяцев оспорить через суд сделку купли-продажи.

Вопрос 5. Какой налог с продажи квартиры нужно заплатить в 2020 году?

С 2016 года продавцы должны платить налог с продажи квартиры в размере 13% с суммы, превышающей 1 млн. руб. (налоговый вычет), полученной в результате продажи квартиры, если она находилась в собственности менее 5 -ти лет (если же сделка была осуществлена ранее 2016 года, то заплатить налог нужно, если недвижимость была в собственности менее 3 -х лет ).

Также, начиная с 2016 года, необходимо указывать стоимость недвижимости в договоре купли-продаже не менее 70% от кадастровой стоимости объекта .

Снизить сумму, с которой была рассчитана налоговая сумма, можно или на 1 000 000 рублей , то есть воспользоваться вычетом по налогу, или на сумму, израсходованную на приобретение жилья .

Вопрос 6. Какой срок сдачи налоговой декларации 3-НДФЛ при продаже недвижимости?

После продажи квартиры декларацию 3-НДФЛ в налоговую инспекцию можно подать только лишь на следующий год , до 30 апреля включительно.

К примеру , если сделка купли-продажи была заключена в 2020 году, декларация подается в 2021 году не позднее 30 апреля , а сам налог уплачивается не позже 15 июля.

В случае нарушения срока предоставления отчетного документа налогоплательщику будет начислена пеня в размере 5% от суммы неуплаченного налога за каждый неполный или целый месяц с даты, установленной для его предоставления, но не менее 1 000 рублей и не более 30% от суммы , указанной в декларации.

Вопрос 7. Какие документы необходимо подать в налоговою при продаже квартиры?

В налоговый орган налогоплательщик предоставляет следующий список документов:

• 3-НДФЛ
• договор продажи квартиры;
• документ, удостоверяющий личность;
• платежные документы, которые могут подтвердить на расходы на приобретение проданного жилого помещения, в том случае если его стоимость более 1 млн. рублей .

Вопрос 8. Что нужно знать о 3-НДФЛ при продаже недвижимости в 2020 году?

При реализации недвижимого имущества в 2020 году необходимо предоставить декларацию до 30 апреля 2021 года включительно.

Тоже самое и для продажи имущества в 2021 году — подача 3-НДФЛ декларации до 30 апреля 2022 года.

Если жилая площадь принадлежала владельцу менее 5-х лет, в этом случае придется отчитаться о полученном вами доходе, оформив 3-НДФЛ.

Для оформления декларации необходимы следующие документы и данные:

• ФИО, место и дата рождения, номер и серия, дата выдачи и кем выдан паспорт, адрес регистрации;
• договор реализации жилья;
• контактные данные, для налоговой инспекции, если у специалиста возникнут вопросы;
• если стоимость недвижимого имущества более 1 млн. рублей, потребуется договор приобретения квартиры.

P.S. Если у вас остались вопросы по теме продажи квартиры — задавайте их в комментариях к статье.

12. Заключение + видео по теме 🎥

Решив заняться продажей своего жилья самостоятельно без помощи профессионалов, Вы должны хорошо осознавать, что в первую очередь необходимо тщательно подготовиться к данному процессу. А для этого нужно знать главные правила и секреты удачной торговли, которыми обладают риэлторы.

Ваше предложение должно быть конкурентоспособным и актуальным. Не стоит завышать стоимость, но и нельзя ее снижать. Предварительно подготовьте необходимый пакет документов, и приведите в порядок недвижимость. А самое главное запаситесь терпением и временем.

Если вы сомневаетесь, что сможете быстро и выгодно продать свое жилье (будь это квартира, дом и пр.), то лучше не трате время и обратитесь за помощью к профессионалам .

В завершение темы предлагаем вам посмотреть видео на данную тему , в котором автор рассказывает, что делать, когда необходимо срочно продать квартиру самому без помощи риэлтора:

На этом у нас всё. Желаем вам удачи и успешной продажи вашей недвижимости! Делитесь своими мнениями, опытом и замечаниями в комментариях.

У каждого варианта есть свои плюсы и минусы. При самостоятельной продаже вы потратите много сил и времени, в том числе на урегулирование юридических вопросов, но сэкономите на комиссии посреднику.

Продать квартиру с помощью риелтора проще. Всё, что вам нужно будет сделать, - это найти посредника, присутствовать при просмотрах квартиры (желательно, но не обязательно, если вы, например, находитесь в другом городе) и при заключении договора купли-продажи. Но за помощь придётся заплатить специалисту 2–6% от стоимости объекта недвижимости.

Управляющий партнёр агентства недвижимости Goodman Estate Денис Румянцев советует при выборе риелтора обращать внимание на его компетентность, а не на время работы на рынке.

Посредник должен обладать техническими, экономическими, юридическими знаниями и быть оценщиком, инженером, юристом, брокером, психологом, продавцом, маркетологом, фотографом в одном лице.

Денис Румянцев, управляющий партнёр агентства недвижимости Goodman Estate

Чтобы убедиться в компетентности риелтора, можно попросить его предъявить документы, подтверждающие его знания: дипломы, аттестаты и сертификаты. Маркером профпригодности будет и членство в профессиональных сообществах, например в Российской гильдии риелторов.

Обязательно спросите, за счёт чего можно продать квартиру в интересующие сроки и по максимально возможной цене. Попросите рассказать о личных успехах продаж в вашем районе. Важно также найти «своего» человека, с которым было бы комфортно, приятно и легко работать и общаться.

Как продать квартиру без посредников

1. Как оценить недвижимость

Правильная оценка позволит продать квартиру быстро и при этом не потерять в деньгах. По словам Дениса Румянцева, средние цены можно узнать на сайте Федеральной службы государственной статистики. Но этот портал не является истиной в последней инстанции, так как стоимость конкретной квартиры складывается из нескольких факторов. На цену влияет:

1. Количество комнат.
2. Площадь квартиры.
3. Планировка: изолированные комнаты ценятся выше, чем смежные.
4. Прилегающая территория, инфраструктура: парковка и детская площадка во дворе или рядом, продуктовые магазины, школы и детсады в шаговой доступности позволят продать квартиру дороже.
5. Этаж, на котором находится квартира: чем выше, тем лучше.
6. Наличие балкона или лоджии.
7. Район: учитываются близость к центру и остановкам общественного транспорта, наличие рядом парков и зон отдыха и так далее.
8. Размер коммунальных платежей.

Чтобы самостоятельно установить цену квартиры, надо найти на рынке максимально похожие объекты. Используйте все доступные источники: сайты с объявлениями, журналы о продаже недвижимости и так далее.

Средняя цена за аналогичную квартиру и будет той, что вы ищете. Её можно немного повысить, если вы готовы ждать сделки продолжительное время, или чуть уменьшить, если продать недвижимость нужно срочно.

На объект, стоимость которого выше рыночной на 15%, приходится до 10% всех возможных покупателей, на 10% - треть. Правильно оценённая недвижимость привлечёт 60% потенциальных клиентов.

2. Какие документы нужны для продажи квартиры

Для заключения сделки о купле-продаже недвижимости продавец должен иметь на руках:

• паспорт;
• свидетельство о праве собственности;
• кадастровый паспорт на квартиру из БТИ;
• выписку из Единого государственного реестра недвижимости (брать нужно в территориальном отделении Росреестра, или на сайте ведомства , или в МФЦ);
• выписку из домовой книги о числе зарегистрированных в квартире лиц (отправляйтесь в УК, ТСЖ, ЖСК или МФЦ);
• справку об отсутствии долгов по коммунальным платежам (ТСЖ, ЖСК, УК, ЖЭК или Единый информационно-расчётный центр);
• справку о законности перепланировки, если она была проведена (БТИ);
• нотариально заверенное супруга на продажу недвижимости, если она была куплена в браке;
• разрешение органов опеки на продажу квартиры, если её собственником является несовершеннолетний.

3. Как рекламировать квартиру

Чтобы привлечь потенциальных покупателей, нужно грамотно составить и разместить объявление о продаже квартиры.

Сделайте качественные фотографии

Недостаточно походя сфотографировать квартиру на телефон. Подготовьте свою жилплощадь к съёмке. Уберите из кадра всё лишнее, ветхое, слишком бытовое, неприятное глазу. Вытрите пыль, отмойте сантехнику, аккуратно поставьте обувь у порога, разберите тюбики и баночки на открытых полках. Добавьте элементы уюта: букет цветов на кухонный стол, декоративные подушки на диван.

Съёмку лучше провести в солнечный день.

Напишите привлекающий внимание текст

Составьте подробное объявление с указанием всех достоинств квартиры. Первая часть текста должна содержать технические характеристики: этажность дома, количество комнат, наличие лоджии и так далее.

Подумайте о преимуществах квартиры, которые не имеют значения для вас, но могут быть интересны покупателю. Например, бездетным не важно наличие рядом детских садов и школ, но близость к учреждениям образования - преимущество для большой семьи.

Разместите объявление

Подберите площадки для рекламы своей квартиры. Среди универсальных сайтов для продажи недвижимости в России - Avito , Domofond , «Яндекс.Недвижимость ». В вашем городе могут существовать локальные площадки для размещения объявлений.

4. Как показывать квартиру и вести переговоры с покупателем

Перед демонстрацией объекта недвижимости потенциальным покупателям нужно привести в порядок не только квартиру, но и подъезд. Вкрутите яркие лампочки на лестничной клетке, помойте или хотя бы подметите её.

Дома подклейте отошедшие от стены обои, вымойте окна, прочистите сливы, чтобы не было неприятного запаха, . Можно перед встречей с покупателем испечь пирог: есть его не обязательно, но запах свежей выпечки создаст приятное ощущение у посетителя.

Ваша задача - создать вау-эффект при любом контакте потенциального покупателя с вами и вашим объектом.

Денис Румянцев, управляющий партнёр агентства недвижимости Goodman Estate

Правильно разговаривайте с покупателями

Вы хорошо знаете не только достоинства, но и недостатки квартиры. Посмотрите на неё глазами покупателя и подумайте, какие вопросы он может задать, что вызовет его недовольство. Составьте список аргументов, которые склонят пришедшего на вашу сторону.

Потенциальный покупатель, скорее всего, будет торговаться. Особенно если на встречу пришёл перекупщик, который заинтересован в том, чтобы максимально сбить цену. Определитесь заранее, до какой стоимости вы готовы опуститься. Покупатель может приводить различные (в том числе и несуществующие) аргументы, почему вы должны продать квартиру дешевле. Не поддавайтесь психологическому давлению, смотрите на ситуацию трезво, отстаивайте свою цену.

5. Как заключать договоры задатка и купли-продажи

Договор задатка

Это документ, который подтверждает серьёзность намерений обеих сторон. Покупатель заявляет о желании купить объект недвижимости и передаёт продавцу определённую сумму (обычно 2–5% от итоговой стоимости квартиры). Владелец квартиры, в свою очередь, обязуется продать её именно этому клиенту по оговорённой цене.

Предусматривает санкции в случае отказа от сделки для обоих участников. Если покупатель передумает, продавец оставляет деньги себе. Если владелец недвижимости не захочет продавать квартиру, он возмещает задаток в двойном размере.

Договор купли-продажи

Перед сделкой продавец должен подготовить пакет документов на недвижимость и выписать всех зарегистрированных в квартире жильцов.

Обычно оформляется у нотариуса. Подписывается он после того, как вы получите деньги за квартиру и напишете , что покупатель рассчитался с вами.

После подписания договора нужно сдать документы на регистрацию перехода права собственности на недвижимость в территориальный орган Росреестра. Госпошлина за фиксацию сделки составит 2 000 рублей.

6. Как передавать деньги

Через банковские ячейки

Покупатель арендует сейф в депозитарии банка и заключает с учреждением договор, в котором прописываются условия доступа к ячейке бывшего владельца квартиры. Например, наличие договора купли-продажи.

Продавец, в свою очередь, арендует сейф, куда кладёт расписку о получении денег. Покупатель сможет забрать её после заключения сделки на условиях, прописанных в договоре аренды ячейки. Например, опять же при наличии договора купли-продажи.

При заполнении ячеек должны присутствовать оба участника сделки. Так продавец сможет пересчитать деньги, а покупатель - убедиться, что расписка на месте.

Через депозит нотариуса

Нотариус может провести сделку через свой счёт: забрать деньги у покупателя и передать их продавцу. Но в услугу, скорее всего, будет включена комиссия банка, размер которой зависит исключительно от аппетитов учреждения.

Передача наличными

Можно без фокусов обменять деньги на расписку об их получении. В этом случае стоит пересчитать их, рассмотрев каждую купюру на предмет подлинности. Сделку лучше проводить под камерами или при свидетелях (например, в кабинете нотариуса).

Разумеется, не стоит распространяться о том, где и когда вы получите крупную сумму денег, чтобы безопасно донести её до дома или банка.

7. Как передать квартиру новому владельцу

В день сдачи документов в Росреестр продавец передаёт покупателю ключи от квартиры. Стороны подписывают объекта недвижимости, который подтверждает, что покупатель оставил квартиру в надлежащем виде.

Как избежать мошенничества

При сделках с недвижимостью наиболее уязвимым звеном является покупатель. Но и продавцу есть на что обратить внимание:

1. Передача денег должна состояться до подписания договора купли-продажи. Иначе продавец рискует остаться без платы за недвижимость: сделка уже заключена и у покупателя нет оснований торопиться с расчётом. Если вы имеете дело с мошенником, он может быстро продать квартиру и исчезнуть уже с двойной порцией денег: вашей и нового покупателя.
2. Не передавайте оригиналы документов до завершения сделки ни покупателям, ни риелтору. Иначе квартиру могут продать без вашего ведома.

Стоимость услуг риэлтора исчисляется в процентах от цены сделки или в твердой сумме. В среднем она варьируется от 2 до 4% от цены квартиры, или же 80-300 тыс. руб. В целях экономии можно оформить куплю-продажу квартиры без агента. Для этого необходимо обозначить все этапы сделки, выяснить, какие сложности поджидают на каждом из них; рассчитать, сколько стоит продажа от собственника; заключить договор. Покупателю предстоит определить перечень документов для проверки юридической чистоты сделки, выбрать максимально безопасный метод взаиморасчетов, переоформить право собственности.

Можно ли продать квартиру без риэлтора

Продавать квартиру можно самостоятельно или с привлечением специалиста - риэлтора, нотариуса. В каждом способе есть свои плюсы и минусы.

Продажа посредством обращения к нотариусу

Продажа через нотариуса не предполагает помощь в поиске покупателя, но гарантирует наличие юридической поддержки. Основная задача нотариуса - заверить договор, проверить сопроводительную документацию.

За дополнительную плату нотариус поможет составить договор купли-продажи, проконсультирует, какие риски ожидают при заключении сделки.

Существуют сделки по отчуждению имущества, которые подлежат обязательному нотариальному заверению, и те, для которых достаточно оформить договор купли-продажи в простой письменной форме. Простой договор по желанию можно заверить нотариально, но при этом размер госпошлины будет увеличен.

Стоимость добровольного нотариального заверения договора при продаже квартиры третьим лицам зависит от цены недвижимости (ЦН). Сумма составит:

• 3000+0,4% от ЦН, если стоимость до 1 млн. руб. ;
• 7000+0,2% от ЦН, превышающей 1 млн. руб. , но при цене до 10 млн. руб. ;
• 25000+0,1% от ЦН, превышающей 10 млн. руб. Согласно ст. 22.1 Основ законодательства РФ о нотариате , сумма не может быть выше 100 тыс. руб.

Обращаясь к нотариусу за помощью при составлении договора, придется оплатить услуги правового и технического характера. Их величина колеблется в пределах 5-7 тыс. руб.

Продажа с риэлтором

Около 80% операций купли-продажи совершается с привлечением риэлтора. Специалисты в сфере продажи недвижимости сами находят продавцов, предлагая свои услуги. Последние с удовольствием соглашаются, снимая с себя ответственность за контроль хода сделки. Однако терять бдительность не стоит, ведь в требованиях к профессии «риэлтор» нет пункта о наличии юридического образования, а значит, не исключены неточности при составлении текста правоустанавливающего документа.

В крупных риэлторских агентствах предоставляется полный спектр услуг, включая поддержку юриста, но это значительно увеличивает стоимость сопровождения сделки. Обычно в цену включают такие работы:

• поиск покупателя;
• обсуждение с собственником основных нюансов совершения сделки;
• нахождение компромиссов между продавцом и покупателем;
• составление договора, разъяснение его основных положений;
• инструктирование по поводу сбора документации для регистрации договора.

Риэлтор координирует процесс купли-продажи, предоставляет клиенту информационную поддержку.

Риэлтор продавца всегда действует в его интересах, поэтому покупателю рекомендуется обратиться в стороннее риэлторское агентство или заказать юридическое сопровождение сделки.

Самостоятельно

При желании можно продать квартиру без риэлтора. Но при этом нужно запастись терпением, ведь покупатель может найтись не сразу. Придется выделить время, необходимое на показ квартиры, ознакомиться с правилами представления недвижимости покупателю, с особенностями проведения сделки.

Можно ли купить квартиру без риэлтора

Для покупателя самостоятельное приобретение недвижимости связано с риском встретиться с недобросовестными продавцами, реализующими не принадлежащее им жилье, отягощенное обременениями в виде залога, банковского кредита, имеющее «скрытых собственников». Граждане обращаются к риэлторам в надежде избежать риска неполучения недвижимости. Безопасная покупка квартиры предполагает тщательное изучение документов, касающихся всех действующих и прежних собственников, и тогда от помощи риэлтора можно отказаться.

Этапы покупки квартиры: последовательность, пошаговая инструкция в 2020

Планируя покупку жилья без риэлтора, первое, что нужно сделать - подробно описать порядок действий по продаже квартиры и пошагово ему следовать.

Схема продажи подходит и для продавца. Он также оформляет сделку поэтапно, начиная от рассмотрения заявки на показ квартиры до переоформления собственности в Росреестре.

Где оформляется сделка

Существует перечень сделок при продаже недвижимости на вторичном рынке, которые подлежат обязательному нотариальному заверению. Договор оформляется у нотариуса, если:

• речь идет об отчуждении доли недвижимости;
• продается имущество несовершеннолетнего, недееспособного гражданина;
• заключается договор пожизненного содержания с иждивением.

Сумма за удостоверение сделки составит 0,5% от стоимости имущества и не превышает 20 тыс. руб. (пп. 5 п. 1 ст. 333.24 НК РФ).

Впоследствии сделка регистрируется в Росреестре независимо от того, оформлена ли она путем заключения договора в простой письменной форме или заверена нотариально. Покупателю выдается справка ЕГРН, в которой будет указано время, место покупки, документ-основание.

Как проходит сделка купли продажи квартиры: порядок, процесс, процедура, правила

Основной документ, который поможет при оформлении купли-продажи квартиры без посредников - Гражданский кодекс РФ. В нем приведены «азы», позволяющие определить правильный порядок продажи.

Сделка предполагает составление договора возмездного отчуждения имущества. Основные положения о том, как проводится организация взаимоотношений между гражданами, изложены в гл. 27 ГК РФ .

Мнение эксперта

Алексей Петрушин

Юрист. Специализация семейное, жилищное право.

В Кодексе приведено понятие предварительного договора (ст. 429 ГК РФ). Его оформление значительно упростит вероятность появления ошибок при составлении основного договора, даст возможность убедиться, что контрагент намерен заключить сделку в будущем.

Понятие договора купли-продажи изложено в ст. 549 ГК РФ . Составив и подписав документ, продавец обязуется передать в собственность квартиру, дом или иную недвижимость. В параграфе 7 ГК РФ Кодекса оговорены основные принципы составления соглашения.

После ознакомления с основными понятиями необходимо изучить ряд вопросов: какие принять меры предосторожности, где оформить договор, когда производить проверку и передачу имущества.

Поиск продавца - предварительный этап, требующий проявления максимальной бдительности для снижения риска мошенничества. Покупателю следует убедиться, что квартира принадлежит собственнику. К этому моменту у продавца уже наготове пакет необходимых документов, однако некоторые справки придется заказать непосредственно перед совершением сделки. По правилам для оформления принимаются документы, датированные не более чем за 1 месяц до отчуждения недвижимости.

Проверка состояния квартиры

Накануне покупки недостаточно провести визуальный осмотр жилья. Следует удостовериться в следующем:

• Соответствует ли квадратура квартиры по документам фактическому размеру.
• Все ли несущие стены и перегородки на месте. Если в жилье не узаконена перепланировка, задача покупателя - выявить изменения. В противном случае оспаривание сделки будет стоить нервов и времени, а узаконивание изменений выльется в сумму от 10 тыс. руб. При нарушении целостности несущих стен потребуется все вернуть до первоначального состояния, и затраты могут вырасти в разы.
• В каком состоянии коммуникации.
• Благоприятно ли соседство.

После осмотра недвижимости, проверки техпараметров, выявления скрытых дефектов, необходимо приступить к проверке юридической чистоты сделки. Не обойтись без проверки документации.

Сбор документов

От покупателя нужен минимум документов. Зачастую достаточно предъявить паспорт, чтобы оформить сделку, а уже на завершительном этапе покупки - заключить договор об аренде ячейки с банком, получить квитанцию об оплате госпошлины в Росреестре.

Продавец должен предоставить более широкий перечень справок и выписок, среди которых есть обязательные и дополнительные, необходимые для проверки чистоты сделки купли-продажи.

К договору прилагается:

• паспорт (копия и оригинал);
• свидетельство о праве собственности или выписка ЕГРН;
• кадастровый паспорт (если он был оформлен после 2016 г. , то предъявлять его не обязательно: данные находятся в базе);
• передаточный акт на квартиру;
• справка о составе семьи;
• выписка с лицевого счета об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

В большинстве случаев этих документов достаточно, но бывают нестандартные ситуации, когда от продавца требуется предоставить:

1. Свидетельство о рождении детей.
2. Разрешение органов опеки на продажу. Данный документ необходим, если недвижимость была приватизирована с выделением доли несовершеннолетнему ребенку, или же куплена на средства материнского капитала. В этом случае ООП должны удостовериться, что интересы ребенка не ущемлены, и ему будет выделена жилплощадь в иной недвижимости не меньшая по размеру в долевом и натуральном выражении. Для получения документа оба родителя должны подать заявление в ООП, а также приложить копию предварительного договора купли-продажи иной недвижимости на ребенка (или другой документ, подтверждающий переход права собственности несовершеннолетнему в ином жилье).
3. Договор об ипотечном кредитовании. Документ предоставляется при взятии квартиры в ипотеку.
4. Письменное нотариально заверенное согласие жены (мужа) на продажу совместно нажитой собственности. Если имущество разделено, также будет не лишним взять у супруга письменное разрешение на продажу, чтобы исключить возможность оспаривания договора в будущем.
5. Согласие всех содольщиков на продажу. Документ необходим, если квартира находится в долевой собственности и продается не единым, а разными договорами купли-продажи. Подробнее:
6. Договор задатка или аванса.
7. Договор с банком об аренде ячейки. Он оформляется до момента оплаты. В документе прописываются условия, при выполнении которых продавец получит доступ к деньгам.
8. Доверенность. Если не удается присутствовать на сделке лично, каждая из сторон может направить своего представителя, действующего по доверенности.

Основное внимание следует уделить справке ЕГРН. Это документ, из которого можно получить информацию:

• на основании какого документа была получена квартира;
• сколько раз происходил переход права собственности;
• имеются ли на недвижимости обременения.

Следует обратить внимание на дату выдачи выписки. Чем она ближе к текущей, тем лучше.

Заключение предварительного договора купли-продажи

Под предварительным договором понимают соглашение о том, что основной договор купли-продажи будет заключен в будущем. Подписание документа дает продавцу уверенность в том, что сделка будет совершена на оговоренных условиях, однако по обоюдному согласию или в судебном порядке пункты договора можно изменить.

Особенности предварительного договора:

1. Условия можно менять, но важно достичь компромиссов по поводу изменений.
2. Срок действия ограничен. По умолчанию договор действует 1 год , и если ни одна из сторон не инициировала оформление основного соглашения, предварительное становится недействительным. Можно договориться об ином сроке действия ПДКП.
3. Письменная форма документа обязательна, а нотариальное удостоверение - нет.
4. В качестве гарантий исполнения договора в нем прописывается условие о внесении задатка или аванса. Разница между ними в том, что аванс всегда возвращается при отмене сделки, но продавец может вычесть из суммы затраты на сбор документов. Оспаривать такие действия придется в судебном порядке.

Иные права и обязанности возникают при внесении задатка. Так, согласно ст. 381 ГК РФ , если от обязанностей по договору откажется покупатель, он лишается задатка, а если продавец - он возвращает задаток в удвоенном размере.

Договор не нужно регистрировать в Росреестре, он не является основанием для перехода права собственности, но отражает намерение совершить сделку и может предъявляться в банк при получении ипотеки, в ООП.

Оформление основного договора купли-продажи квартиры

Договор купли-продажи квартиры заключается в соответствии с требованиями ГК РФ, содержит существенные и дополнительные условия. Существенные включают:

• Наименование, дату и место оформления.
• Сведения о сторонах соглашения. После названия указываются ФИО, паспортные данные контрагентов.
• Предмет договора. Согласно ст. 554 ГК РФ , предмет должен быть идентифицирован. Указывается адрес, этажность дома, основные параметры квартиры: квадратура, соотношений жилой и нежилой площади.
• Основные положения о сделке: кому принадлежит квартира (доли) с указанием документа-основания, кому передается. Если сделка предполагает привлечение кредитных средств, маткапитала, это оговаривается в тексте.
• Стоимость. Существенное условие договора - цена (ст. 555 ГК РФ). Если она не указана, соглашение считается незаключенным.
• Перечисление лиц, имеющих право на проживание в квартире. Согласно п. 1 ст. 558 ГК РФ , это также одно из существенных условий. Одним из пунктов устанавливается дата снятия указанных лиц с регистрационного учета.

К дополнительным условиям относится:

• способ передачи средств;
• распределения обязанностей по оплате услуг нотариуса и иных видов расходов;
• фактическое состояние квартиры;
• сроки оформления передаточного акта (до или после госрегистрации);
• сведения об отсутствии задолженности, обременений;
• обязанности сторон и ответственность за их нарушение;
• порядок расторжения договора;
• действия в случае непредвиденных ситуаций.

После подписания договор, требующий обязательного удостоверения, необходимо заверить. Если допускается оформление в простой письменной форме, можно сразу приступать к регистрации сделки в Росреестре.

Госрегистрация права собственности

В соответствии со ст. 551 ГК РФ необходимо зарегистрировать переход права собственности на квартиру. Ключевые моменты, о которых нужно знать:

• До 2013 г. ДКП подлежал обязательной госрегистрации, а затем отдельно регистрировался переход права собственности. С 2013 г. необходимо оформлять переход права собственности, предоставив ДКП. Тем самым, был упрощен порядок оформления.
• Передача имущества в собственность осуществляется согласно закону № 218-ФЗ от 13.07.2015 г. «О государственной регистрации недвижимости» . Объекту присваивается регистрационный номер, а на договоре ставится пометка о внесении соответствующей записи в ЕГРН.
• Пока сделка не прошла регистрацию, покупатель не является собственником, однако его права защищены ст. 551 ГК РФ . Если прежний владелец отказывается от перерегистрации, покупатель, исполнивший все предписания договора, вправе обратиться в суд. Принятое в его пользу решение будет основанием для внесения записи о праве собственности в ЕГРН.

Для регистрации необходимо обратиться в отделение Росреестра, МФЦ или подать заявление посредством использования интернет коммуникаций. В последнем случае заявитель должен иметь усиленную квалифицированную электронную подпись.

Образец заявления выдается регистратором. К нему следует приложить документы:

• паспорта участников сделки (предоставляются копии и оригиналы);
• ДКП, оформленные согласно законодательству в простой или нотариально заверенной форме;
• акт приема-передачи имущества;
• кадастровый, технический паспорт;
• квитанцию об оплате госпошлины;
• при подаче документов представителем предоставляется нотариально заверенная доверенность.

Если недвижимость ранее поставлена кадастровый учет, подавать кадастровый паспорт не нужно: все данные содержатся в базе ЕГРН.

При обязательном оформлении сделки у нотариуса, последний проводит госрегистрацию самостоятельно. Данная услуга дополнительно не оплачивается. Клиент только вносит госпошлину. Положение о подаче документов нотариусом введено законом №338-ФЗ от 03.08.2018 г. и действует с февраля 2019 г. По умолчанию подача документов в Росреестр должна осуществляться в день оформления сделки. Если возникли непредвиденные обстоятельства, документы в бумажном виде можно подать в течение 2 последующих дней . Иные правила регистрации можно установить ДКП.

Передача квартиры по акту приема-передачи

Один из необходимых документов при покупке квартиры - акт приема-передачи. Он оформляется после проведения детального осмотра недвижимости. Выявить скрытые дефекты поможет приглашенный специалист - инженер-строитель. Оплата за профессиональный осмотр окупает возможные риски получения жилья с плохими качественными характеристиками.

Оформление акта, согласно ст. 556 ГК РФ , символизирует исполнение договора. Иное условие исполнения может быть прописано в договоре. С момента подписания документа новый владелец отвечает за сохранность имущества, но при этом еще не является собственником.

Чтобы избежать излишней ответственности, можно отметить в основном договоре, что подписание передаточного акта осуществляется после регистрации права собственности. Тогда в Росреестре не возникнет вопросов, почему документы поданы без передаточного акта, а новый владелец будет отвечать за имущество после того, как станет зарегистрированным собственником.

Безопасная передача денег за квартиру: способы

Во время передачи денег покупатель рискует быть ограбленным. Чтобы не подвергать свою жизнь, здоровье и финансы опасности, лучше всего заключить договор с банком о закладке денежных средств в сейф (ячейку). Схема расчета будет следующей:

1. Покупатель и продавец обращаются в надежный банк.
2. Покупатель выбирает тарифную сетку для закладки суммы и оформляет договор о закладке денежных средств. Документ отражает условия доступа к ячейке, возможный срок обращения контрагента для снятия суммы. При этом необходимо проконсультироваться, какой глубины должен быть сейф, чтобы поместились все купюры.
3. Продавец присутствует при пересчете купюр. Для проверки их подлинности сотрудник банка предоставит детектор валют, а для подсчета - калькулятор.
4. После закладки работник банка передает ключ покупателю.
5. Происходит заключение сделки, покупатель передает ключ от ячейки продавцу, но по условию договора последний сможет взять средства только после предъявления определенного документа, обычно - свидетельства о переходе права собственности, оформленного договора купли-продажи.

В договоре об аренде следует указать срок действия, который будет соответствовать длительности сделки. Обычно он состоит из временных интервалов:

• до 14 дней - оформление документов, регистрация договора;
• 10-12 дней - период для доступа продавца к ячейке;
• 3-4 дня на предоставление доступа покупателя для возврата средств, если сделка сорвалась.

В сумме выходит 30 дней , значит, договор с банком об аренде можно заключить на 1 месяц.

Альтернатива сотрудничеству с банком

Иной способ передачи денег - через депозитарий нотариуса. Пи этом покупатель вносит нужную сумму средств в счет стоимости квартиры на счет нотариуса. Продавец получает ее только после предоставления документов о совершении сделки. Нотариус отвечает за сохранность средств своим имуществом. Кроме того, депозит нотариуса застрахован. В отношении таких вложений действует многоуровневая защита:

• осуществляется индивидуальное страхование нотариуса;
• оформляется страхование региональной нотариальной палаты;
• формируется компенсационный фонд на федеральном уровне.

Все риски утраты средств сведены к минимуму.

Один из самых опасных способов - передача денег наличкой. Недобросовестные продавцы могут утверждать, что деньги не были переданы или инициировать ограбление.

Особенности приобретения квартиры в долевой собственности

Купля-продажа квартиры в долевой собственности происходит в следующих случаях:

• недвижимость была приватизирована жильцами;
• квартира досталась по наследству нескольким людям;
• часть недвижимости была подарена;
• квартира, приобретенная в браке, была разделена по соглашению сторон или соответственно судебному акту;
• жилье было куплено с привлечением средств маткапитала и родителей обязали выделить доли детям.

Отчуждение недвижимости, находящейся в долевой собственности, регулируется положениями гл. 16 ГК РФ . Продажа доли совершается только при наличии письменных отказов остальных собственников от совершения покупки. Если продается квартира целиком по решению всех содольщиков, оформляется 1 договор купли-продажи - согласия не нужны.

Если ответ на предложение купить часть жилья не поступает в течение 1 месяца , собственник доли может ее продать, не дожидаясь ответа. В наличии у продавца должны быть доказательства отправки уведомлений другим содольщикам.

Покупка квартиры у родственника, особенности налогообложения

На практике передача имущества родственникам осуществляется путем дарения, составления завещания, однако возможно и приобретение недвижимости в собственность. При этом нужно учесть особенности налогообложения дохода от продажи.

Продавец-родственник, владеющий недвижимостью менее 5 лет , должен оплатить НДФЛ в размере 13% от стоимости недвижимости.

От налогообложения освобождаются граждане, владеющие имуществом более 3 лет , если оно было приобретено до 2016 г. , или же получено в дар, по наследству, по договору пожизненной ренты или в ходе приватизации.

Лица, которые должны внести НДФЛ, наделяются льготой в размере 1 млн. руб. Если имеются доказательства затрат на жилье, то вычет соразмерен величине расходов. Однако льгота не предоставляется, если сделка совершена между взаимозависимыми лицами (п. 5 ст. 220 НК РФ). Понятие взаимозависимых лиц раскрывает ст. 105.1 НК РФ . К таким родственникам относят:

• супругов;
• родителей;
• детей;
• опекунов, попечителей, подопечных;
• братьев, сестер.

Также есть нюансы, касающиеся расчета нотариального тарифа. При отчуждении имущества в пользу родителей, детей, внуков, супругов и желании (не обязанности) заверить договор у нотариуса, расчет тарифа будет проводиться по формуле:

• 3000+0,2% от цены жилья, если она не более 10 млн. руб.
• 23000+0,1% от цены жилья, превышающей сумму в 10 млн. руб. Максимальный тариф - 50 тыс. руб.

Подобные сделки опасно совершать по договоренности. Соглашение с родственниками, заключенное фиктивно, имеет юридическую силу. В любой момент покупатели могут потребовать покинуть квартиру и заселиться на правах собственников.

Стоимость оформления сделки

Затраты покупателя и продавца не одинаковы. Если продавец привлекает риэлтора, он оплачивает услуги после продажи имущества. Немалые расходы связаны с оформлением договора у нотариуса. Если заверение не обязательно, а производится по договоренности сторон, согласно сложившейся практике сумма делится пополам. Если договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению, все также зависит от достижения компромиссов. Тариф либо вносится продавцом целиком, либо расходы делятся полам.

Покупатель и продавец потратят:

В законодательстве нет четко установленных правил по поводу того, кто будет платить за проведение определенного этапа сделки. Ясно одно: за госпошлину за регистрацию вносит покупатель. Остальные затраты делятся согласно сложившейся практике, договоренностей сторон.

Сколько времени длится сделка

О длительности сделки стороны договариваются при личной встрече. Обычно период ограничен пунктами соглашения:

• о конечном сроке передачи имущества;
• о последней дате внесения оплаты в счет стоимости жилья;
• о дате выселения лиц, зарегистрированных в недвижимости или проживающих в ней на правах арендаторов.

Договор купли-продажи вступает в действие с момента его оформления. Недействительным документ может считаться по решению суда, по договоренности сторон. В противном случае соглашение действует до момента исполнения сторонами обязательств.

Последующие сроки регистрации договора оговорены в законодательстве ст. 16 закона №218-ФЗ от 13.07.2015 г. и составляют:

• в случае подачи документов в Росреестр - 7 дней , а при обращении в МФЦ - 9 дней ;
• при госрегистрации и постановке на кадастровый учет - 10 и 12 дней в Росреестре и МФЦ соответственно.

Срок приобретения недвижимости может увеличиться в следующих случаях:

• Задействование органов опеки и попечительства. По заявлению родителей сотрудник ООП в течение 14-30 дней выдает разрешение на продажу недвижимости.
• Обращение в банк для оформления кредита. При этом намерение о продаже квартиры нужно подтвердить ПДКП, на составление и оформление которого может уйти несколько дней.
• Продажа недвижимости в общей долевой собственности. При этом может уйти от нескольких дней до 2 месяцев на уведомление иных собственников о продаже. Если содольщики сразу выдадут письменные согласия на отчуждение доли, можно не ожидать 30 дней и сразу приступить к оформлению сделки. Иногда совладельцы умышленно препятствуют продаже доли, что увеличивает длительность процесса купли-продажи.

Зная, что заключение сделки может продлиться неопределенное время, необходимо провести переговоры с контрагентом, описать ситуацию, оговорить предельно допустимый срок заключения основного договора.

Рекомендации: как безопасно провести сделку купли-продажи квартиры

Осуществляя куплю-продажу квартиры самостоятельно, сразу необходимо:

• Проверить личность продавца: сверить внешность с фото в паспорте, проверить соответствие ФИО в удостоверении личности и правоустанавливающих документах.
• Узнать точное количество действующих и прежних собственников. Если сделки по отчуждению производились с частотой 1-2 раза в год в течение нескольких лет, высока вероятность мошенничества.Если собственник - наследник, необходимо обратиться к нотариусу и уточнить, если ли лица, имевшие право на наследство и пропустившие срок обращения. При наличии таковых высока вероятность предъявления третьими лицами прав на квартиру, ведь срок обращения к нотариусу за оформлением наследства можно восстановить.
• В случае действий доверенного лица важно уточнить срок действия выданной ему доверенности. Для этого достаточно ввести данные документа на сайте Федеральной нотариальной палаты.
• Попросить предъявить оригиналы правоустанавливающих документов.

Многие сведения можно получить из справки ЕГРН. В отдельной графе будут внесены данные об обременениях. К ним относится:

• Ипотека. При взятии кредита под залог недвижимости квартира находится под обременением, а значит, сделка возможна только при получении разрешения банка.
• Арест. Жилье не подлежит продаже, если его собственник имеет значительные задолженности по коммунальным платежам, алиментным обязательствам, либо жилье подлежит отчуждению за совершение противоправных действий.
• Рента. Договор предполагает передачу имущества иному лицу в будущем. Квартира, которая потенциально принадлежит другому владельцу, находится под обременением и не продается.
• Аренда. Если в квартире живут квартиросъемщики, они имеют право пользоваться имуществом до окончания срока действия договора аренды. Купив такую квартиру, нужно приготовиться к временному разделу жилья с арендаторами.

Внимательная проверка документов поможет осуществить сделку купли-продажи квартиры безопасно - без риска потери средств, имущества.

Купля-продажа квартиры - процесс, который проводится поэтапно. Каждый новый шаг, приближающий к конечной цели, требует наличия определенных знаний и навыков. Если есть сомнения по поводу правильности действий, задайте вопрос юристу: нужно ли оформлять ПДКП? Как оформить договор купли-продажи и нужно ли его заверять у нотариуса? Как обеспечить безопасность расчетов? Когда подписать акт приема-передачи? Куда обратиться за оформлением перехода права собственности?.

Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО!

Пошаговая инструкция при продаже квартиры – перечень действий, который необходимо осуществить для проведения сделки. В зависимости от массы нюансов он может дополняться новыми пунктами.

Способы

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Продажа квартиры может осуществляться несколькими способами, каждый из которых обладает своими преимуществами и недостатками:

1. Самостоятельное оформление сделки – производится непосредственно продавцом или членами его семьи.
2. Обращение за профессиональной помощью – к риэлторам, в соответствующие агентства и т.д.

Самостоятельное оформление

Самостоятельное оформление сделки продавцом в 2020 году является процедурой, с которой способны справиться не все граждане.

Однако достоинства такого подхода очевидны:

• существенная экономия денежных средств – услуги профессионалов оцениваются довольно высоко;
• возможность контролировать каждый этап сделки – продавец будет самостоятельно заниматься всеми этапами процедуры;
• предотвращение мошенничества со стороны риэлтерских агентств.

Обращение в агентство

При обращении за помощью в агентство, главное – правильно его выбрать. При выборе рекомендуется ориентироваться на отзывы и рекомендации друзей, родственников, коллег, на опыт компании и стаж деятельности.

Достоинства обращения за помощью к специалистам:

• профессиональный подход – каждое действие осуществляется с учетом действующего законодательства, норм и требований, установленных государственными органами;
• экономия личного времени и сил продавца – не все граждане могут позволить себе заниматься проведением сделки ввиду работы или иной занятости;
• сокращение сроков сделки – опытные специалисты знают, как уменьшить время проведения процедуры.

Пошаговая инструкция при продаже квартиры

Пошаговая инструкция купли-продажи квартиры содержит следующие :

1. Определение основных параметров продажи квартиры (стоимость, условия и т.д.), дача объявлений в газеты, журналы, размещение информации на сайтах.
2. Показ квартиры потенциальным покупателям – важно указать на достоинства приобретения именно вашей жилой площади.
3. Беседа с покупателями, в ходе которой обсуждаются основные вопросы и детали сделки.
4. Сбор документов.
5. Составление предварительного соглашения (если это необходимо).
6. Оформление основного договора, обсуждение его пунктов.
7. Подписание соглашения, регистрация права собственности.
8. Передача денег и ключей от недвижимости – взаимный расчет.

Сбор документов

Каждая сделка берет начало со сбора , причем основная нагрузка по решению этого вопроса ложится на продавца.

Чтобы провести сделку, необходимо подготовить следующие бумаги:

• документы, выступающие подтверждением личности обеих сторон – паспорта;
• правоустанавливающие бумаги (к примеру, соглашение о приватизации, договор мены или дарственная);
• кадастровая и техническая документация;
• свидетельство собственности на квартиру – заниматься отчуждением недвижимости вправе только её собственник;
• разрешение от органов опеки на совершение сделки, если одним из владельцев является несовершеннолетний гражданин;
• согласие от супруги на отчуждение имущества, заверенное нотариально, если квартира является совместной собственностью;
• предварительный договор по факту совершения предоплаты (если был заключен);
• документы, подтверждающие юридическую «чистоту» квартиры, к ним относятся справка из домовой книги – указывает на количество прописанных граждан, справка из Росреестра – указывает на количество собственников, справка об отсутствии долгов по выплате коммунальных платежей.

Заключение договора

Не предусматривается установленного , но устанавливаются сведения, которые должны содержаться в нем на момент заключения:

• ФИО продавца и покупателя, паспортные сведения;
• информация о предмете соглашения – описание квартиры (точный адрес, этаж, площадь, количество комнат);
• права и обязанности каждого участника правоотношений, для продавца – передача квартиры, для покупателя – оплата жилой площади в указанный срок и в предусмотренном объеме;
• последствия невыполнения условий договора;
• подписи участников правоотношений, дата составления документа.

Получение задатка

Статистика показывает, что при заключении договоров продажи квартиры в 90% случаях дополнительно подписывается соглашение о передаче .

Документ обеспечивает выполнение сторонами своих обязательств, поскольку предусматривает последствия отказа от сделки:

• если продавец откажется продавать квартиру, то должен вернуть задаток в двойном размере;
• если же покупатель решит отказаться от покупки, то сумма полностью остается у продавца.

Регистрация

В настоящее время осуществляется не регистрация договора о покупке недвижимости, а регистрация прав собственности на квартиру.

После завершения этой процедуры выдается Свидетельство собственности, в соответствии с которым подтверждаются права продавца на квартиру.

Передача недвижимости

Происходит с составлением акта приема-передачи.

В нем указываются следующие сведения:

• наименование документа;
• ФИО обеих сторон правоотношений – покупателя и продавца;
• полная стоимость объекта (такая же, как в основном договоре);
• упоминание о принятии квартиры в таком виде, в каком она находится на данный момент;
• подписи сторон, дата составления бумаги.

Если покупатель подписывает акт, то обязательства продавца считаются выполненными.

Документ может быть не подписан, если:

• не были соблюдены некоторые условия договора;
• продавец обнаружил изъяны, которые обязательно отражаются в письменной форме.

В таком случае продавцу отводится определенное время на их исправление и подготовку нового акта.

Взаиморасчеты

за недвижимость может осуществляться двумя способами:

1. Наличный расчет (в безопасном месте, рекомендуется присутствие свидетелей, составление расписки).
2. Безналичный расчет (через банковскую ячейку или переводом на банковский счет).

После поступления денежных средств, продавец передает ключи от квартиры покупателю. Эти действия сторон именуются взаиморасчетом.

Через ипотеку

Для покупки квартиры может использоваться ипотека. В таком случае к пакету документов прилагается кредитный договор, в котором указываются все условия предоставления недвижимости в ипотеку.